นับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ไปทั่วโลก มาถึงตอนนี้ ไม่เพียงทำให้เศรษฐกิจซบเซาอย่างหนัก แต่ยังทำให้ “ธุรกิจสำนักงานให้เช่า” ต้องเผชิญกับผลกระทบสาหัสเช่นกัน เพราะในวันที่องค์กรต่างๆ หันมาทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) มากขึ้น และหลายธุรกิจปิดกิจการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง คำถามคือ เมื่อองค์กรปรับรูปแบบการทำงานมาเป็น Work From Home กันมากขึ้น ขณะที่การระบาดของโควิด-19 ยังไม่คลี่คลาย แล้วตลาดออฟฟิศให้เช่าปี 2021 นี้จะยังมีความต้องการอยู่หรือไม่?
EIC ได้เผยรายงานเรื่อง New Normal ของตลาดสำนักงานให้เช่า จากผลกระทบของ COVID-19 เพื่อให้เห็นภาพรวมและแนวโน้มความต้องการของสำนักงานให้เช่า พร้อมแนะแนวทางการปรับตัวจากวิกฤติในครั้งนี้
โควิด-19 ระลอกใหม่ พ่นพิษ
จากสถานการณ์ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้แนวโน้มความต้องการพื้นที่สำนักงานเปลี่ยนแปลงไปใน 2 มิติ คือ
1.ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าลดลง ซึ่งเกิดจากจำนวนบริษัทที่ลดลงจากการปิดกิจการเพิ่มขึ้น ขณะที่การเปิดกิจการใหม่มีแนวโน้มลดลง ประกอบกับหลายบริษัทมีนโยบาย Work From Home ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลงและอาจกลายเป็น New Normal ของหลายบริษัท
2.ความต้องการพื้นที่สำนักงานเปลี่ยนไปสู่สำนักงานรูปแบบใหม่ เช่น Flexible Space ที่ต้องตอบสนองเทรนด์การทำงานแบบใหม่ที่ต้องการความคล่องตัวและมีความยืดหยุ่นทำให้สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้สอยได้ตามความต้องการ
ธุรกิจปิดกิจการพุ่งกว่า 2 หมื่นราย
ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2020 หลังคลายล็อกดาวน์แล้ว บริษัทต่างๆ เริ่มกลับมาดำเนินงานที่สำนักงาน กระทั่งเกิดการระบาดรอบใหม่ในปลายปี 2020 ส่งผลให้หลายบริษัทจำเป็นต้องกลับไปอยู่ในภาวะใกล้เคียงกับการล็อกดาวน์อีกครั้ง และสภาพเศรษฐกิจที่หดตัวลงอย่างมากส่งผลให้หลายธุรกิจประสบปัญหา จนต้องมีการปรับลดต้นทุน ไม่ว่าจะเป็นการปรับโครงสร้างการดำเนินงาน ปรับลดจำนวนพนักงาน ปรับลดพื้นที่เช่า ตลอดจนปิดกิจการในที่สุด ซึ่งหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมากและเป็นผู้เช่าสำคัญของธุรกิจสำนักงาน คือ ธุรกิจในภาคบริการ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนราว 85% ของธุรกิจทั้งหมดในไทย
จากข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า พบว่าจำนวนบริษัทในภาคบริการที่ปิดกิจการมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากข้อมูลล่าสุด ในปี 2020 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 21,440 ราย ขณะที่จำนวนธุรกิจบริการที่เริ่มกิจการใหม่ กลับหดตัวราว -12% จากปีก่อนหน้า จากระดับเฉลี่ยที่มีการเพิ่มขึ้นราว 4% ต่อปีในช่วงปี 2014-2019 ส่งผลให้จำนวนบริษัทที่ดำเนินการอยู่โดยรวมมีแนวโน้มลดลงและนำไปสู่การชะลอตัวของความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่า
