ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีหมู ดูท่าว่าจะ “ไม่หมู” อย่างชื่อเสียแล้ว กูรูในวงการและนักพัฒนาอสังหาฯ ทั้งหลาย ประเมินตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ปีนี้ดีเวลอปเปอร์เหนื่อยแน่ และมีปัจจัยเสี่ยงรายล้อมให้ต้องระมัดระวังเยอะไปหมด ไม่ว่าจะเป็นการปรับเพิ่มเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 ปริมาณคอนโดมิเนียมเหลือขายจำนวนมาก บวกกับของใหม่ที่จะออกสู่ตลาดอีก ส่อแววว่าจะเกิดภาวะล้นตลาด ราคาที่ดินทำเลดีๆ ยังสูงต่อเนื่อง ทำให้ราคาอสังหาฯ ที่จะถูกพัฒนาออกมาก็สูงตาม หรือแม้แต่ตลาดต่างชาติที่ขายดิบขายดีในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ก็ไม่แน่ใจว่าเอาเข้าจริงเมื่อถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ ลูกค้าเหล่านั้นจะโอนจริงหรือเปล่า แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2562 มีปัจจัยให้น่ากังวลมากมาย แต่ก็ใช่ว่าดีเวลอปเปอร์จะหมดหวังเสียเลย โอกาสทางการตลาดยังมีอยู่เสมอ เพียงแต่ต้องมีความแม่นยำในการดำเนินธุรกิจ ที่สำคัญต้องไม่ “ประมาท”
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชชี่เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) เล่าว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้มีอัตราการเติบโตแบบชะลอตัว แต่ไม่ถึงกับติดลบ เพราะช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ไปแล้วจำนวนมาก โดยเฉพาะปีที่ผ่านมาเปิดโครงการใหม่จำนวนมากจนผิดปกติ จนทำให้มองเห็นว่าเป็นฟองสบู่ ซึ่งจำนวนคอนโดฯ ที่เปิดกันมาก เป็นเพราะมีสถานีรถไฟฟ้าเกิดขึ้นใหม่ ทำให้มีดีมานด์ใหม่เกิดขึ้น ส่วนคอนโดฯ ที่ทยอยก่อสร้างเสร็จในปีนี้ ซึ่งส่วนหนึ่งลูกค้าก็โอนได้และส่วนหนึ่งอาจจะโอนไม่ได้เหมือนกัน
“ทำเลที่ยังพัฒนาได้ จะเป็นโซนจตุจักร ห้วยขวาง ราชเทวี และพญาไท ส่วนทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง คือ ส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน ในช่วงสถานีฝั่งธนบุรี และรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะมีจำนวนโครงการมาก ในตลาดกลาง-บน ยังขายได้ เพราะมนุษย์เงินเดือนยังมีรายได้ประจำ และเงินเดือนยังปรับเพิ่มขึ้น 5-5.5% ถือเป็นเรียลดีมานด์”
ในภาวะมรสุมความเสี่ยงรอบเหมือนหมอกควันปกคลุมเมืองหลวงในเวลานี้ ดร.อาภา มีคำแนะนำสำหรับการทำตลาดอสังหาฯ ในปีหมูที่ไม่หมู ดังนี้
1.เร่งระบายสต็อกที่มีอยู่ออกโดยเร็ว โดยเฉพาะหากเป็นตลาดล่าง และหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการจับตลาดตลาดล่าง เพราะกำลังซื้อชะลอตัวลง
2.หาที่ดินในรูปแบบเช่าระยะยาว หรือ Leasehold เนื่องจากราคาที่ดินซึ่งปรับขึ้นตลอดเวลา ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนา ราคาสินค้าออกมาจะมีราคาสูง จึงต้องลองหาที่ดินแบบ Leasehold เพื่อเป็นทางออกในการพัฒนาโครงการ ไม่เพียงราคาที่ดินเท่านั้น แต่ยังมีต้นทุนอื่นๆ ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นด้วย อาทิ ค่าแรงงานก่อสร้าง ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น
