สรุปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 เป็นอีกปีที่เจอ “โจทย์ยาก” หลายปัจจัยลบเข้ามากระทบพร้อมกัน เรื่องใหญ่จากมาตรการ LTV แบงก์ชาติ คุมสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 ฉุดกำลังซื้อเพื่อลงทุนตลาดไทย ส่วนตลาดต่างประเทศเจอเงินบาทแข็งค่าทำตลาดซบเซาไปเช่นกัน แต่สิ่งที่กระทบหนักมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนไทยทรงตัวในระดับสูง กำลังซื้อจึงยังไม่กลับมา เมื่อเจอหลายปัญหาเข้ามาพร้อมกัน ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 จึงเรียกว่าเป็น “ขาลง” ที่แท้จริง
ปี 2563 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณบวก และคงต้องรอลุ้นมาตรการกระตุ้นของภาครัฐต่อไป และต้องถือเป็น “ปีแห่งการเปลี่ยนแปลงสำคัญ” อีกปีของวงการอสังหาฯ ที่ต้องหันมาให้ความสนใจกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย เพื่อชิงส่วนแบ่งการตลาดจากกลุ่ม Real Demand และก้าวข้ามความท้าทายปี 2563 ไปให้ได้
คุณสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด วิเคราะห์ปัจจัยหลังธุรกิจอสังหาฯ ที่จะเข้ามามีบทบาทในตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2563 ที่มองว่าเป็น “โอกาส” ให้ไปต่อได้ ซึ่งมี 6 เทรนด์มาแรงและมีความน่าสนใจ ดังนี้
1. เทคโนโลยีเชื่อมต่อการอยู่อาศัย
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย นับจากนี้ไปจะผสมผสานเทคโนโลยี เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อ การเชื่อมต่ออุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้านให้รวมอยู่ในสมาร์ทโฟนจะไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่จะเป็นเรื่องที่ทุกคนเข้าถึงกันอย่างแพร่หลาย จะเห็นได้ว่าองค์การขนาดใหญ่เริ่มตื่นตัวและทำการทรานส์ฟอร์มองค์กรไปสู่ดิจิทัล เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพซอฟต์แวร์รองรับ AI และ IoT ซึ่งภาคอสังหาฯ เองก็เริ่มเปิดโครงการนำร่องที่มีการเชื่อมต่ออุปกรณ์สามาร์ทโฮมเข้ากับ AI และ IoT เช่น ระบบสั่งการด้วยเสียงบน Google Assistant ผู้ช่วยอัจฉริยะประจำบ้าน ตลอดจนการนำเทคโนโลยีมาเสริมประสิทธิภาพด้านการดูแลบริหารจัดการอาคารในลักษณะของศูนย์ควบคุมแบบเรียลไทม์ 24 ชั่วโมง
2. โครงการที่อยู่อาศัยกลุ่มเรียลดีมานด์ยังโตได้
หากดูจากปี 2562 โครงการแนวราบเริ่มมีบทบาทเพราะเป็นโครงการที่ตอบโจทย์เรียลดีมานด์ แต่ในปี 2563 คาดว่าตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม จะเป็นโครงการที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยที่แท้จริง ที่ยังได้รับความนิยม จากแรงส่งการขยายเปิดให้บริการส่วนต่อขยายหลายเส้นทาง ทั้งสายสีเขียว และสายสีน้ำเงิน และในปี 2563 ก็จะมีสายสีทอง รวมถึงสายสีชมพูและสายสีเหลืองที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2564 ทำให้ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าเหล่านี้ถูกจับจองด้วยโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรวมกัน 70% ของโครงการใหม่ทั้งหมด พบว่าส่วนใหญ่ถูกพัฒนาบนพื้นที่กรุงเทพชั้นนอก ได้แก่ สุขุมวิทรอบนอก แจ้งวัฒนะ มีนบุรี รามอินทรา และพื้นที่รัชดา-ลาวพร้าว
3. มิกซ์ยูสบุกตลาด
ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ที่ประกอบไปด้วยสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัย ซึ่งเหมาะกับเมืองหลวงที่มีที่ดินในเขตใจกลางเมืองที่จำกัดอย่างกรุงเทพฯ โดยจากการสำรวจของพลัสฯ พบว่า โครงการส่วนใหญ่จะทยอยเปิดให้บริการระหว่างปี 2561-2569 เมื่อโครงการสร้างเสร็จเปิดให้บริการจะเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่ในเรื่องคุณภาพชีวิตคนที่ทำงานในกรุงเทพฯ เนื่องจากมิกซ์ยูส มีจุดเด่นเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกที่โครงการได้จัดไว้ให้บริการ และการเดินทางที่สะดวก เพราะทำเลติดถนนหลักและเส้นทางรถไฟฟ้า
4. การร่วมมือกันของแบรนด์ต่างๆ
กลยุทธ์การร่วมมือข้ามแบรนด์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การเป็น Joint Venture ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะมีการดึงแบรนด์ด้านไลฟ์สไตล์ต่างๆ เข้ามาเปิดบริการร่วมกัน เช่น โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการร่วมมือกับค่ายรถยนต์พลังงานไฟฟ้าสำหรับให้ลูกบ้านในโครงการเช่าใช้ร่วมกัน หรือการร่วมกับร้านสะดวกซื้อที่เข้ามาให้บริการแบบเดลิเวอรี่ให้กับลูกค้าในโครงการ เป็นต้น จะมีให้เห็นมากขึ้นในปี 2563
5. เทรนด์อสังหาฯสีเขียว โครงการใส่ใจสิ่งแวดล้อม
การเปลี่ยนแปลงสำคัญในปี 2563 ในประเด็นด้านการใส่ใจสิ่งแวดล้อม ด้วยการงดแจกถุงพลาสติกสำหรับห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านสะดวกซื้อ สร้างการรับรู้และการปรับตัวของผู้ซื้อครั้งใหญ่ ในภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็เริ่มมีการเปลี่ยนไปสู่การตั้งเป้าหมายในการเป็นโครงการสีเขียวมากขึ้น ทั้งการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม วิธีการก่อสร้างที่เกิดเศษวัสดุให้น้อยที่สุด รวมถึงการนำเศษวัสดุจากการก่อสร้างกลับไปรีไซเคิลเพื่อนำกลับมาใช้ใหม่ รวมถึงการบริหารจัดการสิ่งของเหลือใช้สำหรับจำกัดของเสียในโครงการที่อยู่อาศัยอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งหลายโครงการเริ่มนำนวัตกรรมการแปรรูปของเสียในโครงการให้เป็นปุ๋ย และบางโครงการก็ออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นแปลงปลูกผักออร์แกนิกส์ซึ่งสามารถนำปุ๋ยชีวภาพที่ผลิตขึ้นมาใช้ในแปลงผักส่วนกลางของโครงการ
6. Leasehold จะเริ่มมีบทบาทมากขึ้น
เป็นที่รู้กันว่า “ที่ดิน” สำหรับพัฒนาโครงการมีจำกัดโดยเฉพาะทำเลกลางเมือง ประกอบกับเทรนด์ของคนรุ่นใหม่ที่นิยมอยู่แบบเป็นโสดมากขึ้น และโครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ เริ่มทำให้คนไทยเปิดใจรับโครงการแบบ Leasehold มากขึ้นกว่าเดิม เพราะเป็นโครงการที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ที่ไม่ต้องการมีทายาท ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องการในราคาถูกว่าโครงการแบบ Freehold อีกทั้งโครงการแบบ Leasehold ส่วนใหญ่ยังตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง อีกทั้ง Leasehold ยังตอบโจทย์การเข้ามาซื้อของชาวต่างชาติในโครงการบ้านเดี่ยวที่แก้ปัญหาเรื่องการไม่สามารถถือครองที่ดินของต่างชาติได้อีกด้วย
หากต้องการเป็น “ผู้รอด” ในตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ที่ยังต้องฝ่าฟันกับปัจจัยลบหลายด้าน ผู้ประกอบการเองต้องปรับตัว ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้ซื้อให้ตรงกับดีมานด์ที่ยังมีอยู่ในตลาด!