CPN เปิดแผนปั้น “เซ็นทรัล” อยุธยา – ศรีราชา – จันทบุรี แบบ Mixed Use คืนทุนนาน แต่ยั่งยืน

เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เตรียมเปิดให้บริการ 3 โครงการมิกซ์ยูส ได้แก่ เซ็นทรัล อยุธยา, เซ็นทรัล ศรีราชา และเซ็นทรัล จันทบุรี รวมมูลค่าโครงการกว่า 13,900 ล้านบาท โดย เซ็นทรัล อยุธยา พร้อมเปิดวันที่ 27 ตุลาคม 2564 ส่วน เซ็นทรัล ศรีราชา จะเปิดให้บริการ 25 กันยายน 2564 ขณะที่ เซ็นทรัล จันทบุรี วางแผนเปิดในไตรมาส 2 ปี 2565

CPN ลุย Mixed Use คืนทุนนาน แต่ยั่งยืน

แนวทางการทำงานของ CPN ใน 3 โครงการนี้ ใช้ 3 กลยุทธ์ คือ 1. บุกเบิกเมืองด้วยโมเดล Fully-Integrated Mixed-Use Developments ที่แข็งแกร่ง 2.Customer-Centric Design Thinking and Marketing และ 3. Tenant-Centric Business Partnership

สำหรับรูปแบบ Fully-Integrated Mixed-Use Developments ไม่ใช่มีแค่ห้างสรรพสินค้าเท่านั้น ถึงแม้ว่าโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส จะต้องใช้งบประมาณลงทุนมากกว่าโครงการห้างสรรพสินค้าอย่างเดียว และเมื่อลงทุนสูงกว่าก็จะต้องอาศัยระยะเวลาคืนทุนที่นานกว่า แต่ในระยะยาวจะเป็นประโยชน์กับลูกค้าทั้งในส่วนของนักช็อปปิ้งและผู้เช่า ดึงส่วนประกอบที่ดีที่สุดและที่เชื่อมโยงเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน

ทำให้ CPN เดินหน้าเปิดโครงการในรูปแบบนี้ โดย 3 โครงการนี้จะใช้ “โรงแรมแบรนด์ใหม่” ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการพิจารณาว่าจะใช้แบรนด์ใด เพื่อให้เข้ากับไลฟ์สไตล์และโลเคชั่น ในทำเลนั้นๆ

ส่วน “ที่อยู่อาศัย”คอนโดมิเนียม ของ CPN การที่มีจุดแข็งติดศูนย์การค้าทำให้หลายโครงการสามารถ sold out อย่างรวดเร็ว อาทิ ระยอง อาคารแรก เชียงใหม่ อาคาร 1-2 โคราช อาคารแรก และขณะนี้มีเปิดโครงการเพิ่มอยู่ทั้ง 3 จังหวัด อีกทั้งโครงการที่หาดใหญ่ขณะนี้ ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี กลายเป็นสูตรสำเร็จที่ CPN เรียนรู้ว่า การทำให้มี Business & Traffic Ecosystem ที่เกื้อกูลกัน จะเป็นผลดีกับโครงการเองในระยะยาว จนเป็นที่มา ของการลงทุนรวมมูลค่า 3 โครงการ 13,900 ล้านบาท แบ่งเป็น “เซ็นทรัล อยุธยา” มูลค่า 6,200 ล้านบาท “เซ็นทรัล ศรีราชา” มูลค่า 4,200 ล้านบาท และ “เซ็นทรัล จันทบุรี” มูลค่า 3,500 ล้านบาท

