“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย” ในไทย มีการเปลี่ยนแปลงมาตลอดทุกยุคสมัย โดยถ้านับช่วงเวลา 30 ปีมานี้ สามารถแบ่งจุดเปลี่ยนออกเป็น 4 ครั้งใหญ่ นับตั้งแต่ยุครุ่งเรือง จนมาถึงปัจจุบันที่เป็นยุคดิจิทัล ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Landscape ของวงการอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนแปลงไปอีกครั้ง เกิดเป็น 5 ปรากฏการณ์ New Normal ที่กลายเป็น “บรรทัดฐานใหม่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในวันหนึ่งข้างหน้าทั้ง 5 New Normal จะเป็น “สิ่งปกติที่จำเป็นต้องมี” สำหรับธุรกิจนี้
ทำให้เวลานี้ บรรดา Developer รายใหญ่กำลังช่วงชิงปักธงการเป็นผู้เล่นรายแรกใน 5 New Normal เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน และความแตกต่างด้านแบรนด์ดิ้ง
4 ยุคสมัยแห่งการเปลี่ยนแปลง
ช่วงปี 2530 – ก่อนปี 2540 วงการอสังหาริมทรัพย์ในไทย ถือว่าเฟื่องฟูมาก เกิดบริษัทพัฒนาที่ดินเป็นจำนวนมาก มีทั้งรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ แห่กันพัฒนาโครงการ และเกิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ในขณะที่การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่ให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินต่างๆ และผู้บริโภค ดำเนินการอย่างหละหลวม
ช่วงปี 2540 ทันทีที่ประเทศไทยปล่อยลอยตัวค่าเงินบาท ส่งผลต่อภาคเอกชนหลายบริษัทเผชิญกับภาวะหนี้สินก้อนใหญ่ สถาบันการเงินหลายแห่งต้องปิดตัว ตลาดหุ้นได้รับผลกระทบอย่างหนัก ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เคยเก็งกำไรก่อนหน้านั้น ตกถึงจุดต่ำสุด! บริษัทพัฒนาที่ดินรายเล็ก และขนาดกลาง ล้มกันเป็นแถบๆ เหลือทิ้งไว้แต่โครงสร้างอาคาร ซากอิฐ ซากปูนที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ
ช่วงปี 2545 เป็นต้นมา “อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์” ค่อยๆ ฟื้นตัวกลับมา แต่ผลจากวิกฤตต้มยำกุ้ง ได้เปลี่ยน Landscape วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยครั้งใหญ่ เนื่องจากบริษัทพัฒนาที่ดินที่รอดจากเหตุการณ์วิกฤตเศรษฐกิจ คือ บริษัทขนาดใหญ่ และยังมีบริษัทขนาดกลางบางส่วน ที่ภูมิต้านทานแข็งแรง ทำให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ โดยที่มี Developer รายกลางบางราย หันไปดึงกลุ่มทุนต่างประเทศเข้ามาร่วมทุน เพื่อสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคง
แม้ในช่วง 2 – 3 ปีมานี้ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย” มีชะลอตัวไปบ้าง แต่จากบทเรียนในอดีต ทำให้ทั้ง Developer และธนาคาร มีนโยบายและมาตรการเฝ้าระวัง และรัดกุมมากยิ่งขึ้น จึงทำให้โครงสร้างอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไทย แม้จะเติบโตลดลง แต่ยังคงมีรากฐานมั่นคง
ปัจจุบัน ยุคแห่ง “Digital Disruption” เข้ามาพลิกโฉมกลุ่มธุรกิจต่างๆ หนึ่งในนั้นคือ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย” เพราะเมื่อดิจิทัล เป็นตัวกำหนดพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คน ก็ต้องปรับเปลี่ยนตาม โดยเฉพาะการปรับมุมมองการทำธุรกิจ และการพัฒนาโปรดักต์
จากในอดีต Developer ซื้อที่ดิน แล้วสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินผืนนั้นด้วยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขึ้นมา จากนั้นเปิดขาย เท่ากับว่าโปรดักต์หลัก คือ “ที่อยู่อาศัย” ไม่ว่าจะในรูปแบบบ้าน หรือคอนโดมิเนียมก็ตาม
