เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว วงการค้าปลีกไทยเกิดเซกเมนต์ใหม่ขึ้นมา นั่นคือ “Community Mall” รูปแบบค้าปลีกขนาดกลาง เกิดขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและชุมชน
ลักษณะเฉพาะตัวของ “Community Mall” เป็นค้าปลีกที่รองรับคนในชุมชนโดยรอบ หรือคนที่ใช้ชีวิตอยู่ในย่านนั้น รัศมีประมาณ 5 กิโลเมตร ขณะที่การออกแบบจะผสมผสานระหว่างพื้นที่เปิดโล่ง กับตัวอาคารเข้าไว้ด้วยกัน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคาร 2 – 3 ชั้น มีทางเข้า-ออกโครงการง่าย ส่วนสินค้าและบริการ มุ่งตอบความต้องการชีวิตประจำวันเป็นหลัก
ช่วงเวลานั้น “Community Mall” กลายเป็นเซกเมนต์ค้าปลีกที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว เพราะด้วยความที่ไม่ต้องใช้พื้นที่ขนาดใหญ่มากนักและการออกแบบโครงการไม่ซับซ้อนเหมือนกับศูนย์การค้า เช่นเดียวกับงบลงทุนไม่ได้สูงเป็นหลักพันล้าน จึงทำให้คนที่มีที่ดินของตนเองและมีความพร้อมด้านเงินลงทุน รวมไปถึง Developer ขนาดกลาง – เล็ก แห่กันเข้ามาลงทุน พัฒนาโครงการ Community Mall กันเป็นจำนวนมาก
วันเวลาผ่านไป…ภาพที่ปรากฏขึ้นเวลานี้ หลายโครงการอยู่ในสภาพร้างผู้คน ไม่สามารถขายพื้นที่ได้เต็ม และบางแห่งต้องปิดตัวไป แต่ขณะเดียวกันก็มีบางโครงการ ที่สามารถอยู่ได้ และมีการเติบโตที่ดี
ทำไมบางโครงการถึงล้มเหลว ขณะที่บางโครงการถึงประสบความสำเร็จ ?!?
ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ธุรกิจค้าปลีก ปัจจัยสำคัญอันดับ 1 คือ “Location” ต้องอยู่ในทำเลดีเท่านั้น ดังนั้นการเปิด Community Mall ต้องศึกษาทำเลโซนนั้นๆ ก่อนว่าความหนาแน่นของชุมชนและประชากรโดยรอบทำเลที่จะสร้างโครงการเป็นอย่างไร ทั้งคนที่พักอาศัยในโซนนั้น และคนต่างถิ่นที่เดินทางมาทำงานในโซนนั้นๆ และต้องมีจำนวนมากพอ ที่จะทำให้เกิดการหมุนเวียนของคนตลอดทั้งวัน และทุกวัน ทั้งยังต้องเป็นทำเลที่มีการเดินทางสะดวก ง่ายต่อการเข้า-ออก
2. คอนเซ็ปต์ Community Mall ต้องแตกต่างและมีความชัดเจน ไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถดึงดูดให้คนเข้ามาเดิน และหากเปิดไปสักพัก แล้วเกิดมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มาตั้งอยู่ในย่านเดียวกันจะยิ่งยากต่อการแข่งขัน
3. ต้องมีแม่เหล็กครบทั้ง 3 องค์ประกอบ ได้แก่ ร้านอาหารและร้านเครื่องดื่ม ที่หลากหลาย มีความน่าสนใจ และถ้ามีร้านอาหาร – ร้านเครื่องดื่มที่เป็นแบรนด์ใหญ่ มาร่วมเปิดในโครงการ จะเป็น Key Magnet ดึงคนให้เข้ามามากขึ้น, บริการทางการเงิน และ ซูเปอร์มาร์เก็ต เพราะทั้ง 3 สิ่งนี้ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวันของผู้คน