“เซ็นทรัล อยุธยา” จับกลุ่มคนรุ่นใหม่กำลังซื้อสูง ยกระดับการท่องเที่ยว

ทาง CPN ดึงเอาฐานข้อมูลจาก The 1 พบว่ามีกลุ่มลูกค้าที่เป็น unmet need ในอยุธยา โดยคนกลุ่มนี้กว่า 180,000 คน จำเป็นต้องเข้ามาช้อปในชานเมืองกรุงเทพฯ เฉลี่ย 6 ครั้งต่อเดือน ดังนั้น เซ็นทรัล อยุธยา จะเป็น Lifestyle Accelerator ทำให้อยุธยามีเดสติเนชั่นใหม่ โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางมากรุงเทพฯ อีกทั้งยังมีประชากรกลุ่มเป้าหมายเป็นจำนวนมากเกือบ 2,500,000 คน จากจังหวัดใกล้เคียงอยุธยา อ่างทอง สิงห์บุรี ชัยนาท สุพรรณบุรี เมื่อรวมกับประชากรแฝงจากนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำ 5 แห่งกว่า 166,000 คน ซึ่งเป็นบริษัทกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์และ Hi-tech โดยมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำกว่า 56 โครงการกว่า 5,700 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.5-3 ล้านบาท

ตัวอย่างการออกแบบ เซ็นทรัล อยุธยา

กลยุทธ์ที่ทำให้ “เซ็นทรัล อยุธยา” เป็นเป้าหมายที่ทั้งผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ และนักท่องเที่ยวเดินทางมาที่นี่ เช่น  Instagramable ปั้นมุมถ่ายรูป โดยการตกแต่งภายในห้างสรรพสินค้าแห่งนี้ ใช้ผู้ออกแบบทีมเดียวกับที่ออกแบบ ศาลา อยุธยา และคาเฟ่บ้านป้อมเพชร(ธุรกิจโรงแรมส่วนตัวของคุณทศ จิราธิวัฒน์) นำเสนอสถาปัตยกรรมการออกแบบที่เป็นที่สะดุดตา โดยมี Façade และลานพระนคร สร้างบรรยากาศแบบไทยร่วมสมัยหรือ Thai Twist แรงบันดาลใจจากท้องถิ่น เช่น เจดีย์ย่อมุมไม้สิบสอง และผ้าทอลายอย่าง

นอกจากนี้ยังเดินหน้าจับมือกับหน่วยงานภาครัฐเตรียมเป็น Transportation Hub มี Tourist Information, Cultural Space สร้าง The City Wonder Experience โดยวางแผนจับมือกับภาครัฐ จำลองรถรางโบราณ และสนับสนุนไกด์ท้องถิ่น

โดยภาพรวม เซ็นทรัล อยุธยา เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ประกอบไปด้วย ศูนย์การค้า Tourist Attraction โรงแรม ที่พักอาศัย และคอนเวนชั่นฮอลล์ บนที่ดิน 47 ไร่ โดยมีพื้นที่ GFA 68,000 ตารางเมตร พร้อมเปิดให้บริการ 27 ตุลาคม 2564 ทาง CPN ประเมินว่าจะมีทราฟฟิกต่อวัน 30,000 คน

“ศรีราชา” เมือง GDP อันดับ 2 ของประเทศ

เป็นที่น่าสังเกตุว่า ที่จังหวัดชลบุรี มีห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลอยู่แล้วถึง 2 แห่ง ที่ตัวเมืองและพัทยา การเปิดที่ศรีราชาอีกนั้น เป็นการตอกย้ำว่าเซ็นทรัลให้ความสำคัญกับจังหวัดนี้เป็นอย่างมาก ด้วยเล็งเห็นว่า “ศรีราชา” เป็น Center of EEC เมืองดาวรุ่งอุตสาหกรรม และมี GDP เป็นอันดับ 2 ของประเทศ มีกำลังซื้อหนาแน่นด้วยแบรนด์บิ๊กอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยกว่า 61,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.5-6 ล้านบาท โรงแรม โรงเรียนและโรงพยาบาลชั้นนำ และนิคมอุตสาหกรรม 11 แห่ง

