สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ประเมินแล้วว่า “ไม่แย่” เหมือนวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 แต่ก็อยู่ในอาการที่เรียกว่า “สาหัส” เพราะแม้ไม่บาดเจ็บจากอาวุธปืน แต่ก็โดนมีดบาดต้อง “ห้ามเลือด” รักษาตัวเช่นกัน เป็นสภาพตลาดที่ “อนันต์ อัศวโภคิน” เจ้าพ่อวงการอสังหาฯ ฉายให้เห็นภาพในปีนี้
เป็นกิจกรรมประจำปีไปแล้วสำหรับการเปิดโครงการ “The NEXT Real” หลักสูตรสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ คุณอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) และผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real จะมาอัพเดทตลาดอสังหาฯ ให้ฟังกับสถานการณ์ปี 2563 ที่ถูกนิยามว่าเป็น Perfect Storm จริงหรือไม่
อสังหาฯ ปี 2563 “ขาลง”
คุณอนันต์ มองว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้ไม่ถือว่าเลวร้ายมากนัก เพราะกลุ่มแนวราบระดับกลางยังพอไปได้ ส่วนตลาดล่างยังไม่แย่มากนัก เพราะเป็น 2 กลุ่มที่เป็นเรียลดีมานด์ แต่คอนโดมิเนียมหรูและบ้านตลาดบนที่เจาะกลุ่มนักลงทุนต้องเรียกว่า “เหนื่อย” ปัจจุบันแถบไม่มีโครงการเปิดใหม่ แต่เชื่อว่าปี 2563 น่าจะเป็นปีที่เรียกว่าถึงจุดต่ำสุด แล้วของอสังหาฯ สถานการณ์ปีหน้าจะดีขึ้น
ปัจจัยลบอสังหาฯ “ขาลง” ปีนี้ มาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนอยู่ในอัตราสูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังเป็นตลาดที่มีความต้องการของผู้บริโภคอยู่ตลอดเวลา ดังนั้นผู้ประกอบการต้องเจาะตลาดที่ยังมีดีมานด์ก็ยังโอกาสขายได้ ปีนี้ต้องเรียกว่าเป็นจังหวะดีของผู้บริโภคที่จะได้เลือกซื้ออสังหาฯ ราคาไม่แพง เพราะดีเวลลอปเปอร์ต้องการระบายสต็อก จากตลาดที่เริ่มโอเวอร์ซัพพลาย จึงจัดโปรโมชั่นและเสนอราคาที่จูงใจ
ในฝั่งดีเวลลอปเปอร์ เมื่ออยู่ในสถานการณ์อสังหาฯ “ขาลง” เช่นนี้ ทำให้ “รายใหม่” เกิดยาก เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยกู้จากภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ส่วนรายเก่าก็ต้องปรับตัวเลือกทำเลที่มีดีมานด์ และอย่าฝืนลงทุนในช่วงที่ผู้บริโภคยังไม่มีกำลังซื้อ
“ตลาดอสังหาฯ เวลาขึ้นก็ขึ้นเหมือนกันหมดทุกคน เวลาขาลงก็ลงเหมือนกันหมดทุกคน แม้จะดิ้นร้นอย่างไรก็ไม่ดีขึ้น ในภาวะขาลงจึงไม่ต้องไปฝืนตลาด สิ่งที่ต้องทำในจังหวะนี้ คือการฝึกอบรมพนักงานให้มีความรู้มากขึ้น เพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน และดูแลค่าใช้จ่ายในองค์กร (Overhead) ไม่ให้เกิน 15% ของต้นทุน เพราะหากลดรายจ่ายได้ แม้ยอดขายลดลง ก็จะไม่กระทบกำไร”
รอตลาดฟื้นปีหน้า
ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ต้องเผชิญกับความกลัวของผู้บริโภค ที่วิตกกับสถานการณ์เศรษฐกิจ กลุ่มที่มีเงินก็ชะลอการซื้อ หากทำให้เห็นว่าตลาดไม่ได้แย่อย่างที่คิด กำลังซื้อก็จะฟื้นกลับมาได้เร็ว วันนี้จิตวิทยาผู้บริโภคเป็นเรื่องใหญ่มาก เวลาคนขวัญเสีย วิตกกังวลกับปัญหาเศรษฐกิจ การเมือง ภัยแล้ง ปัจจัยนอกประเทศ แม้ปีนี้ยังดีกว่าวิกฤติปี 2540 แต่ก็มีหลายปัจจัยลบที่ทำให้ผู้บริโภคยังไม่มีความมั่นใจใช้จ่าย
ปัจจัยลบอสังหาฯ วันนี้ ต้องเรียกว่าเราอยู่ในช่วง 5 โมงเย็นและคงต้องรอพระอาทิตย์ขึ้นอีกครั้ง คือตลาดผ่านการเติบโตถึงขีดสุดมาแล้ว อยู่ในช่วงขาลงที่มาถึงจุดต่ำสุดแล้ว และน่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ในปีหน้า