3.การหาพันธมิตรทางธุรกิจ ก็เป็นแนวทางลดความเสี่ยงได้ไม่น้อย โดยเฉพาะพันธมิตรที่มีความสามารถด้านการพัฒนาอสังหาฯ และมีเงินทุนสูง เพราะเป็นการลดความเสี่ยงด้านการเงินและได้ประสบการณ์มาช่วยพัฒนาโครงการ ปัจจุบันโครงการต่างๆ ภายใต้โปรเจ็กต์การร่วมทุนระหว่างดีเวลอปเปอร์ไทยกับต่างชาติมีสัดส่วน 30% เพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนหน้ามีสัดส่วน 26%
4.ใช้ดิจิทัลและโซเชียลมีเดีย ทำการตลาดและเข้าถึงกลุ่มลูกค้า ดีเวลอปเปอร์ต้องใช้ประโยชน์จากสื่อใหม่ เพื่อเข้าถึงผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด จากพฤติกรรมผู้บริโภคยุคปัจจุบันมีวิถีชีวิตอยู่กับสื่อโซเชียลมีเดีย
5.สร้างความแตกต่างและเจาะตลาดนิชมาร์เก็ต เพื่อหลีกหนีการแข่งขันและสร้างความแตกต่าง ให้เกิดความน่าสนใจ ขณะที่ตลาดเฉพาะกลุ่มแม้ว่าจะมีจำกัด แต่เป็นตลาดที่มีโอกาสประสบความสำเร็จสูง และมีความต้องการที่แท้จริง
“ซุปเปอร์แฟน” ทางรอดอสังหาฯ อย่างยั่งยืน
ดร.อาภา เล่าอีกว่า นอกจากกลยุทธ์และการปรับตัวต่างๆ ดังกล่าวแล้ว สิ่งสำคัญสุดที่ถือเป็น Key success ในการทำตลาดอสังหาฯ ยุคปัจจุบัน คือ การสร้างความพึงพอใจของลูกค้า และสร้างซุปเปอร์แฟน เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่เพียงแต่จะรักและนึกถึงแบรนด์ของเราเป็นตัวเลือกแรก เพื่อจ่ายเงินซื้อสินค้าเท่านั้น แต่เมื่อเกิดปัญหาหรือวิกฤตกับแบรนด์ ซุปเปอร์แฟนเหล่านี้ จะออกมาช่วยป้องกันแบรนด์ของคุณด้วย
“ความจำเป็นในปัจจุบัน นอกจากปัจจัยเสี่ยงที่เกิดรอบด้านแล้ว การแข่งขันยังหนักหน่วง ทุกคนมีสินค้า ใช้หลักการตลาดพื้นฐานที่เป็น 4P เหมือนกันหมด ไม่ได้มีความแตกต่าง แต่ซุปเปอร์แฟนจะเป็น P ที่ 5 เป็นทางรอดในการทำตลาดในระยะยาว เหมือนคนรักและใช้แบรดน์ Apple ไม่ว่าจะออกสินค้าอะไรมา แพงมากแค่ไหนก็ยังซื้อ ทำให้แบรนด์คู่แข่งอื่นๆ เกิดขึ้นได้ยาก”
วิธีการสร้าง “ซุปเปอร์แฟน” คงจะต้องเริ่มต้นต้องเริ่มต้นจาก “วิสัยทัศน์องค์กร” ซึ่งต้องมีความชัดเจนว่าจะเป็นองค์กรแบบไหน หลังจากนั้นต้องมี “ความเชื่อ” ของคนทั้งองค์กร เพื่อจะนำมาสู่การพัฒนาสินค้าและบริการ ให้ออกมาอย่างชัดเจนตามวิสัยทัศน์และความเชื่อองค์กรนั้น เพื่อให้เกิดความพึงพอใจ หรือ Brand Loyalty ซึ่งทั้งหมดยืนอยู่บนกระบวนการสร้างแบรนด์ ที่จำเป็นต้องใช้เวลา งบประมาณ และความตั้งใจจริง ยิ่งปัจจุบันเป็นยุคของโซเชียลมีเดีย ผู้บริโภคพูดคุยและฟังกันเอง หากแบรนด์ไม่จริงใจความเสียหายก็จะรุนแรง และลุกลามได้อย่างรวดเร็ว แต่หากแบรนด์เป็นที่รักและมีฐานของ “ซุปเปอร์แฟน” ได้ คนกลุ่มนี้จะเป็นกระบอกเสียงสำคัญ และเป็นการสร้างความยั่งยืนให้กับแบรนด์ด้วยเช่นกัน