การที่ประเทศไทยมีภูมิประเทศอยู่ในจุดศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน ที่มีศักยภาพด้านทำเลที่ตั้ง ซึ่งสามารถเชื่อมโยงการเดินทางและคมนาคมขนส่งไปยังประเทศต่างๆ ได้อย่างสะดวกสบาย กับการคมนาคมขนส่งหลากหลายรูปแบบ จึงส่งผลให้ต่างชาติหันมาให้ความสนใจที่ใช้ประเทศไทยเป็นจุดศูนย์กลางในการดำเนินธุรกิจ โดยเข้ามาตั้งสำนักงานสาขาเพื่อดำเนินธุรกิจ ทำให้มีความต้องการพื้นที่สำนักงาน
ส่งผลให้ธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงานเติบโตมาอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งด้านปริมาณพื้นที่และราคาค่าเช่า มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่หันมาพัฒนาอาคารสำนักงาน ที่ผสมผสานรวมอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในลักษณะโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส ในอนาคตโครงการดังกล่าวก็จะมีเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องด้วย โดยเฉพาะทำเลที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ อย่างย่านพระราม 4 และสุขุมวิทตอนต้น รวมถึงพญาไท ที่มีโครงการกำลังพัฒนาอยู่ในปัจจุบันหลายโครงการ
Q1 พื้นที่สำนักงานทะลุ 4.23 ล้านตร.ม.
บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม รายงานว่า พื้นที่อาคารสำนักงานในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 นี้ มีพื้นที่ให้เช่าทั้งสิ้นประมาณ 4.23 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้อยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจประมาณ 2.29 ล้านตารางเมตร โดยกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่เช่าในเขตศูนย์กลางธุรกิจนี้เป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A ทั้งนี้ พื้นที่การพัฒนาอาคารสำนักงานมีการขยายตัวเป็นวงกว้างมากขึ้น โดยจะเห็นได้ว่าในไม่กี่ปีที่ผ่านมา พื้นที่อาคารสำนักงานในเขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว ส่วนในอีก 5 ปีข้างหน้าคาดว่าตลาดพื้นที่อาคารสำนักงานจะมีเพิ่มเข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 1.13 ล้านตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 30% ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าพื้นที่และอัตราการใช้พื้นที่ได้เช่นกัน
สำหรับอัตราค่าเช่าปัจจุบัน พบว่า ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 960 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1,400 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนพื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรด A ที่อยู่พื้นที่เขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจจะอยู่ที่ 820 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยมีอัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยรวมประมาณ 95%