ไม่เพียงภาคธุรกิจในประเทศเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ความต้องการจากบริษัทต่างชาติก็มีแนวโน้มชะลอตัวลงเช่นกัน สะท้อนจากจำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงาน (aliens work permit) ในกรุงเทพฯ ช่วง 10 เดือนแรกของปี 2020 ลดลงประมาณ -9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนถึงการชะลอตัวของการลงทุนของบริษัทต่างชาติที่เป็นหนึ่งในผู้เช่าหลักของพื้นที่สำนักงานโดยเฉพาะพื้นที่เกรด A
นอกจากนี้ จากบทวิเคราะห์เกี่ยวกับการคาดการณ์แนวโน้มการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศของทั้งโลก (Global foreign direct investment) ของ UNCTAD คาดว่า การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศของทั้งโลกอาจลดลงประมาณ –40% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และในปี 2021 จะหดตัวต่อเนื่องราว -5 ถึง -10% และเริ่มกลับมาฟื้นตัวในปี 2022
ธุรกิจปรับรูปแบบการทำงานมาสู่ Work From Home
สถานการณ์ระบาดของโควิด-19 ยังส่งผลให้ภาคธุรกิจปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงานมาสู่การ Work From Home กระทั่งเกิดการระบาดรอบใหม่ตั้งแต่ปลายปี 2020 ส่งผลให้หลายบริษัทจำเป็นต้องกลับไปใช้นโยบายในการ Work From Home อีกครั้ง ทำให้แนวโน้มการเดินทางไปทำงานเริ่มหดตัวอีกครั้งหนึ่ง
สะท้อนได้จาก Google mobility index ของไทย ซึ่งเป็นดัชนีที่แสดง traffic ของการเดินทางไปยังสถานที่ประเภทต่างๆ ของผู้ใช้บริการ Google พบว่า ในช่วงที่มีมาตรการล็อกดาวน์ การเดินทางไปที่ทำงานลดลงอย่างมาก แม้ว่าภายหลังคลายล็อกดาวน์ จะมีแนวโน้มที่ Traffic ของการไปทำงานจะฟื้นตัวดีขึ้น แต่ยังคงน้อยกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 โดยลดลงประมาณ -10 ถึง -20% จนกระทั่งเกิดการแพร่ระบาดครั้งใหม่ ประกอบกับเป็นช่วงวันหยุดปีใหม่ ส่งผลให้แนวโน้มที่กำลังฟื้นตัวเริ่มกลับไปหดตัวอีกครั้ง ทั้งนี้ในระยะต่อไป บริษัทหลายแห่งมีแนวโน้มที่จะใช้นโยบาย Work From Home ต่อในระยะยาว หรือมีการปรับตัวโดยการลดวัน/เวลาในการเข้าทำงานในแต่ละสัปดาห์ลง เนื่องจากสามารถลดต้นทุนดำเนินธุรกิจได้ดี อีกทั้งพนักงานยังได้รับความสะดวกมากขึ้นจากการลดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ส่งผลให้ประสิทธิภาพในการทำงานเพิ่มมากขึ้น
จากผลสำรวจของ Gartner เกี่ยวกับการรับมือกับโควิด-19 ของ CFO (CFO Actions in Response to COVID-19) จากผู้บริหารมากกว่า 15,000 บริษัททั่วโลกรวมถึงไทย พบว่า ภายหลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย บริษัททั่วโลกราว 74% ยังคงมีนโยบายให้อย่างน้อย 5% ของพนักงานทั้งหมดสามารถที่จะทำงานจากที่บ้านได้ต่อไป ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มชะลอลง
พื้นที่ออฟฟิศยังจำเป็น แต่ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบ
แม้ความต้องการออฟฟิศให้เช่าจะหดตัวลง แต่ผลสำรวจ พบว่า พื้นที่สำนักงานยังจำเป็นต่อการทำงาน แต่รูปแบบอาจจะปรับเปลี่ยนไปเป็นรูปแบบ flexible space เพื่อตอบสนองเทรนด์การทำงานในอนาคต ที่ต้องการพื้นที่ใช้งานที่ยืดหยุ่นสามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานได้หลากหลายตามความต้องการ โดยอาจมีทั้งพื้นที่ส่วนกลางสำหรับการทำงานเป็นทีม หรือพื้นที่ส่วนตัวสำหรับผู้ที่ต้องการสมาธิ