แต่วิธีคิดของ Developer ในยุคที่เทคโนโลยีดิจิทัลเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ทำให้การยืนอยู่บนโมเดลธุรกิจเดิมที่ปั้นโครงการขึ้นมา แล้วขาย คงไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องยกระดับไปสู่การเป็น “Living Solution” ที่ตอบโจทย์ “การใช้ชีวิต” ของผู้บริโภคที่จะเข้าอยู่ใน Community ที่ Developer พัฒนาขึ้น
3 ปัจจัยหลักการแข่งขันธุรกิจอสังหาฯ ยุคเก่า
แต่ไหนแต่ไรโครงการที่อยู่อาศัยของ Developer ต่างๆ แข่งกันใน 3 เรื่องใหญ่ คือ
1. ความน่าเชื่อถือขององค์กร เพราะด้วยความที่เป็นสินค้ามูลค่าสูง จำเป็นอย่างยิ่งที่ความน่าเชื่อถือของ “องค์กร” จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
2. ทำเล บริษัทพัฒนาที่ดิน ต่างแย่งชิงทำเลทอง ซึ่งทำเลทองในอดีต จะขยายไปตามถนนเส้นต่างๆ เช่น ถนนวงแหวนรอบนอก กระทั่งการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดิน โฟกัสการขยายโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า ในรูปแบบโครงการแนวสูง ส่งผลที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นทำเลทอง ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นหลายเท่า ขณะเดียวกันเปลี่ยนให้กรุงเทพฯ และวิถีชีวิตคนในเมือง เข้าสู่สังคม Vertical Living
3. ราคา การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของ Developer ในยุคนี้ เปิดกันปีละไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ บนทำเลที่ต่างกัน ด้วยเหตุนี้ บรรดายักษ์ใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องสร้าง “Brand Portfolio” พร้อมกำหนด “ช่วงราคา” ให้เหมาะสมกับที่ดินทำเลนั้นๆ
ทั้ง 3 ปัจจัย คือ “บรรทัดฐานทั่วไป” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีผลต่อการแข่งขัน และการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งของผู้บริโภค
แต่ตามที่กล่าวข้างต้นว่าในยุค “Digital Disruption” เข้ามาพลิกโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิด “New Normal” หรือ “ความปกติภายใต้บรรทัดฐานใหม่” หมายความว่า Digital Disruption ได้สร้าง “บรรทัดฐานใหม่” ให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต่อไปบรรทัดฐานใหม่นี้ จะกลายเป็น “สิ่งจำเป็นที่ต้องมี” สำหรับการทำธุรกิจที่อยู่อาศัย
5 New Normal “อสังหาริมทรัพย์ไทย”
เดิมทีคำว่า “New Normal” ถูกนำมาใช้เพื่อสะท้อนความเปลี่ยนแปลงของ “เศรษฐกิจระดับมหภาค” หลังปี 2008 ที่สหรัฐอเมริกา และอีกหลายประเทศทั่วโลก เผชิญกับภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ หรือ Hamburger Crisis
บทความ “ความปกติในรูปแบบใหม่ (New Normal)” เขียนโดยคุณเขมรัฐ ทรงอยู่ (เผยแพร่ในนิตยสารการเงินธนาคาร ฉบับเดือนพฤษภาคม 2015) เล่าถึงจุดเริ่มต้นของ New Normal ว่าถูกใช้ครั้งแรกในปี 2008 โดย Bill Gross นักลงทุนในตราสารหนี้ชื่อดัง และผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Pacific Investment Management (PIMCO) ได้ให้นิยามถึงสภาวะเศรษฐกิจโลก ที่จะมีอัตราการเติบโตชะลอตัวลงจากในอดีตและเข้าสู่อัตราการเติบโตเฉลี่ยระดับใหม่ที่ต่ำกว่าเดิม ควบคู่ไปกับอัตราการว่างงานที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังเกิดวิกฤติทางการเงินในสหรัฐฯ
อีกทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจจะไม่ได้เป็นไปตามวัฏจักรเศรษฐกิจเดิมแบบที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจัยต่างๆ ที่เป็นตัวกำหนดการเติบโตทางเศรษฐกิจมีรูปแบบที่เปลี่ยนแปลงไปหรือส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในลักษณะที่แตกต่างจากในอดีต
