ตีแตกธุรกิจคอนโดฯ เป็นผลงานวิจัยจากทฤษฎีฐานราก (Grounded Theory) ของนักศึกษาปริญญาโท สาขาการตลาด วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล โดยทีมวิจัยได้ใช้เวลามากกว่า 4 เดือน ในการค้นหาข้อมูลอ้างอิงจากหลายแหล่ง เพื่อนำมาวิเคราะห์จนได้ออกมาเป็น RUBIK Model ที่อธิบายถึงองค์ประกอบด้านการทำและการมองธุรกิจที่ใช้ในการสร้างธุรกิจคอนโดมิเนียม สรุปได้ 10 ปัจจัยความสำเร็จดังนี้
++ ปัจจัยหลัก (Basic Necessity)++
1.ทำเลและที่ตั้ง (Land & Location)
การพิจารณาทำเลและที่ตั้งถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดในการประกอบธุรกิจคอนโดมิเนียม โดยจากการศึกษาวิจัยพบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่ประสบความสำเร็จนั้น ส่วนใหญ่เจ้าของธุรกิจจะลงมาตัดสินใจเรื่องการซื้อที่ดินเอง เแต่ถ้าเป็นบริษัทขนาดใหญ่ จะมีทีมจัดซื้อที่ดินดูแลบริหารงานด้านนี้ เพื่อให้ได้ทำเลและที่ตั้งของคอนโดมิเนียมที่มีศักยภาพมากที่สุด ซึ่งปัจจัยด้านทำเลและที่ตั้ง มีองค์ประกอบดังต่อไปนี้ คือ ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง (Living in the City) , บริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือรถไฟใต้ดิน (BTS or MRT Area), การประเมินราคาที่ดินตามกลุ่มพื้นที่ และกลุ่มลูกค้า (Segmentation Area), โอกาสการพัฒนาพื้นที่นั้นๆ ในอนาคต (Potential Location in the Future)
2. ผลิตภัณฑ์หรือโครงการ (Product & Project)
การดำเนินธุรกิจคอนโดมิเนียมให้ประสบความสำเร็จนั้น ผู้ประกอบการควรพิจารณาถึงการออกแบบโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ๆ ให้มีความทันสมัย ตอบสนองไลฟ์สไตล์ของลูกค้า นอกจากนั้นการพิจารณาเรื่องราคาให้มีความเหมาะสมนั้น ถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของกลุ่มลูกค้า ซึ่งปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์หรือโครงการ (Product or Project) มีองค์ประกอบดังต่อไปนี้ คือ ราคา (Price) ,การออกแบบ (Design), นิติบุคคลอาคารชุด (Juristic Person), วัสดุอุปกรณ์การก่อสร้าง (Materials),
3. ภาพลักษณ์ของบริษัท (Developer Image)
ในปัจจุบัน “ภาพลักษณ์ของบริษัท (Developer Image)” หรือ “ความเชื่อมั่นในตราสินค้า” นับเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม เพราะด้วยสินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่มีราคาสูง กลุ่มลูกค้าจะต้องศึกษาหาข้อมูลที่มากขึ้น เพื่อประกอบการตัดสินใจ ดังนั้น การสร้างความเชื่อมั่นให้กับแบรนด์จึงถือเป็นประเด็นหลักที่หลายองค์กรให้ความสนใจ ซึ่งภาพลักษณ์ของธุรกิจคอนโดมิเนียมที่พึงประสงค์ (Wish Image or Desired Image) ประกอบด้วย ความเชื่อมั่นในแบรนด์บริษัท , ประสบการณ์ ความชำนาญ และชื่อเสียงของบริษัท, ศักยภาพบุคลากรของบริษัท, ความรับผิดชอบต่อสังคม
4. การวิเคราะห์กลุ่มลูกค้า (Customer Profile)
การวิเคราะห์ ข้อมูลของกลุ่มลูกค้า เพื่อให้บริษัทสามารถรู้จักกลุ่มลูกค้า และเข้าใจถึงกลุ่มลูกค้าอย่างลึกซึ้ง สามารถนำข้อมูลมาวิเคราะห์ Customer Insights เพื่อเข้าสู่กระบวนการสร้างความสัมพันธ์ลูกค้า หรือการทำ CRM เพื่อก่อให้เกิดความจงรักภักดี (Loyalty Customer) ในอนาคตได้ องค์ประกอบของการวิเคราะห์ Customer Profile ในการทำธุรกิจคอนโดมิเนียม ประกอบด้วย ข้อมูลส่วนบุคคลทั่วไปของลูกค้า, วัตถุประสงค์ หรือเป้าหมายในการซื้อคอนโดมิเนียม, ฐานะทางการเงิน และแหล่งที่มาของรายได้