จากผลสำรวจของ CBRE เกี่ยวกับรูปแบบสำนักงานในอนาคต (The Future of the Office Survey) จากพนักงานออฟฟิศ 10,000 คน จากหลายประเทศทั่วโลก ทั้งสหรัฐอเมริกา ยุโรป อินเดีย และเอเชียตะวันออกซึ่งรวมถึงไทยด้วย พบว่า ภายหลังจากเหตุการณ์โควิด-19 คลี่คลาย 28% ของพนักงานออฟฟิศต้องการทำงานจากที่บ้านแบบเต็มเวลา ขณะที่ 67% ของพนักงานออฟฟิศต้องการใช้เวลาทำงานจากทั้งออฟฟิศและบ้าน ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานยังมีความจำเป็นอยู่บางส่วน แต่รูปแบบของพื้นที่สำนักงานจะต้องมีการปรับเปลี่ยนไป เพื่อตอบสนองต่อรูปแบบการทำงานในอนาคต
โดยบริษัทส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่สำนักงานเพื่อตอบโจทย์องค์กร 3 ด้านคือ 1.การสร้างความร่วมมือ นวัตกรรม และประสิทธิภาพในการทำงาน 2.ความสามารถในการสะท้อนภาพลักษณ์และวัฒนธรรมขององค์กร 3.สถานที่สำหรับพบปะและแลกเปลี่ยนประสบการณ์
เพราะฉะนั้น รูปแบบการใช้งานของพื้นที่สำนักงานอาจเปลี่ยนไป พนักงานทุกคนอาจไม่ต้องการโต๊ะทำงานประจำอีกต่อไป อาจต้องการเพียงพื้นที่นั่งทำงานร่วมกันเป็นทีมหรือมุมทำงานส่วนตัว ห้องประชุมอาจต้องมีเทคโนโลยีที่สามารถรองรับได้ทั้งพนักงานที่เข้าประชุมที่สำนักงานและผ่านทางช่องทางออนไลน์
ตลาดออฟฟิศปี 2021 ซึมต่อเนื่อง
แนวโน้มการชะลอตัวของภาคธุรกิจและเทรนด์การทำงานรูปแบบใหม่ที่เปลี่ยนไป ส่งผลให้ตลาดสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2021 มีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากในปี 2020 โดย EIC คาดว่า พื้นที่ให้เช่าได้ (occupied space) ในกรุงเทพฯ จะปรับลดลงราว -0.5% ถึง -1.0% เทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2015-2019 ที่เติบโตราว 1.7% และอัตราค่าเช่ามีแนวโน้มต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิดโควิด -19 จากความต้องการที่ชะลอตัว ประกอบกับจำนวนพื้นที่ใหม่ที่เข้าสู่ตลาด
โดยในปี 2022-2023 จำนวนพื้นที่สำนักงานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 4.58 แสนตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2015-2019 ประมาณ 3 เท่า โดยเฉพาะสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD ที่มีสัดส่วนของพื้นที่ใหม่ถึง 55% สำหรับสำนักงานเกรด B แม้ว่าจะมีพื้นที่ใหม่ไม่มาก แต่คาดว่าสำนักงานเกรด B จะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงกับสำนักงานเกรด A เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวส่งผลให้หลายโครงการมีพื้นที่ว่างมากขึ้น ทำให้เจ้าของพื้นที่มีแนวโน้มที่จะต้องแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้น และอาจจะปรับลดอัตราค่าเช่าลง เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ให้เข้าสู่โครงการ
พื้นที่ออฟฟิศหลังโควิด-19 ต้องปรับตัว
จากแนวโน้มความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เปลี่ยนไปส่งผลให้ผู้ประกอบการธุรกิจสำนักงานให้เช่าต้องปรับตัว เช่น การปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้ประโยชน์ของพื้นที่สำนักงานให้เหมาะกับผู้เช่าเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้งานพื้นที่ รวมถึงการนำเทคโนโลยีต่างๆ เข้ามาใช้เพื่ออำนวยความสะดวกและตอบโจทย์ความต้องการใช้งาน