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า พื้นที่ในอาคารสำนักงานจะมีเพิ่มขึ้นอีกค่อนข้างมาก แต่คาดว่าจะยังไม่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงในตลาดอาคารสำนักงาน เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมามีพื้นที่อาคารสำนักงานป้อนสู่ตลาดค่อนข้างจำกัด ส่วนสำนักงานประเภท Co-Working Space และ Serviced Office จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในตลาดพื้นที่อาคารสำนักงาน โดยอาจจะกลายมาเป็นผู้เช่าหลักในอนาคตซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มของธุรกิจอาคารพื้นที่ในอาคารสำนักงานให้เช่าในหลายๆ ประเทศทั่วโลก
ขณะที่ผลสำรวจของ IWG ผู้บริหารแบรนด์ผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงานชั้นนำระดับโลก ได้เปิดเผยข้อมูลผลสำรวจจากนักธุรกิจจำนวนกว่า 18,000 คน ใน 96 บริษัท โดยพบว่าในทุกๆ สัปดาห์จะมีพนักงานจำนวนกว่า 70% ที่ต้องทำงานจากนอกสถานที่อย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง ซึ่งจำนวน 53% ทำงานจากนอกสถานที่เป็นจำนวนครึ่งหนึ่งของสัปดาห์หรือมากกว่านั้น ในขณะที่คนจำนวน 1 ใน 10 หรือ 11% จะต้องทำงานจากที่อื่นนอกเหนือจากออฟฟิศหลักของตนมากถึง 5 ครั้งต่อสัปดาห์ แสดงให้เห็นว่าพื้นที่ Co-Working Space กำลังมีบทบาทสำคัญต่อธุรกิจมากขึ้น ซึ่งประเทศไทยเองก็คงมีทิศทางเช่นเดียวกัน เพราะการเพิ่มขึ้นของบรรดาสตาร์ทอัพ ผู้ทำงานอิสระ หรือฟรีแลนซ์ที่มากขึ้นนั่นเอง
จัสท์โคปักหมุดใหญ่สุดในอาเซียน
สำหรับ Co-Working Space แบรนด์ จัสท์โค (JustCo) ที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ได้เข้ามาเปิดตัวสาขาแรกในประเทศไทย ที่อาคาร เอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ ภายใต้แนวคิด Let’s Make Work Better ด้วยขนาดพื้นที่กว่า 3,200 ตารางเมตร ถือว่าใหญ่ที่สุดในประเทศไทยอีกด้วย ซึ่งได้ “Pomme Chan” (ปอม ชาน) นักวาดภาพประกอบสาวชาวไทย มาร่วมถ่ายทอดผลงานอันสร้างสรรค์ผ่าน Wall Painting นอกจากนี้ จัสท์โคยังมีการจัดพื้นที่เปิดโล่งอย่างสมดุลระหว่างการเป็นพื้นที่เพื่อการทำงาน และการสร้างความเป็นชุมชน โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับสำนักงานครบ พร้อมกับโต๊ะเล่นปิงปอง ฟุตบอลโต๊ะ หรือเกมอาร์เคด และยังได้ผู้ผลิตกาแฟ อย่าง คอฟฟีโอโลจี (Coffeeology) เข้ามาดูแลในพื้นที่เสิร์ฟเครื่องดื่ม ควบคู่ไปกับขนม และของว่างอื่นๆ