4. ภายใน Community Mall ต้องหมั่นเติมเต็มสิ่งใหม่ๆ ด้วยการจัดกิจกรรม หรืออีเวนท์ ที่ผลัดเปลี่ยนหมุนเวียน โดยต้องมีทั้งกิจกรรมที่ตอบโจทย์คนที่อยู่โดยรอบโครงการ เพื่อสร้างประสบการณ์แปลกใหม่ให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ เพราะคนส่วนใหญ่ที่เดิน Community Mall คือ คนที่ใช้ชีวิตอยู่โดยรอบโครงการ เป็นคนเดิม กลุ่มเดิม แตกต่างจากศูนย์การค้า ที่มีทั้งลูกค้ากลุ่มเดิม และลูกค้าใหม่ ผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนกัน และในบางช่วงเวลา อาจมีการจัดกิจกรรมตามกระแสบ้าง เพื่อดึงลูกค้านอกพื้นที่เข้ามารู้จัก และมีประสบการณ์
ดังนั้น การจัดกิจกรรมต่อเนื่องใน Community Mall จะทำให้ลูกค้าประจำกลับมาใช้บริการต่อเนื่อง ไม่เกิดความรู้สึกเบื่อหน่าย หรือจำเจ เช่น เทศกาลอาหาร เป็นกิจกรรมที่เข้ากับทุกกลุ่ม ทุกวัย หรือถ้าโดยรอบเป็นคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ วัยทำงาน อาจจัดกิจกรรมตกแต่งสวนขนาดเล็ก เป็นต้น
5. ต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดี และเข้าใจความต้องการของทั้งผู้ประกอบการ ที่เช่าพื้นที่เปิดร้านค้า และกลุ่มลูกค้า
ปัจจุบัน เราคงไม่ได้เห็นการขยายตัวของ Community Mall ผุดขึ้นราวกับดอกเห็ดเหมือนช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาอีกต่อไปแล้ว แต่ Community Mall ที่เกิดขึ้นนับจากนี้ จะเป็นส่วนหนึ่งของ Mixed-use Development ที่ในโครงการขนาดใหญ่ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบ หรือแนวสูง – อาคารสำนักงาน – ค้าปลีก Community Mall ซึ่งเติมเต็มให้โครงการนั้นๆ มีความครบ สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น
ถอดสูตรความสำเร็จ The Nine Center
เป็นเวลา 5 ปีที่แล้ว ที่ “MBK Group” รุกเข้าสู่ธุรกิจ Community Mall ในชื่อ “The Nine Center Rama 9” ถือเป็นอีกหนึ่ง Community Mall ที่สามารถแจ้งเกิด โดยมีผู้เข้ามาใช้บริการโดยเฉลี่ย 12,000 คนต่อวัน และพื้นที่เช่าเต็ม 100%
ปัจจัยที่ทำให้ The Nine Center ประสบความสำเร็จ เริ่มจาก ทำเลที่ตั้งโครงการสามารถเข้า-ออกได้หลายทาง ทั้งทางพระราม 9 ถนนรามคำแหง ถนนพัฒนาการ ถนนศรีนครินทร์
ขณะเดียวกัน เป็น Community Mall ขนาดใหญ่ 14 ไร่ และบริเวณโดยรอบใน 5 รัศมีกิโลเมตร มีความหนาแน่นของชุมชนและประชากร เนื่องจากมีทั้งกลุ่มผู้พักอาศัยในย่านพระราม 9 ที่เป็นกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ จากกว่า 30 หมู่บ้านจัดสรรโดยรอบ และทาง MBK Group ได้สร้างอาคารสำนักงานติดกับโครงการ อีกทั้งยังมีบริษัทต่างๆ ในย่านพระราม 9 ทำให้เกิดการหมุนเวียนของลูกค้าที่เข้ามาจับจ่ายใช้สอยตลอดทั้งวัน ซึ่งตอบโจทย์ผู้ประกอบการร้านค้าในโครงการที่จะมีลูกค้าแวะเวียนเข้าร้านตลอด โดยในวันจันทร์ – ศุกร์ มีกลุ่มพนักงานออฟฟิศเข้ามาช่วยเติมเต็ม ใช้บริการร้านค้าต่างๆ ขณะที่วันเสาร์ – อาทิตย์ และวันหยุดอื่นๆ เป็นผู้ที่อาศัยโดยรอบเข้ามาจับจ่ายใช้สอย
