Photo Credit : shutterstock
สถานการณ์โควิด-19 กินเวลามากว่าครึ่งปีแล้ว ถึงวันนี้ยังไม่รู้ว่าจะสิ้นสุดเมื่อไหร่ ทุกอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบหมดมากน้อยแตกต่างกันไป อีกเซ็กเตอร์ที่กำลังซื้อหดตัวชัดเจน คือ อสังหาริมทรัพย์ จากตัวเลขซัพพลายที่อยู่อาศัยยังมีสต็อกค้างถึง 3 แสนยูนิต ครึ่งปีแรกบริษัทใหญ่ในตลาดกำไรขั้นต้นลดลง จากตลาดคอนโดมิเนียมเข้าสู่สงครามราคา เก็บเงินสดสร้างสภาพคล่อง เพื่อหาทางรอด รอจังหวะโควิดคลี่คลาย ซึ่งอาจต้องใช้เวลาถึง 3 ปี
ธนาคารกรุงเทพ โดยเฟซบุ๊กเพจ Bangkok Bank SME ชวน 3 ผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาฯ และธนาคารมาร่วมกันวิเคราะห์สถานการณ์อสังหาฯ ท่ามกลางสถานการณ์โควิด กับหัวข้อ “ตั้งรับ ปรับเปลี่ยน ทันเกมอสังหาริมทรัพย์ ยุค Next Normal” ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรปรับกลยุทธ์อย่างไรในสภาวะการณ์ปัจจุบัน
“สงครามราคา”อสังหาฯ หั่นกำไรเร่งขาย
เปิดวงสนทนาฉายภาพธุรกิจอสังหาฯ กับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ คุณชานนท์ เรืองกฤตยา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ สรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก 2563 ยอดขายลดลง 36% แบ่งเป็น คอนโด ลดลง 54% บ้านเดี่ยว ลดลง 12% และทาวน์เฮาส์ ลดลง 20%
ปกติผู้ประกอบการอสังหาฯ จะมีกำไรขั้น 30-35% และกำไรสุทธิ 15-17% ครึ่งปีแรกบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ทำกำไรขั้นต้นลดลง เพราะตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโด เริ่มเห็นสงครามราคา แข่งโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม อยู่ฟรี เพื่อเร่งขาย เร่งโอน สร้างสภาพคล่องดึงเงินสดเข้าบริษัท
“ปีนี้อนันดา น่าจะทำยอดโอนได้ 20,000 ล้านบาทตามเป้าหมาย แต่ตลาดคอนโดกำลังเจอสงครามราคา แม้คอนโดติดรถไฟฟ้ายังมีดีมานด์ แต่ก็ต้องแข่งขันราคากับรายอื่นๆ ด้วย ภาวะสงครามราคาไม่มีใครชอบ เพราะหากแข่งกันมากๆ ก็จะตายกันหมด”
คุณชานนท์ เรืองกฤตยา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์
อสังหาฯ รอฟื้นอีก 3 ปี โควิดจบ
สถานการณ์โควิดมาถึงวันนี้ มองว่าต้องกินเวลาไปอีก 3 ปี (2564-2566) ก่อนจะกลับมาสู่ปกติ วัคซีนน่าจะเริ่มใช้ในกลางปี 2564 แต่กว่าที่ประชากรทั่วโลก 7,000 ล้านคนจะเข้าถึงวัคซีนได้ครบ ต้องใช้เวลาอีก 1-2 ปี หลังจากได้รับวัคซีนแล้วก็ต้องดูว่าได้ผลอย่างไร