ตลอดจน Quiet Pods ที่ออกแบบพื้นที่ให้สมาชิกสามารถใช้ได้เมื่อต้องการความเป็นส่วนตัว เช่น การคุยโทรศัพท์ หรืองานที่ต้องใช้ช่วงเวลาที่เงียบสงบในการทำงาน รวมถึง โต๊ะทำงานแบบไม่ประจำ(Hot-Desking), ห้องประชุม(Meeting Studios),พื้นที่สำหรับการจัดกิจกรรมที่หลากหลาย(Event Spaces) แสงสว่างจากธรรมชาติและองค์ประกอบอื่นๆ ที่จะสร้างบรรยากาศที่ดีในการทำงาน ช่วยเสริมสร้างแรงบันดาลใจ กระตุ้นให้เกิดการพูดคุย แลกเปลี่ยนความเห็นซึ่งกันและกันระหว่างสมาชิก พร้อมทั้งเปิดโอกาสในการที่จะเชื่อมต่อกับกลุ่มคนผู้มีพรสวรรค์คนอื่นๆ ทั้งจากธุรกิจในประเทศ ต่างประเทศ และทุกรูปแบบ ซึ่ง JustCo มองว่าการสร้าง “เครือข่าย” เป็นจุดเด่นของตัวเอง ที่ทำให้ Co-Working Space แบรนด์นี้ประสบความสำเร็จที่สิงคโปร์และพร้อมขยายทั่วเอเชีย และตั้งเป้าเป็นอันดับ 1 ในเอเชีย
เกษร ลุยตลาด Co-Working Space
แม้แต่เจ้าของห้างลักชัวรี่อย่าง เกษร พร็อพเพอร์ตี้ (Gaysorn Property) ก็เข้าสู่ตลาด Co-Working Space ด้วยเช่นกัน โดยได้เปิดตัว เกษรเออร์เบิน รีสอร์ท (Gaysorn Urban Resort) บนพื้นที่กว่า 2,300 ตารางเมตร บนชั้น19-20 ของอาคาร เกษร ทาวเวอร์ กับพื้นที่ เกษร เออร์เบินรีสอร์ท แลนด์มาร์ค CO-SHARING SPACE แห่งใหม่ใจกลางเมือง ซึ่งมีการนำเอาการทำงานและกิจกรรมไลฟ์สไตล์หลากหลายรูปแบบมาไว้ในที่เดียวกัน
โดยมีพื้นที่ห้องประชุมทั้งขนาดเล็กและใหญ่ ที่มีพร้อมให้บริการอย่างหลากหลาย อาทิ The Lawn, The Peak, The Oak ไปจนถึง Private Office ที่เรียกว่า “Cocoon Office” และสำหรับผู้ที่ต้องการสถานที่ทำงาน (Focus Area) ที่ต่างไปจากออฟฟิศแบบเดิมๆ ก็สามารถมานั่งทำงานได้อย่างสบายในโซน Hot Desk Area ได้ที่The Horizon รวมไปถึงการออกแบบสถาปัตยกรรมกรรมทั้งภายนอกและภายใน ที่ช่วยสร้างแรงบันดาลใจในการทำงาน ด้วยการดึงความเป็นธรรมชาติมาประกอบเข้ากับเกษร เออร์เบิน รีสอร์ท
นอกจากนี้ เกษร เออร์เบิน รีสอร์ท ยังมี คริสตัล บ็อกซ์ (Crystal Box) ซึ่งโดดเด่นด้วยกระจกใสแบบรอบด้าน ทำให้สามารถมองเห็นและรับชมวิวทิวทัศน์ โดยรอบของกรุงเทพมหานครได้ในทุกช่วงเวลาอย่างกว้างขวางถึง 270 องศา และมีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับเวิลด์คลาส (World Class Facilities) ที่ครบครัน รองรับการจัดประชุม การสัมมนา งานแถลงข่าว และงานเลี้ยงในรูปแบบต่างๆ ที่หลากหลายทั้งบรรยากาศ Indoor และ Outdoor ได้ถึง 200 ที่นั่ง
การที่แบรนด์หรูอย่างเกษรฯ ซึ่งมีโซนออฟฟิศให้เช่า แต่ในขณะเดียวกันก็ยังต้องเปิดโซน Co-Working Space ขึ้นมาอีก สะท้อนภาพการทำงานของคนรุ่นใหม่อย่างแท้จริงว่าต้องการพื้นที่อิสระ
ทุนสิงค์โปร์เปิด “เดอะ เกรท รูม”
ในอาคารเกษร ทาวเวอร์ ยังมีบริษัทจากประเทศสิงค์โปร์ ที่ได้เข้ามาลงทุนเพื่อดำเนินธุรกิจให้บริการพื้นที่ Co-Working Space ด้วยเช่นกัน ภายใต้แบรนด์เดอะ เกรท รูม (THE GREAT ROOM) ของบริษัท เดอะ เกรท รูม (ประเทศไทย) จำกัด ด้วยขนาดพื้นที่ 2,800 ตารางเมตร บนชั้น 25-26 ที่ใช้เงินลงทุนรวมกว่า 100 ล้านบาท และยังมีแผนขยายสาขาต่อเนื่องไปยังอาคารสินธร ทาวเวอร์ ถนนวิทยุ ด้วยขนาดพื้นที่ 3,160 ตารางเมตร