ในอนาคต MBK Group มีแผนจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ติดกับโครงการ The Nine Center Rama 9 นั่นจะยิ่งทำให้ชุมชนละแวกนี้ขยายตัวเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีคนหมุนเวียนมาเดินใน Community Mall แห่งนี้มากขึ้น
ขณะที่คอนเซ็ปต์โครงการ The Nine Center Rama 9 ถูกสร้างขึ้นด้วยแนวคิด The Third Place และเนรมิตบรรยากาศให้ความรู้สึกเหมือนเดินจับจ่ายใช้สอยใน “หมู่บ้านร้านค้า” ที่ในจำนวนร้านค้าทั้งหมดกว่า 100 ร้าน 70% เป็นร้านอาหารและร้านเครื่องดื่ม
นอกจากนี้ยังได้มีบริการ 24 ชั่วโมง ทั้งในส่วนร้านอาหาร ที่มี “แมคโดนัลด์” เปิดให้บริการ และ ซูเปอร์มาร์เก็ต “แม็กซ์ แวลู” ทำให้ตอบโจทย์ผู้พักอาศัยชุมชนโดยรอบได้ตลอด 24 ชั่วโมง
รวมทั้งเสริมด้วยกิจกรรมที่เป็น Signature Event ที่ทุกคนในครอบครัวสามารถมีส่วนร่วมในกิจกรรมได้ด้วย เช่น งานรื่นรมย์ชมหนังกลางแปลง, งานประกวดและจำหน่ายพันธุ์ไม้สวยงาม รวมทั้งดึดดูดผู้ใช้บริการจากพื้นที่อื่นๆ และเพื่อสร้างความคึกคักให้กับโครงการมากขึ้น ด้วยการจัด Fashion Pop-up Store และอีเวนท์ที่อยู่ในกระแส
การจัดกิจกรรมต่อเนื่อง ทำให้ลูกค้าประจำกลับมาใช้บริการต่อเนื่อง โดยกิจกรรมและความเคลื่อนไหวของ The Nine Center Rama 9 เน้นสื่อสารผ่านช่องทาง Social Media
“อัตราส่วนของกลุ่มผู้เข้าใช้บริการ 40% เป็นกลุ่มผู้พักอาศัยในย่านพระราม 9 และอีก 40% เป็นกลุ่มพนักงานออฟฟิศย่านพระราม 9 ในขณะที่ผู้ใช้บริการที่เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยว และผู้ที่เข้ามาร่วมอีเวนท์ต่างๆ ที่จัดขึ้น มีสัดส่วน 20% โดยภายในสิ้นปีนี้ ตั้งเป้าการเติบโตของผู้เข้าใช้บริการเป็น 13,500 คนต่อวัน พร้อมทั้งตั้งเป้าการเติบโตของรายได้เพิ่มขึ้นเป็น 10% หรือประมาณ 250 ล้านบาท จากปีที่แล้ว มีรายได้กว่า 225 ล้านบาท” คุณสุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) กล่าว
ทั้งนี้ หลังจากที่ปั้น The Nine Center Rama 9 สำเร็จแล้ว “MBK Group” มีแผนจะสร้างโครงการ Community Mall ในที่ดินของตนเองในย่านปทุมธานี ตรงข้ามกับนิคมอุตสาหกรรมบางกระดี ซึ่งขนาดที่ดินรวม 1,500 ไร่ ปัจจุบันได้สร้างสนามกอล์ฟ และโครงการบ้าน โดยในอนาคตเตรียมพัฒนาเป็น Mixed-use Development ที่มีความครบวงจร ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และแนวสูง สนามกอล์ฟ และ Community Mall