คำพิพากษาศาลปกครองกลาง เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง คอนโดหรู “แอชตัน อโศก” โครงการมูลค่า 6,481 ล้านบาท ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 87% เรียกว่าสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ “อนันดา” เจ้าของโครงการ ประกาศสู้สุดความสามารถ หาทางออกให้ลูกบ้านและสร้างความเชื่อมั่นแบรนด์ในระยะยาว
สรุปที่มาคดีฟ้องร้อง พร้อมติดตามแนวทางต่อสู้คดีของ “อนันดา” และหน่วยงานรัฐ ว่าเป็นอย่างไร
1.ที่มาฟ้องคดี
– คดีคอนโดแอชตัน อโศก ผู้ฟ้อง (โจทย์) คือ สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และประชาชน 15 คนที่อาศัยในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างโครงการ ส่วน ผู้ถูกฟ้อง (จำเลย) เป็นหน่วยงานรัฐ คือ กรุงเทพมหานคร การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และคณะกรรมการชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดินและบริการชุมชน
– ถือเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับหน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายและละเลยต่อหน้าที่ตามกฎหมายกำหนด หรือปฏิบัติหน้าที่ล่าช้า ฟ้องคดีที่ศาลปกครองกลาง (ศาลชั้นต้น)
– เป็นการฟ้องร้องหน่วยงานรัฐ ที่ได้ร่วมกันออกคำสั่งอนุญาตให้ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ก่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ คือ โครงการแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) ตั้งอยู่บนถนนอโศก เป็นคอนโดมิเนียมสูง 51 ชั้น มีห้องพัก 783 ยูนิต
– ฟ้องคดีกันในปี 2559 ศาลปกครองกลาง มีคำพิพากษา เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 ประเด็นที่ใช้ตัดสิน คือ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 2 กำหนดให้ อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้น กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร (เพื่อให้รถดับเพลิงขนาดใหญ่เข้าได้) ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
– ส่วนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของ แอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ศาลจึงเห็นว่า “ผิด” พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร
– ดังนั้นการที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร อนุญาตให้บริษัทอนันดาฯ ก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ถนนสุขุมวิท 21 แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลพิพากษาให้ “เพิกถอน” คำสั่งอนุญาตก่อสร้างอาคารดังกล่าว โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกใบอนุญาต
2. “อนันดา-กทม.” ยื่นอุทธรณ์ศาลปกครองสูงสุด
– บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เจ้าของโครงการแอชตัน อโศก ในฐานะ “ผู้ร้องสอด” ซึ่งไม่ได้เป็นผู้ถูกฟ้องคดีดังกล่าวโดยตรงและไม่ได้เป็นผู้กระทำผิดตามคำพิพากษา แต่เป็นผู้ได้รับผลกระทบและได้รับความเสียหายจากการแพ้คดีของหน่วยงานรัฐที่ถูกฟ้อง จึงใช้สิทธิยื่นอุทธรณ์ที่ศาลปกครองสูงสุด ภายใน 30 วัน
– ส่วนกรุงเทพมหานคร (หนึ่งในผู้ถูกฟ้อง) คุณไทวุฒิ ขันแก้ว ผู้อำนวยการสำนักการโยธา (สนย.) กทม. และคุณสุชิรา ศิลานนท์ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา กทม. กล่าวว่าหลังศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ซึ่งคดียังไม่ถึงที่สุด สำนักงานเขตวัฒนา จะพิจารณาดำเนินการใช้สิทธิอุทธรณ์คำพิพากษา ต่อไป
– กทม.เห็นว่าโครงการแอชตัน อโศก ที่ดินส่วนที่ใช้เป็นทางเข้าออก ซึ่งเป็นที่ดินของ รฟม.มีความกว้าง 13 เมตร (ไม่น้อยกว่า 12 เมตร ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร) ยาวตลอดถึงที่ตั้งอาคารและถนนอโศก มีความกว้าง 27.70-30 เมตร (ไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร) ยาวต่อเนื่องกันเชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิท ซึ่งมีความกว้าง 30 เมตร ได้เกณฑ์ตามกฎกระทรวง
3. ไทม์ไลน์การขออนุญาตก่อสร้าง-โอนกรรมสิทธิ์ “แอชตัน อโศก”
– โครงการแอชตัน อโศก เป็นโครงการคอนโดหรู ย่านอโศก เป็นอาคารสูง 51 ชั้น ดำเนินการโดย บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนถือหุ้นโดย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ 51% และบริษัท ซี อินเวสเม้นท์ ไฟว์ ไพรเวท ลิมิเต็ด บริษัทในกลุ่มของบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง จำกัด ประเทศญี่ปุ่น 49% มีไทม์ไลน์ดังนี้