ส่วนจำนวนประชากร มีราว 580,000 คน โครงการที่อยู่อาศัยเติบโตเฉลี่ย 8% ต่อปี ขณะที่กลุ่มเป้าหมายอีกกลุ่มคือ ชุมชน Japanese Expat มีชาวญี่ปุ่นและชาวต่างชาติอื่นๆ อาศัยอยู่ประมาณ 40,000 คน อีกทั้ง กลุ่มคนญี่ปุ่นในทำงานที่ศรีราชาเป็นระดับ Top management เงินเดือนสูงเฉลี่ยประมาณ 100,000-200,000 บาทต่อเดือน ดังนั้น จึงตั้งใจทำให้ศรีราชาเป็นเหมือน Little Yogohama

ชูจุดเด่น Community Thought Leader ยกเอาความสำเร็จของโมเดล Semi-outdoor Space เคยทำในเซ็นทรัล อีสวิลล์มาใช้ที่เซ็นทรัล ศรีราชา 

“เราพยายามลองทำคอนเซ็ปท์นี้เรื่อยๆ แต่ที่เต็มที่เลยก็เป็นที่ Central Eastville คนชอบเอาท์ดอร์ สีเขียว ได้สัมผัสกับธรรมชาติ ชีวิตผสมผสาน ร้อนก็มาเปิดที่มีแอร์ ช่วงเย็นก็เดินออกมาข้างนอก มี Sport Community มีตลาด Night Market และมีพื้นที่จัดงานอีเว้นท์ อยู่ได้ทั้งวัน หลากหลายโอกาส” คุณวัลยา จิราธิวัฒน์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา อธิบาย

คุณวัลยา จิราธิวัฒน์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา

นอกจากนี้ ห้างสรรพสินค้าแต่ละแห่งจะมีการจัดสรรพื้นที่ราว 500-1,000 ตารางเมตร เพื่อแบ่งเป็น Flexible Sapce สามารถปรับเปลี่ยนไปจัดกิจกรรมที่หลากหลายได้

สำหรับเซ็นทรัล ศรีราชา จะเปิดให้บริการ เดือน 25 กันยายน 2564 พื้นที่ทั้งหมด ประกอบไปด้วย ศูนย์การค้า คอนเวนชั่นฮอลล์ เซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ ออฟฟิศ และโรงแรม บนที่ดิน 27 ไร่ โดยมีพื้นที่ GFA 71,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 4,200 ล้านบาท คาดการณ์ว่าจะมีลูกค้ามาใช้บริการวันละ 26,000 คน

เซ็นทรัล จันทบุรี เปิด ไตรมาส 2 ปี 2565

โครงการ “เซ็นทรัล จันทบุรี” เป็นโปรเจ็กท์ Mixed Use มีทั้งศูนย์การค้า Local market ที่พักอาศัย และโรงแรม รวมถึง Social Park บนที่ดิน 46 ไร่ โดยมีพื้นที่ GFA 42,600 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท พร้อมเปิดให้บริการไตรมาสที่ 2/2565

ภาพรวม เซ็นทรัล จันทบุรี

จับกลุ่มประชากรกลุ่มเป้าหมายเป็นจำนวนมากกว่า 1,800,000 คน รวมจากจันทบุรี ตราด ปราจีนบุรี และ สระแก้ว ส่วนตัวจันทบุรีเอง เป็นเมืองกำลังเติบโต มีสถานศึกษาถึง 45 แห่ง โรงแรม 29 แห่ง และที่พักอาศัย 24 แห่ง เป็น Rising star Local Tourism ที่แข็งแกร่งและเติบโตต่อเนื่อง โดยมีจุดเด่นทั้งธรรมชาติ วัฒนธรรม ชุมชนเก่า รวมถึงการเป็นยุทธศาสตร์สำคัญในประวัติศาสตร์ ทำให้มีคาเฟ่ และร้านอาหารสุดชิคมากมายจำนวนนักท่องเที่ยวเติบโตเฉลี่ยปีละ 10% ในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา (2014-2018) อีกทั้งยังมี Cross-Border Trading กลุ่มเป้าหมายที่มี High Spender จากกัมพูชา เช่นเดียวกับความสำเร็จของศูนย์การค้าในภาคอีสาน CPN ประเมินลูกค้าที่สาขานี้ 22,000 คนต่อวัน