ไม่ใช่ว่าจะมีแต่ปัจจัยลบ เพราะปีนี้ อสังหาฯ ก็มีหลายปัจจัยบวก ไม่ว่าจะเป็น 1. ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำมากไม่เกิน 3% ในช่วง 3 ปีแรก ถือว่าเป็นข่าวดีสำหรับคนซื้อบ้าน 2. รัฐบาลมีมาตรการต่างๆ ออกมาช่วยเหลือ เช่น มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% 3. ที่ดินปรับราคาขึ้นช้าลง บางทำเลไม่ปรับขึ้นถึงปีหน้า และบางทำเลราคาลดลง 4. ต้นทุนก่อสร้างปรับขึ้นไม่มาก
“ดีเวลลอปเปอร์”ปรับตัวรับปีท้าทาย
เวทีเสวนา The Next Real ปรับตัวอย่างไร ในยุคอสังหาฯ “ขาลง” ปีแห่งความท้าทาย กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างมีมุมมองว่าทุกคนต้องปรับตัวและมองหาโอกาสที่ยังมีอยู่
คุณวัฒนพล ผลชีวิน ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัทมณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ อุปนายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี มองว่าอสังหาฯ ปีนี้ยังไปได้ แม้เป็นช่วงขาลงแต่ก็ยังมีหลายปัจจัยบวก โดยเฉพาะดอกเบี้ยต่ำ แต่ผู้ประกอบการเองต้องหันมาดูดีมานด์ที่ยังมีอยู่ในตลาดและทำโครงการในทำเลที่ถนัด สิ่งสำคัญต้องบริหารงานก่อสร้างให้ดีและสต็อกที่เหมาะสม บริหารความเสี่ยงไม่ทำโครงการใหญ่ พัฒนารูปแบบใหม่เหมาะกับกำลังซื้อ คือ บ้านที่ระดับราคา 2-4 ล้านบาท และไม่เก็บที่ดินไว้เยอะ เพื่อลดภาระดอกเบี้ย
คุณมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัด และนายกสมาคมอสังหาฯชลบุรี กล่าวว่าแม้ตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวและขายได้ลดลง แต่ก็ยังมีส่วนที่ขายได้ ผู้ประกอบการต้องเป็น “ตัวเลือก” ในส่วนที่ผู้บริโภคยังมีกำลังซื้ออยู่ให้ได้ เพราะกำลังซื้อบางตลาดไม่ได้รับผลกระทบ ที่ผ่านมาอสังหาฯ เผชิญวิกฤติมาหลายครั้งและทุกครั้งก็ผ่านมาได้ เช่นเดียวกับครั้งนี้ที่ต้องผ่านไปให้ได้
คุณบดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียล แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มองว่าปีนี้แม้ตลาดอสังหาฯ ไม่หวือหวา แต่ยังพอไปได้ กลุ่มแนวราบระดับกลาง ราคา 4-5 ล้านบาทยังมีกำลังซื้อ เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม ราคา 7 หมื่นบาทถึง 1 แสนบาทต่อตร.ม. แต่ตลาดที่ได้รับผลกระทบคือคอนโดลักชัวรี่ จากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และลูกค้าต่างประเทศชะลอตัว การลงทุนปีนี้จึงต้องเน้นบริหารความเสี่ยง เลือกลงทุนที่ดินให้เหมาะสม เพื่อไม่ต้องแบกภาระต้นทุนดอกเบี้ย
คุณณพน เจนธรรมนุกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัทสัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าสถานการณ์อสังหาฯปีนี้ จะเน้นการลงทุนโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่มากนักเพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อและปิดโครงการได้เร็ว ยังเน้นตลาดแนวราบในกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อจริง บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท และในจังหวะนี้ก็ต้องมองหาธุรกิจใหม่ๆ ที่ยังมีโอกาสโตได้ คือ ธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income) ที่ลงทุนไปแล้วคือและจะทำต่อเนื่องคือ ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ และตลาดสด ขนาด 300-500 แผง ปัจจุบันมี 2 แห่ง ที่รามคำแหง และเมืองเอก รวมทั้งศึกษาการลงทุนธุรกิจอาหารเพิ่มเติม ปัจจุบันเข้าไปลงทุนร่วมถือหุ้นในกลุ่ม Brain Wake
ส่วนการลงทุนอสังหาฯ โครงการใหญ่ วันนี้มองข้ามช็อตไปที่ปี 2564 แล้ว เพราะที่อยู่อาศัยต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างเป็นปี ในสถานการณ์ที่ตลาดชะลอตัวถือเป็นโอกาสของการซื้อที่ดินราคาถูก เพื่อวางแผนสำหรับปีหน้า