ต่อมา “New Normal” ถูกนำไปปรับใช้กับแวดวงธุรกิจด้วยเช่นกัน เพราะหลังจากทั่วโลกเข้าสู่ยุคดิจิทัล ได้พัดพาความเปลี่ยนแปลงหลายอย่างมาให้กับภาคธุรกิจ นำไปสู่การเกิดขึ้นของ “บรรทัดฐานใหม่” หรือ “New Normal” ที่ในกลุ่มธุรกิจนั้นๆ และหนทางเดียวที่องค์กร หรือแบรนด์จะอยู่รอดได้ในยุคนี้ คือ การปรับตัว
สำหรับใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในไทยขณะนี้ กำลังเกิด New Normal 5 อย่างชัดเจนที่กำลังเป็น “บรรทัดฐานใหม่” และต่อไปจะเป็น “สิ่งปกติที่ต้องมี” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย
1. นวัตกรรมการก่อสร้าง “Building Information Modeling” หรือ “BIM” เป็นกระบวนการจำลอง และบริหารการก่อสร้างด้วยไฟล์ดิจิทัล “โมเดล 3 มิติ” ที่ดึงทุกส่วนที่เกี่ยวข้องในกระบวนการก่อสร้างให้มาทำงานบนไฟล์โมเดล 3 มิติเดียวกัน ทั้งสถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมาก่อสร้าง และเจ้าของโครงการ ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่แต่ละฝ่ายทำงาน ต่างทำงานบนไฟล์งานของตนเอง ทำให้อาจมีข้อผิดพลาดเกิดขึ้นได้
แต่สำหรับ “BIM” ทุกฝ่าย ทั้งสถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมาฯ และเจ้าของโครงการ จะทำงานบนไฟล์โมเดล 3 มิติเดียวกัน โดยดูแลส่วนงานของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นสถาปนิกดูแลส่วนสถาปัตยกรรม วิศวกรดูแลส่วนงานโครงสร้าง ผู้รับเหมาดูแลส่วนงานก่อสร้าง และเจ้าของโครงการดูภาพรวม เพื่อให้งานออกมาตามที่วางแผนไว้ จึงช่วยลดความผิดพลาดในกระบวนการออกแบบ ลดความผิดพลาดในการก่อสร้าง ลดการทำงานที่ซ้ำซ้อนในกระบวนการก่อสร้าง และทำให้เจ้าของโครงการสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้มีประสิทธิภาพดีขึ้น
ปัจจุบันยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ เริ่มนำกระบวนการ “BIM” มาใช้ในการสร้างโครงการ เช่น ล่าสุด “SC Asset” ประกาศชัดเจนว่าปี 2561 เป็นปีแรกที่บริษัทฯ นำระบบ BIM มาใช้ พร้อมตั้ง Roadmap ว่าในปี 2020 ทุกโครงการของบริษัทฯ จะใช้ระบบ BIM
2. เว็บไซต์มุมมอง 360 องศา โดยสามารถดูบรรยากาศโดยรอบโครงการ และภายในโครงการที่อยู่อาศัยได้แบบ 360 องศา แตกต่างจากในอดีตที่เป็นภาพ 2 มิติที่เห็นเฉพาะบางมุมที่โครงการอยากนำเสนอเท่านั้น แต่สำหรับเว็บไซต์ 360 องศา จะทำให้เห็นบรรยากาศโดยรอบโครงการ และส่วนต่างๆ ของโครงการในทุกมุมมอง เพื่อสร้าง Product Experience ให้กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้นำไปประกอบการพิจารณาของลูกค้า
3. เทคโนโลยี Mixed Reality (MR) การผสานจุดเด่นของเทคโนโลยี “Virtual Reality” (VR) ซึ่งเป็นการจำลองภาพดิจิทัลกราฟฟิกเสมือนจริงขึ้นมา โดยโลกเสมือนจริงนี้ ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับโลกแห่งความเป็นจริง และ “Augmented Reality” (AR) คือ การสร้างภาพดิจิทัลกราฟิกให้ซ้อนทับบนสภาพแวดล้อมของโลกจริง แต่ไม่ได้มีการตอบสนองซึ่งกันและกัน หรืออาจจะมีการตอบสนองในระดับน้อยมาก
ดังนั้นเมื่อเอาจุดเด่นทั้ง 2 เทคโนโลยีมารวมกัน เกิดเป็นเทคโนโลยี “MR” คือ เทคนิคการนำภาพดิจิทัลกราฟฟิกมาซ้อนทับกับสภาพแวดล้อมรอบข้างได้สมจริง สามารถตอบสนองกันและกันได้ และสามารถมีปฏิสัมพันธ์กับผู้ใช้งานได้ ซึ่งการเกิดขึ้นของเทคโนโลยี “MR” จะเข้ามาแทนที่เทคโนโลยี “VR” ที่มีข้อจำกัดหลายด้าน ให้กลายเป็นสิ่งล้าสมัยไปในที่สุด
ปัจจุบันเทคโนโลยี “MR” ถูกนำไปใช้อย่างหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการซ้อมผ่าตัดในวงการแพทย์ การฝึกบินในวงการอากาศยาน การออกแบบ 3 มิติในรูปแบบต่างๆ รวมถึงวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้นำมาใช้ในรูปแบบของการจำลองห้องตัวอย่างดิจิทัล สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถแสดงผลภาพดิจิทัลกราฟฟิก กับสภาพแวดล้อมรอบข้างได้สมจริง ทำให้ช่วยยกระดับประสบการณ์การซื้อที่อยู่อาศัยในวงการอสังหาริมทรัพย์