• 3 กลยุทธ์ ‘เซ็นทรัล’ ดึงคนมาศูนย์การค้า เมื่อคนออกจากบ้านน้อยลง-ออนไลน์คือคู่แข่งตัวจริง

• “เซ็นทรัล” เตรียมรีแบรนด์ศูนย์การค้า ตัด “เฟสติวัล-พลาซา” ปรับเหลือ “เซ็นทรัล+ชื่อสถานที่”

ในแต่ละสาขาทาง CPN จะพยายามเชิญชวนร้านค้าท้องถิ่นมาร่วมเป็นพันธมิตรเปิดร้านในศูนย์ฯ ให้ได้ราว 20%  เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการท้องถิ่น และทำให้ศูนย์ฯ มีความหลากหลายเฉพาะตัว

“เราต้องการทำงานร่วมกับชุมชน และต้องการเห็นการมีส่วนร่วมของชุมชน โดยเริ่มจากการทำกิจกรรมตามเทศกาลต่างๆ เพื่อทำให้ร้านค้าเข้าใจระบบ เวลาที่ต้องมาขายสินค้าในห้างฯ ก็เริ่มจากมาขายชั่วคราวก่อน แล้วค่อยๆ ขยับมาเป็นกึ่งถาวร ถึงเป็นร้านถาวร แล้วเราก็มีทีมช่วยพัฒนา ช่วยเลือกสินค้า เคสคาสสิกของเราเลยก็คือ แหลมเจริญซีฟู้ด ที่เริ่มจากสาขาที่ระยอง ต่อมาก็มาเปิดร้านกับเราที่เซ็นทรัลเวิลด์ ตอนนี้ก็ขยายออกไปหลายสาขาแล้ว” คุณวัลยา กล่าว

จับตา แอปฯ The 1 Biz ดาต้า ช่วยผู้เช่าของเซ็นทรัล

แอปพลิเคชั่นและบัตร The 1 เป็นหนึ่งในเครื่องมือ CRM สะสมแต้มของห้างเครือเซ็นทรัล ซึ่งในปีนี้ ทางเซ็นทรัลจะเปิดตัว The 1 Biz นำเอาดาต้า มาช่วยเหลือผู้เช่า ในการทำความเข้าใจ Customer Insight และทำ Targeted Marketing รวมทั้งสะสมแต้มในฝั่งลูกค้าผู้เช่า โดยขณะนี้เริ่นต้นทดลองใช้งานแล้วที่ “เซ็นทรัลเวิลด์” และจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการต่อไป ภายในปีนี้

ขณะที่เรื่องเร่งด่วนคือการช่วยเหลือผู้เช่าให้อยู่รอดในภาวะที่ Covid-19 ยังอยู่ในสังคม และนักท่องเที่ยวซึ่งเป็นลูกค้า 10-15% ยังไม่กลับมา ทาง CPN ได้ออก Flexible Leasing Programme เพิ่มความยืดหยุ่นในการช่วยเหลือร้านค้าผู้เช่า เช่น ลดภาระในช่วงเปิดร้านใหม่ หรือในช่วงปีแรก และช่วยเหลือให้เข้าถึง Soft Loans กับพันธมิตรธนาคารต่างๆ

“The 1” และ “Central Tech” Engine ทรานส์ฟอร์มกลุ่มเซ็นทรัลสู่ “Data-driven Tech Company”

CPN คาดหวังว่าปีนี้ จะมีรายได้กลับมาใกล้เคียงกับปี 2562 ได้อีกครั้ง หลังจากปีที่แล้วเผชิญหน้ากับ Covid-19 ตั้งแต่เดือนมีนาคม ทำให้ถึงแม้ว่าปิดปี เซ็นทรัลพัฒนาจะมีรายได้รวม 32,062 ล้านบาท และกำไร 9,557 ล้านบาท แต่ก็ยังต่ำกว่าปีก่อนหน้าที่มีกำไร 11,738.40 ล้านบาท