เมื่อประเมินแล้วว่าโควิดต้องใช้เวลา 3 ปีกว่าจะปกติ ดีเวลลอปเปอร์ก็ต้องหาวิธีบริหารต้นทุนรอเวลาให้วิกฤติคลี่คลาย ในฐานะผู้นำองค์กรก็ต้องตื่นตัวตลอดเวลา เพราะยังคาดเดาได้ยากว่าอสังหาฯจะกลับมาปกติได้เมื่อไหร่ สิ่งที่ต้องทำก่อนคือ รักษาสภาพคล่อง เก็บเงินสด cash is king เป็นสิ่งที่ใช้ได้ตลอดกาลไม่ว่าจะเป็นวิกฤติไหน
“สถานการณ์โควิดปัจจุบันที่เห็นผู้ประกอบการอสังหาฯ แข่งกันลดราคา จัดโปรโมชั่น ยังอยู่แค่เฟสแรก คือกำไรขั้นต้นลดลง แต่หากเข้าเฟสสอง คือขายแบบไม่มีกำไร เพื่อนำรายได้มาเลี้ยงบริษัทให้อยู่ต่อไปได้ และหากไปถึงเฟสสาม คือ กินเนื้อตัวเอง ขายขาดทุน เพราะกลัวบริษัทล้มละลาย วันนี้แต่ละดีเวลลอปเปอร์ก็อยู่ในสภาพที่แตกต่างกันและต้องวางแผนบริหารให้ดีกว่าจะไปถึงวันที่โควิดจบลง”
หลังวิกฤติอสังหาฯ กลับมาบูมตลอด
ปกติวงจรธุรกิจ (Business Cycle) ในทุกอุตสาหกรรมจะมีขึ้นมีลง อสังหาฯ ก็เช่นกันวงจรธุรกิจเกิดขึ้นเป็นรอบๆ ตั้งแต่วิกฤติต้มยำกุ้ง หลังวิกฤติก็กลับมาเติบโต หรือวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ก็ไม่ได้ลดลง
แม้ช่วงโควิด ที่ดินทำเลดีๆ ในกรุงเทพฯ ก็ไม่มีใครปล่อยขายราคาต่ำกว่าเดิม เพราะเจ้าของที่ดินสามารถรอได้ จะเห็นได้ว่าคนที่เป็นเศรษฐีถือครองที่ดิน ช่วงที่ราคาขึ้นสูงก็ไม่ได้ปล่อยออกมา ในสถานการณ์โควิดหากได้ราคาต่ำลง ก็ไม่มีทางปล่อยออกมาแน่นอน เพราะทุกคนมองเหมือนกันว่าอสังหาฯ ยังไปต่อได้หลังวิกฤติ
ในฝั่งของนักลงทุนหรือผู้ซื้อ หากมีเงินทุนพร้อม สายป่านยาวถือได้อย่างน้อย 3 ปี ก็เป็นจังหวะดีที่จะซื้ออสังหาฯ ในช่วงนี้ เพราะดีเวลลอปเปอร์ ต้องการได้เงินสดให้ธุรกิจมีสภาพคล่อง จึงยอมขายสินค้าแบบกำไรลดลงหรือไม่มีกำไร ขณะที่ราคาที่ดินที่ซื้อมาสร้างคอนโด ก็ไม่ได้ลดลงมีแต่จะเพิ่มขึ้น
ส่วนตลาดต่างชาติ จากการสำรวจลูกค้าชาวจีน ฮ่องกง พบว่ายังต้องการมาซื้ออสังหาฯในไทย แต่ไม่สามารถเดินทางมาซื้อหรือโอนได้ จะเห็นได้ว่าปัจจุบันเศรษฐกิจจีนยังเติบโตได้ท่ามกลางจีดีพีทั่วโลกลด วันนี้อสังหาฯจีนกลับมาปกติเหมือนก่อนโควิดแล้ว หากไทยเปิดประเทศแค่ทำ travel bubble กับประเทศจีน เชื่อว่าจะแก้ปัญหาด้านเศรษฐกิจได้หลายอุตสาหกรรม
ไม่ว่าจะเป็นวิกฤติใดก็ตามก็ยังมีโอกาสอยู่เช่นกัน จะเห็นได้ว่าในแต่ละวิกฤติจะมีคนที่เกิดใหม่ขึ้นมาเสมอ โควิดเป็นวิกฤติที่มา reset ใหม่หมดในหลายอุตสาหกรรม การแก้ไขสถานการณ์จึงต้องมี Mindset ด้านบวกว่าต้องไปต่อได้
การอยู่รอดในสงครามนี้ได้ ต้องมี Agility พร้อมปรับองค์กรตลอดเวลา หากมองว่าตลาดอสังหาฯ ยังถดถอยอีก 3 ปี ทุกคนก็ต้องคิดสูตรรอดของตัวเองให้ได้ในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนแบบนี้ เพื่ออยู่รอดไปให้ถึงวันที่ทุกอย่างคลี่คลาย