โดยแนวโน้มพื้นที่สำนักงานที่จะตอบโจทย์หลังโควิด-19 นอกจากการที่สำนักงานต่างๆ ต้องมีมาตรการเพื่อรักษาความสะอาดและความปลอดภัยแล้ว การให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนและออกแบบพื้นที่สำนักงานให้ตอบโจทย์ความต้องการเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่าต้องปรับตัว โดยเจ้าของพื้นที่อาจมีการสำรวจความต้องการของผู้เช่าและพิจารณาปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานของบางพื้นที่ทั้งสถานที่ทำงาน ตลอดจนการจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ใช้งาน
จากผลสำรวจของ CBRE เกี่ยวกับลักษณะของพื้นที่สำนักงานในอนาคตที่พนักงานองค์กรต้องการจากหลายประเทศทั่วโลกรวมถึงไทย พบว่า ปัจจัยสำคัญที่พนักงานส่วนใหญ่ให้ความสำคัญต่อการใช้งานพื้นที่สำนักงาน 3 อันดับแรกคือ 1.พื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นในการใช้งาน 2.การมีห้องประชุมส่วนกลาง (shared meeting space) 3.คุณภาพของอากาศภายในอาคาร ผลสำรวจยังพบอีกว่า ในอนาคตสัดส่วนของสำนักงานที่มีที่นั่งประจำเป็นหลักมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 10% เท่านั้น (จาก 57% ก่อนเกิดโควิด-19) ส่วนอีก 90% ที่เหลือมีการใช้พื้นที่แบบยืดหยุ่นอย่างน้อย 1 ใน 4 ของพื้นที่สำนักงาน สะท้อนถึงความต้องการพื้นที่สำนักงานในรูปแบบ flexible space มากขึ้น
นอกจากนี้ การนำเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ภายในพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกในอาคารยังเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญ ตัวอย่างของเทคโนโลยีหรือแอปพลิเคชัน ที่มีการนำเอามาใช้ในพื้นที่สำนักงานมากขึ้น ได้แก่ แอปพลิเคชันสำหรับยืนยันตัวตนผู้เช่าใช้บริการ เทคโนโลยี touchless ต่างๆ ตั้งแต่การเข้า-ออกอาคารไปจนถึงภายในสำนักงาน การจองห้องประชุมผ่านมือถือ การสั่งงานอุปกรณ์ด้วยเสียง ตลอดจนอุปกรณ์ทำความสะอาดอัตโนมัติ หรือเครื่องมือช่วยในการติดต่อทางไกล
แม้ว่าการระบาดของ COVID-19 ในระยะต่อไปจะปรับตัวดีขึ้นจนเข้าสู่ภาวะปกติ แต่รูปแบบการทำงานที่จะรักษาระยะห่างระหว่างบุคคลยังน่าจะเป็นเทรนด์ที่ภาคธุรกิจต่างๆ ให้ความสำคัญมากขึ้น ส่งผลให้ในระยะข้างหน้าการวางแผนผัง (layout) ของออฟฟิศจะต้องมีการออกแบบและปรับปรุงเพื่อลดความหนาแน่นของพนักงาน รวมถึงจุดที่มีโอกาสหนาแน่นสูง อาทิ ล็อบบี้ ลิฟต์ ห้องน้ำ
นอกจากนี้ อาจปรับปรุงพื้นที่สำนักงานในโครงการเพื่อรองรับการให้บริการ flexible space ไม่ว่าจะเป็น serviced office หรือ co-working space ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวสามารถตอบสนองรูปแบบการทำงานในอนาคตที่พนักงานบริษัทเริ่มใช้เวลาที่สำนักงานน้อยลงได้ดี อีกทั้ง การออกแบบพื้นที่ใช้ประโยชน์ภายในโครงการจะต้องคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของพนักงาน นอกเหนือจากการออกแบบพื้นที่สำหรับการทำงานที่ตอบโจทย์เทรนด์การทำงานรูปแบบใหม่ โดยอาจเน้นเพิ่มพื้นที่สนับสนุนต่าง ๆ อย่างครบวงจร อาทิ การเพิ่มพื้นที่สำหรับออกกำลังกาย หรือการจัดหาร้านอาหารเพื่อสุขภาพไว้ในโครงการนับเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมให้ผู้เช่ามีความต้องการเช่าพื้นที่มากขึ้น