วันที่ 4 กรกฎาคม 2557 รฟม. อนุญาตให้ อนันดา ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่าน บริเวณลานจอดรถสถานีสุขุมวิท ขนาดกว้าง 13 เมตร เข้าออกสู่ถนนอโศก
วันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2558 ยื่นก่อสร้างอาคาร ตามมาตรา 39 ทวิ และเจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบรับแจ้งตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 จากนั้นเริ่มก่อสร้างตาม EIA
วันที่ 2 มิถุนายน 2559 สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนกับประชาชนที่อาศัยอยู่ใกล้เคียงโครงการ ยื่นฟ้องคดีศาลปกครองกลาง
วันที่ 12 ตุลาคม 2560 ผู้ฟ้องคดียื่นคำขอให้ศาลมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษา
วันที่ 30 เมษายน 2561 ศาลปกครองกลางมีคำสั่งให้ยกคำขอคุ้มครองชั่วคราว
เดือนมีนาคม 2561 แอชตัน อโศก สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ แต่ กทม. ยังไม่ออกใบอนุญาตรับรองอาคาร (อ.6) เนื่องจากเห็นว่ายังมีคดีฟ้องร้องอยู่ อนันดา จึงต้องให้ทางเลือกกับลูกค้า 1.ให้เปลี่ยนไปโอนกรรมสิทธิ์โครงการอื่น 2.คืนเงินดาวน์เต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ย ซึ่งมีลูกค้า 25% คืนห้อง
วันที่ 11 มิถุนายน 2561 กทม.ออกใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (แบบ อ.6)
วันที่ 15 มิถุนายน 2561 แอชตัน อโศกเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ (จากจำนวน 783 ยูนิต ถึงปัจจุบันโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 87%)
วันที่ 30 กรกฎาคม 2564 ศาลปกครองกลาง พิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง แอชตัน อโศก
คุณชานนท์ เรืองกฤตยา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์
4. ปมปัญหาทางเข้าออกที่ดิน รฟม. และแนวทางสู้คดี
– คุณชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ออกมาชี้แจงกรณีแอชตัน อโศก ว่าได้ดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอนกฎหมาย ประกาศ และคำสั่งของหน่วยงานรัฐที่กำหนดไว้ โดยมีหน่วยงานรัฐเป็นผู้ควบคุมและตรวจสอบทุกขั้นตอน
– การขออนุญาตก่อสร้าง แอชตัน อโศก ได้รับอนุมัติจาก 8 หน่วยงานราชการ
- สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)
- การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)
- สำนักงานเขตวัฒนา
- สำนักงานที่ดินพระโขนง
- สำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร (สจส.)
- กรมโยธาธิการและผังเมือง
- สำนักงานโยธา กรุงเทพมหานคร
- กรมที่ดิน
– ประเด็นที่เป็นปัญหา จนนำไปสู่ คำพิพากษาว่า แอชตัน อโศก ก่อสร้าง “ผิด” พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เนื่องจากที่ดินโครงการไม่มีด้านใดด้านหนึ่งที่เป็นทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ
– มาจากที่ดินของแอชตัน อโศก ทางเจ้าของเดิมถูกเวนคืนสร้างรถไฟฟ้า ทำให้จากเดิมสามารถสร้างตึกสูงได้ เพราะติดถนนอโศก แต่เมื่อถูกเวนคืน รฟม.สร้างสถานีรถไฟฟ้าปิดอยู่ด้านหน้า จึงกลายเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของเดิมฟ้องร้องขอให้เปิดทางออก โดยคำพิพากษาศาลฎีกาให้ทำทางจำเป็นกว้าง 6.4 เมตร ผ่านที่ดินเวนคืน รฟม. ออกสู่ถนนอโศก
– อนันดา ได้ศึกษากฎระเบียบการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit Oriented Development หรือ TOD) ซึ่งเห็นว่าทำได้ จึงซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาด้วยราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวา บนขนาดที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน (หรือมูลค่าที่ดินกว่า 1,100 ล้านบาท) เพื่อทำโครงการ แอชตัน อโศก พื้นที่อาคารกว่า 46,700 ตารางเมตร ทำสัญญากับ รฟม. เพื่อใช้ที่ดินร่วมกัน โดยสร้างทางเข้าออกโครงการกว้าง 13 เมตร (ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร) โดยย้ายทางเข้าออกโครงการมาด้านติดที่ดินสยามสมาคมฯ ทางเข้าออกนี้ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟม. ซึ่ง อนันดา จ่ายผลประโยชน์ให้ รฟม. ด้วยการสร้างอาคารที่จอดรถ 7-8 ชั้น มูลค่า 100 ล้านบาทให้