ซึ่งอยู่ระหว่างการออกแบบและประเมินงบลงทุน คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ไตรมาส 4 ปีนี้ด้วย เหตุผลสำคัญที่บริษัทได้เข้ามาลุยธุรกิจ Co-Working Space เป็นเพราะการขยายตัวของกลุ่มสตาร์ทอัพ หรือคนรุ่นใหม่ที่มีธุรกิจเป็นเจ้าของกิจการ มีธุรกิจเป็นของตนเอง หรือทำงานอิสระมากขึ้น ซึ่งทิศทางของไทยเองก็สอดคล้องไปกับเมืองใหญ่ในหลายประเทศทั่วโลกเช่นกัน ซึ่งรูปแบบการให้บริการ จะประกอบด้วย
รูปแบบ Hot Offices หรือสมาชิกรายบุคคล คิดค่าใช้จ่ายเริ่ม 750 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน สำหรับการใช้บริการ 1 สาขา ซึ่งที่สาขาเกษร ทาวเวอร์ จะคิดประมาณ 1 หมื่นบาทต่อเดือน สำหรับการใช้บริการสาขาใน 1 เมือง และ 1,050 ดอลลาร์ต่อเดือน หรือ 2.5 หมื่นบาทต่อเดือน สำหรับการใช้บริการทุกสาขาทั้งในและต่างประเทศ ปัจจุบันมีสมาชิกรายบุคคล 400-500 ราย
รูปแบบ Dedicated Offices หรือสมาชิกสำนักงาน เริ่มต้นขนาด 2-20 ที่นั่ง ค่าใช้จ่ายเริ่มต้น 2,800 ดอลลาร์สิงค์โปร์ต่อเดือน โดยจะทำสัญญาเริ่มต้น 6 เดือนถึง 1-2 ปี และค่าใช้จ่ายจะปรับขึ้น 5% ทุกๆ 6 เดือน สมาชิกประเภทนี้ได้สิทธิใช้ทุกสาขา และรูปแบบ Business Club หรือสมาชิกระดับผู้บริหารที่ได้รับเชิญโดยเฉพาะ
สเปซเซส จากอัมเสตอร์ดัม ก็มาแจม
ไม่เพียงแต่กลุ่มทุนจากสิงค์โปร์ที่เข้ามาบุกตลาด Co-Working Space ในเมืองไทยเท่านั้น ก่อนหน้านี้ แบรนด์ สเปซเซส (Spaces) จากอัมเสตอร์ดัม ประเทศเนเธอแลนด์ จับมือกับบริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เช่าใช้พื้นที่ 1,919 ตารางเมตร ของชั้น 3 โครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Sum-mer Hill) ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าพระโขนง โดยมีที่นั่งทำงานกว่า 334 ที่นั่งในดีไซน์สไตล์ยุโรป ทั้งออฟฟิศแบบส่วนตัว โคเวิร์กกิ้งสเปซ ห้องประชุม และสเปสเซสคาเฟ่ โดยมีการนำเอาเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการ ซึ่งลูกค้าสามารถใช้แอพพลิเคชั่นบนมือถือสำหรับค้นหาพื้นที่ว่างและจองพื้นที่ใช้งานสเปซเซสในสาขาทั่วโลกได้ด้วย
ความเปลี่ยนแปลงด้านไล์สไตล์ของคนทำงาน Gen Y หรือ Millenial รวมทั้งการขับเคลื่อนของทุน ทำให้ในวันนี้ ธุรกิจ Co-Working Space กลายเป็นพื้นที่ๆ ทุนใหญ่จากต่างประเทศ รวมทั้งผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์รายเดิมในประเทศไทย ต่างก็กระโดดเข้ามาในตลาดแห่งนี้ แน่นอนว่าต้องส่งผลกระทบกับ “ร้านกาแฟ” ธุรกิจยอดฮิตของคนรุ่นใหม่เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลากลางวัน ดังนั้นผู้ประกอบการทั้งหลาย คงต้องตั้งคำถาม กับตัวเองว่า จะปรับตัวอย่างไรเพื่อแข่งขันให้ได้? และสำหรับนักการตลาด จะต่อยอดในเรื่องการใช้พื้นที่ของคนเมืองซึ่งไม่ยึดติดกับพื้นที่ในออฟฟิศแบบเดิมๆ อีกต่อไปแล้วได้อย่างไร