“การเป็นผู้นำองค์กรที่ต้องเจอกับวิกฤติ เหมือนการขับรถที่เต็มไปด้วยหมอก เห็นเส้นทางไม่ชัดเจน ต้องระวังทั้งด้านหน้าและด้านข้างตลอดเวลา แต่ก็ยังต้องขับไปเรื่อยๆ หยุดไม่ได้”
คุณจักรรัตน์ เรืองรัตนากร กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากรแอสเซท จำกัด
คอนโดเมืองท่องเที่ยว “สต็อกล้น” ต่างชาติทิ้งดาวน์
คุณจักรรัตน์ เรืองรัตนากร กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากรแอสเซท จำกัด ให้มุมมองธุรกิจอสังหาฯ ในพื้นที่ภูมิภาคนอกกรุงเทพฯว่า ในหลายจังหวัดหัวเมืองหลัก อย่าง พัทยา เขาใหญ่ ภูเก็ต กระบี่ เชียงใหม่ กำลังซื้อหลักในตลาดอสังหาฯ ประเภทคอนโด มาจากชาวต่างชาติ สัดส่วนถึง 80% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าและเก็งกำไร อีก 20% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จะเห็นได้ว่า เรียลดีมานด์ของอสังหาฯต่างชาติมีเพียง 20% เท่านั้น
อีกกลุ่มมาจากกำลังซื้อคนไทย นิยมซื้อคอนโดต่างจังหวัดเมืองท่องเที่ยว เพื่อเป็นที่พักวันหยุดเพียง 10% และซื้อลงทุนเก็งกำไร 90%
สินค้าคอนโดในต่างจังหวัดแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ กลุ่มไฮเอนด์ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป , กลุ่มกลางบนราคา 3-9 ล้านบาท และกลุ่มกลางล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เมื่อเกิดวิกฤติโควิด กลุ่มที่กระทบก่อนคือระดับกลางบน เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ
คอนโดในเมืองท่องเที่ยว พัทยา ภูเก็ต สมุย กำลังซื้อต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก คือ ยุโรป สแกนดิเนเวียน รัสเซีย และจีน ซึ่งชะลอตัวจากโควิดทั้งหมด ทำให้คอนโดในเมืองท่องเที่ยว อย่าง พัทยา ภูเก็ต ที่โอเวอร์ซัพพลายมาก่อนหน้านี้ สต็อกยิ่งเพิ่มจำนวนมากขึ้นในช่วงโควิด เพราะมีกลุ่มที่ซื้อและทิ้งดาวน์ และกลุ่มที่ถึงกำหนดโอน แต่ไม่สามารถเดินทางมาโอนได้จากน่านฟ้าปิด
ปกติชาวต่างชาติซื้อคอนโด เพื่อลงทุนและคาดหวังว่าราคาจะปรับขึ้น แต่ซัพพลายเหลือขายจำนวนมากในช่วงโควิด ทำให้ราคาคอนโดลดลงเรื่อยๆ และมีการตัดราคากัน ในช่วงเวลานี้จึงไม่มีใครรีบซื้ออสังหาฯ เพราะเห็นแล้วว่าราคายังไม่ปรับขึ้น
ส่วนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยเองก็ชะลอตัว โดยเฉพาะในท้องถิ่นที่เศรษฐกิจพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยว,อุตสาหกรรมและเกษตร ทุกกลุ่มได้รับผลกระทบจากโควิดหมด
แต่หากเป็นนักลงทุนและมีสภาพคล่องพอ สามารถกู้มาซื้อที่อยู่อาศัยและถือยาวได้อย่างน้อย 3 ปี เป็นช่วงที่ดี เพราะราคาอสังหาฯ ถือว่าถูกลงมาก
ที่ดินต่างจังหวัดราคาร่วง ดีเวลลอปเปอร์ได้จังหวะตุน
สถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้นหลายอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบโดยเฉพาะด้านท่องเที่ยว จึงทำให้ ราคาที่ดินลดลง โดยเฉพาะภาคใต้ ถือเป็นจังหวะที่ดีของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการตุนซื้อที่ดินหากมีเงินทุน เพื่อนำมาพัฒนาโครงการหลังเศรษฐกิจฟื้นตัว
บริษัทรัตนากรแอสเซทเอง ได้ตุนเงินทุนเก็บสภาพคล่องไว้ก่อนหน้าโควิด เพราะคาดการณ์ว่าตั้งแต่ปี 2561 อสังหาฯ น่าจะเข้าสู่วงจรธุรกิจขาลงเนื่องจากเติบโตมาหลายปีแล้ว ช่วงโควิดจึงมีเงินทุนราว 4,000 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินเก็บไว้พัฒนาต่อ เพราะช่วงนี้ได้ราคาดีมาก หลังโควิดเชื่อว่าอสังหาฯยังกลับมาเติบโตได้
“เราเคยผ่านวิกฤติมา 3 ครั้ง คือ ต้มยำกุ้ง ตามด้วยวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ 2008 และโควิด แต่ต้องถือว่าโควิด เป็นวิกฤติที่รับมือได้มากที่สุด เมื่อเทียบกับวิกฤติอื่นๆ เพราะก่อนหน้านี้ได้เตรียมสภาพคล่องมาล่วงหน้า”
ไม่ว่าจะเจอวิกฤติใด คนที่รอดได้ ไม่ใช่คนที่แข็งแรง หรือฉลาดที่สุด แต่คือคนที่ปรับตัวเร็วที่สุด โควิดเป็นหนึ่งในการพิสูจน์ทฤษฎีนี้
คุณไพรัช ศักดิ์วิทย์ SVP ผู้จัดการธุรกิจจัดสรร ธนาคารกรุงเทพ
วงจรธุรกิจอสังหาฯ ขาลง หลังโควิดยังกลับมาฟื้นได้
ในมุมของสถาบันการเงินมองวิกฤติโควิดต่อภาคอสังหาฯอย่างไร คุณไพรัช ศักดิ์วิทย์ SVP ผู้จัดการธุรกิจจัดสรร ธนาคารกรุงเทพ วิเคราะห์ให้ฟังว่าจากประสบการณ์ที่ผ่านวิกฤติมาหลายช่วง ตั้งแต่ก่อนต้มยำกุ้ง ยุคอสังหาฯ บูมสุดขีด เป็นยุคที่คนค้าขายที่ดินรวยแบบข้ามคืน ลูกค้าแบงก์บางคนไปซื้อที่ดิน ต้องนำเงินสดใส่รถไปด้วย ซื้อเสร็จขายต่อทันทีได้กำไรไม่ต้องโอน ยุคนั้นผู้ประกอบการจึงหาแหล่งเงินกู้ซื้อที่ดินตุนรอขาย เริ่มกู้สถาบันการเงินต่างๆ ที่นับเป็นจุดเริ่มต้น “ฟองสบู่อสังหาฯ” จนเกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 ทำให้อสังหาฯ กระทบหนัก ผู้ประกอบการ ล้มหาย บางรายรอดแต่พิการ ไม่มีใครไม่บาดเจ็บ ส่วนคนที่รอดจริง คือ คนที่ไม่กู้เงิน
วิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ใช้เวลา 6-7 ปีก่อนที่จะฟื้นตัวกลับมาสู่ปกติ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับโครงสร้างหนี้ได้ก็อยู่รอดและฟื้นตัว เพราะกำลังซื้ออสังหาฯ อั้นมา 6-7 ปี เมื่อพ้นวิกฤติจึงกลับมาเติบโตสูง