– แต่ศาลเห็นว่า การอนุญาตให้ แอชตัน อโศก ใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม.ส่วนทางเข้าออก ไม่ใช่การใช้ที่ดิน ตามวัตถุประสงค์การเวนคืน และไม่ใช่การใช้เพื่อกิจการรถไฟฟ้า ทำให้การออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่ถือว่าที่ดินของ รฟม. เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก จึงทำให้การก่อสร้างโครงการไม่ชอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร คือไม่มีทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ นั่นเอง
– ในประเด็นนี้ อนันดา จะอุทธรณ์ต่อ โดยอ้างอิงความเห็นคณะกรรมการกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืน ที่เห็นว่า “ถ้าสามารถนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นโดยไม่กระทบต่อการดำเนินตามวัตถุประสงค์หลักของการเวนคืน” สามารถทำได้
– นอกจากนี้แนวทาง TOD การพัฒนาที่เน้นระบบขนส่งมวลชน รฟม. อนุญาตให้ออกแบบพื้นที่รอบสถานีขนส่งโดยมีศูนย์พาณิชยกรรม ร้านค้า ที่พักอาศัย เป็นต้น เพื่อเพิ่มจำนวนผู้โดยสารเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน ตามหลักการนี้ กำหนดให้มีประเภทการอนุญาตให้ใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน ใช้ประโยชน์ ดังนี้ 1.ประกอบธุรกิจขนาดใหญ่ 2.ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ 3.ธุรกิจอื่น โดยให้กำหนดค่าตอบแทนการอนุญาตให้ใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน
– อีกทั้งที่ดินที่นำมาขยายทางเข้าออกและสร้างอาคารที่จอดรถก็เป็นที่ดินเหลือใช้ ไม่ใช่พื้นที่อุโมงค์และทางเข้าออกสถานีรถไฟฟ้า และนำมาใช้ประโยชน์สร้างความคุ้มค่าจากการเวนคืน ถนนที่เป็นทางเข้าออกแอชตัน อโศก ก็ไม่ใช่ของโครงการ เป็นทางเข้าออกของอาคารจอดรถ รฟม. ที่ใช่ร่วมกัน ก็เทียบเท่ากับนิยามถนนสาธารณะ
5.ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ 87% คาดต้องสู้คดีอีก 3-5 ปี
– โครงการแอชตัน อโศก อาคารสูง 51 ชั้น จำนวน 783 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท เริ่มโอนกรรมสิทธิ์มาตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2561 โดยขายไปแล้ว 666 ยูนิต มูลค่า 5,639 ล้านบาท หรือ 87% มีผู้พักอาศัย 578 ครอบครัว เป็นลูกค้าคนไทย 438 ราย และต่างชาติ 140 ราย จาก 20 ประเทศ ยังมียูนิตเหลือขายอีก 117 ยูนิต หรือ 13% มูลค่า 842 ล้านบาท (ลูกค้าใหม่ที่มาซื้อได้แจ้งให้รับรู้ว่ายังมีคดีฟ้องร้องกับศาลอยู่)
– หลังศาลปกครองกลางพิพากษาคดีแล้ว อนันดาในฐานะผู้ร้องสอด (ใม่ใช่คู่กรณีโดยตรง) เตรียมยื่นอุทธรณ์ แต่ก็เห็นว่าหากเป็นไปตามขั้นตอนกฎหมาย คดีนี้อาจใช้เวลาพิจารณาที่ศาลปกครองสูงสุดอีก 3-5 ปี ก็หมายถึงลูกค้าต้องกังวลกับเรื่องนี้ไปอีก 3-5 ปี เริ่มมีเสียงสะท้อนจากลูกบ้านถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้น บางรายคิดว่าจะผ่อนธนาคารต่อดีหรือไม่ ธนาคารจะให้รีไฟแนนซ์ไหมเมื่อมีคดีฟ้องร้อง
– ซีอีโอ อนันดา ยืนยันว่าจะไม่ทิ้งลูกบ้านแน่นอน ระยะสั้น สื่อสารกับลูกค้าทั้งหมด ชี้แจงข้อมูลและแนวทางการอุทธรณ์ ระยะยาว ต้องสู้คดีจนสุดความสามารถ เพื่อชื่อเสียงและสร้างความเชื่อมั่นให้องค์กร ดูแลลูกค้าแอชตัน อโศก และผู้ถือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ หากเกิด worst case จากคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด เชื่อว่าภาครัฐก็ต้องพูดคุยกับเอกชนว่าจะแก้ปัญหาอย่างไร เพื่อลดผลกระทบกับประชาชน
– กรณีที่เกิดขึ้นกับ แอชตัน อโศก ในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนและใช้ประโยชน์ร่วมกับหน่วยงานรัฐ การตัดสินคดีนี้จะเป็นบรรทัดฐานให้โครงการอื่นๆ เพราะมีการพัฒนาที่ดิน ทั้งคอนโด โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก ที่เป็นลักษณะเดียวกับ แอชตัน อโศก อีก 13 โครงการ ที่เกาะแนวรถไฟฟ้าและระบบขนส่ง โดยเฉพาะในย่านรัชดาฯ
โครงการ แอชตัน อโศก เป็น “เรือธง” ของอนันดา สิ่งที่เกิดขึ้นกระทบทั้งองค์กร ลูกค้า นักลงทุน สถาบันการเงินและธุรกิจอสังหาฯ ถือเป็นโจทย์ท้าทายอนันดาและทีมผู้บริหาร ในการแก้ไขสถานการณ์หากทำได้ดีนั่นคือ การสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว
ท้ายสุด อนันดา ยังมั่นใจว่าจะผ่านวิกฤตินี้ไปได้และจะดูแลลูกค้าทั้งหมด ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง ทุกคนใช้ความสามารถกำลังสุดเพื่อ #SaveAshtonAsoke