ถ้าคุณไปย่างกุ้งเมื่อปี 2016 กับย่างกุ้งวันนี้ มันคนละแบบเลยครับ วันนี้ถ้าคุณถูกจับปิดตา แล้วบินไปโดยไม่รู้ว่า กำลังไปไหน และถูกปล่อยที่ห้างสรรพสินค้าแห่งใหม่ที่ชื่อ Junction City คุณจะไม่มีทางรู้เลยว่านี่คือย่างกุ้ง เพราะคุณไม่เห็นคนใส่โสร่ง หรือผู้หญิงใส่ผ้าซิ่นแบบเมียนมาเดินกันอยู่ ไม่น่าเชื่อว่าเมียนมาใช้เวลาไม่กี่ปีก้าวไปอย่างรวดเร็ว หลังจาก  ปีที่ผ่านมาเพิ่งมี Shopping Center ขนาดแสนตารางเมตรครั้งแรก อย่างเมียนมาพลาซ่า และจะมี Shopping Mall อีก 2 แห่ง ซึ่งกำลังจะเปิดภายในสิ้นปีนี้ หรือต้นปีหน้า โรงแรมต่างๆ ทั้งแบรนด์อินเตอร์ และโลคอล เริ่มทยอยเปิดให้บริการเพิ่มมากขึ้น โดยใน 3 ปีที่ผ่านมา โรงแรมในย่างกุ้งเพิ่มมากขึ้นอย่างรวดเร็ว หากคิดเป็นจำนวนห้องก็เป็นพันห้องที่เพิ่มขึ้น

ในด้าน Service Apartment และ Office Rental ก็ทยอยเสร็จออกมาหลายพันยูนิต และเนื่องจากเมียนมาได้มีการเปลี่ยนรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่อภาคเศรษฐกิจที่ต้องมีการชะลอการดำเนินงานต่างๆ เพื่อรอดูนโยบายจากภาครัฐบาล โดยเห็นได้จากโครงการก่อสร้างในย่างกุ้ง ตอนนี้เพิ่งทยอยเริ่มกลับมาก่อสร้างกันปลายปีที่แล้ว หลังจากหยุดไปกว่า 6 เดือนเต็ม โดยราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในย่างกุ้งเริ่มลดลงอย่างเห็นได้ชัด ไม่ว่าจะเป็นราคาค่าเช่าออฟฟิศ หรือบ้านพัก แม้กระทั่งราคาห้องพักโรงแรมต่างๆ ในย่างกุ้งก็ต่ำลงอย่างรวดเร็ว

เมื่อปี 2012-2014 ราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในย่างกุ้งสูงเท่าระดับสิงคโปร์ นิวยอร์ก และฮ่องกงเลยทีเดียว ห้องพักขนาดโรงแรม 3 ดาว ยังราคากว่า 150 USD  โรงแรม 4-5 ดาว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 250 USD และในช่วงที่มีความต้องการสูง ราคาไปไกลขนาด 300-400 USD ก็มี แต่วันนี้เราได้เห็นราคาลงมาเหลือ 120 USD กันแล้ว เรียกว่าราคาลงมาอย่างรวดเร็ว กดให้โรงแรม 3 ดาวลงมาที่ไม่ถึง 100 USD หมายถึงเฉพาะโรงแรมที่อยู่ในถนนสายหลัก ถ้าไม่ใช่ก็จะลงไปต่ำกว่านี้อีก

ขณะบรรดา Fast Food ไม่ว่าจะเป็น Pizza Company, KFC,  Pizza Hut, Fuji รวมถึงร้านอาหารจากไทย สิงคโปร์ และเกาหลี ก็ตบเท้าเข้ามากันเต็มที่ เข้ามาช่วงแรกก็ดูการตอบรับดีมาก ตัวเลขยอดขายสูงแบบต้องฉลองกันเลย แต่พอทำไปได้ปีหนึ่งมันไม่เหมือนเดิม ยอดขายตกลง สำหรับผมมองตลาดเมียนมาว่าเป็นตลาดที่เป็นภาพลวงตาเยอะ เพราะทุกคนกลัวตกขบวนรถไฟ จึงกระโดดเข้าไปกันเต็มที่

จึงดูภาพการเติบโตแบบก้าวกระโดดของเมียนมาว่าเต็มไปด้วย Demand ที่มากมาย แต่เมื่อเข้าไปลงตลาดจริง กลับไม่ได้เป็นแบบนั้น มันกลับเป็นอีกทางหนึ่งครับ เราลืมดูความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในเมียนมา พื้นฐานรายได้จริงๆ ของเขา สินค้า และบริการบางอย่าง Too Fast To Go เพราะคนที่มีรายได้เพียงพอที่จะบริโภค ยังไม่เพียงพอ ถ้ามาเพื่อทดลองนั้นโอเค แต่ถ้ามาเพื่อทานเป็นปกติอาจจะไม่ใช่อย่างที่คิด เช่นเดียวกับนักลงทุนที่ไปลงทุนในโรงแรม หรือ Shopping Plaza  และ Office Space ก็จะได้พบกับรายได้ที่ไม่ใช่อย่างที่คาดการณ์เอาไว้ละครับ ผมเชื่อว่าถึงสิ้นปีนี้ จนต้นปีหน้าราคาค่าเช่าต่างๆ ในย่างกุ้งจะลงมาอีก และจะ Over Supply เลย เพราะโครงการต่างๆ ที่กำลังจะเสร็จ มันจะไปกดดันราคาที่แท้จริงของความต้องการให้สะท้อนออกมาอย่างแน่นอน ทำให้นักลงทุนต่างชาติ Wait and See มากยิ่งขึ้น

ย่างกุ้งที่ดู Fast Speed จึงจะไม่ Fast Speed อย่างที่เห็นละครับ ต้องดูกันอีกไกลครับ

โดย  สมาคมนักธุรกิจไทยในเมียนมา  (TBAM : Thai Business Association of Myanmar)

Photo : Worldbank