++ ปัจจัยสนับสนุน(Second Necessity) ++
5. สภาพแวดล้อม (Environment)
ในการดำเนินธุรกิจคอนโดมิเนียมให้ประสบความสำเร็จนั้น ควรคำนึงถึงปัจจัยทางด้านสภาพแวดล้อมทั้ง 2 ส่วน ซึ่งประกอบด้วย สภาพแวดล้อมภายในโครงการ, สภาพแวดล้อมภายนอกโครงการ
6. พันธมิตรทางธุรกิจ (Partnership)
ในการดำเนินธุรกิจคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงการสร้างพันธมิตรที่เข้มแข็งและอาศัยจุดแข็งของกันและกัน เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันกับคู่แข่งรายอื่น ๆ ในตลาด ซึ่งพันธมิตรของธุรกิจคอนโดมิเนียม ประกอบด้วย ธนาคาร, นักลงทุนสัมพันธ์ , บริษัทพันธมิตร
7. คุณลักษณะของโครงการ (Project Characteristic)
ปัจจัยทางด้านคุณลักษณะของโครงการ ที่ส่งผลต่อความประสบความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจคอนโดมิเนียม ประกอบด้วย การออกแบบห้อง (Room Design), วัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้าง (Materials), คุณประโยชน์ด้านการใช้งาน (Functional), การออกแบบรูปแบบอาคาร (Building Design)
8. วิถีการดำเนินชีวิต (Person Lifestyle)
-สร้างความเข้าใจ (Understand) โดยผู้ประกอบการธุรกิจคอนโดมิเนียมต้องเข้าใจ และมองเห็นแนวโน้มของส่วนแบ่งทางการตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคต เข้าใจความต้องการของลูกค้า
-การจับกลุ่มลูกค้า (Matching) ต้องพิจารณาถึงกลุ่มลูกค้าว่ามีความต้องการอย่างไร บริษัทจะพัฒนาโครงการอย่างไรให้ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้า
-สร้างอารมณ์ร่วม (Emotional) บริษัทกับกลุ่มลูกค้าให้รู้สึกถึงความเป็นส่วนหนึ่งในการดำเนินชีวิต โดยนำเสนอความรู้สึกพิเศษที่เหนือระดับความคาดหวังแก่กลุ่มลูกค้า
9. การสื่อสารการตลาดแบบบูรณาการ(IMC : Integrated Marketing Communication)
(IMC : Integrated Marketing Communication) หมายถึง กระบวนการการพัฒนาแผนงานการสื่อสารการตลาดที่ต้องใช้การสื่อสารหลายรูปแบบกับกลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยรูปแบบ หรือเครื่องมือของการสื่อสารการตลาดต้องเลือกให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าโดยเครื่องมือที่นิยมนำมาใช้ในวงการธุรกิจคอนโดมิเนียม มีดังต่อไปนี้ คือ การโฆษณา (Advertising), การให้ข่าวและการประชาสัมพันธ์ (Publicity and public relation), การตลาดทางตรง (Direct marketing), การขายโดยใช้พนักงาน (Personal selling), การส่งเสริมการขาย (Sale promotion), การตลาดโดยใช้สื่อออนไลน์ (Online Marketing), การตลาดโดยใช้เครือข่ายสังคมออนไลน์ (Social Media)
10. สิ่งอำนวยความสะดวก (Facilities)
สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในโครงการ ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญ และนำมาพิจารณา เพื่อตอบสนองความต้องการและสร้างความพึงพอใจแก่กลุ่มลูกค้า โดยสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในโครงการคอนโดมิเนียมมีหลากหลาย อาทิเช่น ระบบรักษาความปลอดภัย , ระบบการทิ้ง และกำจัดขยะ, ที่จอดรถ, ระบบลิฟท์โดยสาร, ระบบ Key Card
อ่านฉบับเต็มแบบวิเคราะห์เจาะลึกได้ ที่นี่
Exclusive content by Marketing Program , College of Management Mahidol University (CMMU)