ล่าสุด “แสนสิริ” จับมือกับ “ไมโครซอฟท์” และ “เอไอเอส” เปิดตัว “MR Sales Gallery” จำลองสภาพแวดล้อมให้ลูกค้าได้สัมผัสบรรยากาศของโครงการที่พักอาศัยได้แบบ Interactive ด้วยฟังก์ชันการออกแบบและปรับเปลี่ยนห้องตัวอย่างได้ทุกมุมมอง ซึ่ง MR Sales Gallery ช่วยทำให้ลูกค้าตัดสินใจได้เร็วขึ้น โดยในเดือนพฤษภาคมนี้ จะเผยโฉมห้องตัวอย่างดิจิทัลในโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดตัว และไตรมาส 4 ปีนี้ เตรียมเปิดตัว MR Sales Gallery ตั้งถาวรบนทำเลย่านใจกลางเมือง เพื่อให้ลูกค้าสามารถดูโครงการของแสนสิริได้ทุกโครงการที่อยู่ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยในอนาคตจะพัฒนาให้เป็น 4 มิติ ที่จะเพิ่มเสียง และกลิ่นสัมผัสเข้าไปด้วย
4. Smart Home หรือบ้านอัจฉริยะที่ตอบโจทย์ Living Solution โดยระบบและอุปกรณ์ภายในบ้านจะเรียนรู้พฤติกรรมการอยู่อาศัยของสมาชิกในครอบครัว เพื่ออำนวยความสะดวกสบายให้กับสมาชิกครอบครัวแต่ละคน ที่มีพฤติกรรมการอยู่อาศัยในบ้านแตกต่างกัน อย่างไรก็ตามปัจจุบัน Smart Home ในไทยยังอยู่ขั้นเริ่มต้น คงต้องใช้เวลาอีกสักพักกว่าที่โครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับการพัฒนาภายใต้แนวคิด Smart Home เต็มรูปแบบ
5. Collaboration เป็นอีกปรากฏการณ์ New Normal ที่นับวันจะเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สร้างเครือข่ายพันธมิตรมากขึ้น เพื่อโตไปด้วยกัน โดยเฉพาะพันธมิตรในวงการเทคโนโลยี เพราะต่อไป “Prop Tech” จะยิ่งมีบทบาทมากขึ้นเรื่อยๆ ต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่เนื่องด้วยความที่ความเชี่ยวชาญและองค์ความรู้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือ การพัฒนา-สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน
เพราะฉะนั้นการพัฒนา “Prop Tech” จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมองหา “ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยี” ทั้งบริษัทเล็ก-ใหญ่ มาร่วมกันพันธมิตรธุรกิจ นี่จึงทำให้เวลานี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เดินหน้าสร้างเครือข่ายพันธมิตรที่เป็นบริษัทเทคโนโลยี เพื่อขยาย Business Ecosystem
ทั้ง 4 New Normal (BIM เว็บไซต์ 360 องศา MR Sales Gallery และ Smart Home) ถือเป็น “Prop Tech” ที่ในวันนี้เป็น “สิ่งใหม่” สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และต้องใช้เวลาสร้างความรู้ความเข้าใจให้กับคนไทย
การที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ต่างทุ่มพัฒนา Prop Tech เป้าหมายระยะใกล้เพื่อใช้ Prop Tech มาสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะในด้านการสร้างความแตกต่างจากคู่แข่ง เพื่อทำให้ลูกค้าเห็นถึง Value Added ที่แบรนด์นำเสนอ เพราะในวันนี้ทั้งทำเล และรูปแบบการพัฒนาโครงการของแต่ละ Developer แทบไม่แตกต่างกันมากนัก
ขณะที่เป้าหมายระยะไกล “Prop Tech” ถือเป็นการลงทุนเพื่อรองรับอนาคต เพราะในที่สุดแล้วสิ่งเหล่านี้ จะกลายเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นใครชิงลงมือก่อน ย่อมได้เปรียบ
แหล่งที่มาข้อมูล “ความปกติในรูปแบบใหม่ (New Normal)” จาก SCB EIC และ ข้อมูล “BIM” จากประชาชาติธุรกิจ
Credit Photo (ภาพเปิด, ภาพหมู่บ้าน, ภาพก่อสร้าง, ภาพออกแบบ 3D) : NUMBER 24 – Authorized Shutterstock Partner in Thailand