อสังหาฯ ชัดเจนว่ามีวงจรธุรกิจรอบละ 10 ปี และถูกทดสอบมาหลายช่วง หลังจากฟื้นตัวจากต้มยำกุ้ง ก็มาเจอวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 มาในปี 2560-2561 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ติดตามเหตุการณ์อสังหาฯ จึงออกมาตราการ LTV มาใช้ เพื่อป้องกันดีมานด์เทียมและไม่ให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีซัพพลายล้นเกินไป ปี 2562 เริ่มมีสัญญาณขาลงกระทั่งมาเจอโควิด
แต่ถึงขณะนี้เมื่อเทียบกับวิกฤติอื่นๆ มองว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังไปต่อได้ เพราะสถาบันการเงินเข้มแข็งมาก ธนาคารยังสามารถปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่มีความสามารถผ่อนชำระได้
แต่สถานการณ์อสังหาฯ ในช่วงโควิดยังมีโจทย์ที่ต้องแก้ 4 เรื่องหลัก
1. ยังมีซัพพลายที่อยู่อาศัยเหลือขาย ปี 2563 น่าจะอยู่ที่ 300,000 ยูนิต จึงต้องหาทางระบายเพื่อให้ผู้ประกอบการมีสภาพคล่อง
2. ตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อไปแล้ว เศรษฐกิจทั่วโลกกระทบจากโควิด คนไทยตกงานหรือมีอาชีพเสี่ยงที่ไม่สามารถกู้ได้
3. กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางมาไทยได้
4. การเปิดโครงการใหม่ต้องดูจังหวะการลงทุนที่เหมาะสมว่าจะเป็น คอนโด หรือ แนวราบ วันนี้หากผู้ประกอบการมุ่งไปแนวราบหมด ก็จะเกิดการแข่งขันหาทำเลและราคาปรับขึ้นมาอีก
หากดูผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ ครึ่งปีแรกมีกำไรขั้นต้นอยู่ที่ 30% ลดลงจากช่วงเดียวกันปีก่อนตัวเลขอยู่ที่ 35% เนื่องจากผู้ประกอบการลดกำไรการขายลง ด้วยการลดราคา จัดโปรโมชั่นต่างๆ เพราะต้องการเงินสด บริหารสภาพคล่องกระแสเงินสดเป็นหลัก เนื่องจากบางรายมีหนี้ถึงกำหนดต้องชำระ จึงต้องหาเงินมาจ่ายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา
ตั้งแต่วิกฤติปี 2540 สถาบันการเงินต่างๆ ได้ปรับเปลี่ยนวิธีปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดย 80-90% เป็นรูปแบบ Project Finance คือปล่อยกู้รายโครงการ ดังนั้นหากโครงการไหนมีปัญหาก็จะกระทบไม่มาก
ปัจจุบันกำลังซื้อต่างชาติหายไปจากตลาดเพราะไม่สามารถเดินทางได้ในช่วงโควิด ทำให้มีสต็อกเหลืออยู่ แต่เชื่อว่ามีโอกาสกลับมาได้ เพราะประเทศไทยจัดการโควิดได้ดีติดอันดับโลก มีชื่อเสียงด้านการดูแลสุขภาพ ต่างชาติจึงมองประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่สอง อสังหาฯตลาดต่างชาติจึงมีโอกาสเติบโตได้หลังโควิด
“ธุรกิจอสังหาฯ ที่จะอยู่รอดได้ ต้องมองสถานการณ์ให้ออก คาดการณ์ล่วงหน้า และปรับตัวให้เร็ว เราไม่ควรเตรียมรับมือวิกฤติเมื่อวิกฤติมาถึงแล้ว แต่ต้องเตรียมพร้อม ฝึกฝนรับมือในทุกวัน และต้องมีความหวัง เพราะประสบการณ์ที่ผ่านมา หลังวิกฤติจบลงอสังหาฯ ดีขึ้นเสมอ แต่วันนี้ต้องอยู่รอดให้ได้และไปถึงวันที่โควิดคลี่คลาย”