แม้สถานการณ์ COVID-19 จะเปลี่ยน Landscape ธุรกิจเกี่ยวกับอาหารไปยังตลาด Food Delivery มากขึ้น แต่ถึงอย่างไรผู้บริโภคยังคงแสวงหาประสบการณ์ Dine-in จากร้านอาหาร และการได้เดินเลือกซื้อผลิตภัณฑ์อาหารด้วยตัวเอง ดังจะเห็นได้จากทันทีที่ภาครัฐคลายล็อกดาวน์ให้กับธุรกิจร้านอาหาร หลายร้านกลับมามีสีสัน มีความคึกคัก เต็มไปด้วยลูกค้าต่อคิวใช้บริการ
แสดงให้เห็นว่า “อาหาร” เป็น Magnet สำคัญอันดับ 1 ของธุรกิจศูนย์การค้าในการดึงผู้บริโภคมา “ใช้จ่าย” และ “ใช้เวลา” อยู่กับศูนย์การค้านั้นๆ
อย่างการปรับโฉมใหม่ “ศูนย์การค้า MBK Center” (เอ็ม บี เค เซ็นเตอร์) ครั้งใหญ่ในรอบ 36 ปี ได้ปรับสัดส่วนร้านอาหารและเครื่องดื่ม จากเดิม 16% เพิ่มเป็น 25% ครอบคลุมพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร จากพื้นที่ทั้งหมด 80,000 ตารางเมตร
ตอกย้ำให้เห็นว่าทิศทางของ MBK Center จากนี้ไม่ได้เป็นแค่ตลาดนัดติดแอร์ที่มีร้านเช่าขนาดเล็ก และเป็น Mobile & IT Destination เท่านั้น แต่ยังต้องการปั้นให้เป็น “Food Destination” และแหล่ง “Hang Out” ในยามกลางคืนด้วยเช่นกัน
เติมร้านอาหาร – บาร์ Hang Out เปิด 7 โมงเช้า ยันตี 5 – หลายร้านมองหากทราฟิกดี ขยายเป็น 24 ชั่วโมง
การปรับโฉม MBK Center ครั้งนี้ ต้องการให้เป็นจุดหมายปลายทางของการนัดพบสังสรรค์แบบ All Day Dining ทั้งกับร้านอาหาร, ร้านคาเฟ่, ร้าน Bar & Restaurant ในบรรยากาศ Night Life เพื่อครอบคลุม 4 ช่วงเวลาของลูกค้า ตั้งแต่มื้อเช้า – มื้อกลางวัน – มื้อเย็น ไปจนถึงมื้อค่ำ หรือมื้อดึก ทั้งสำหรับนักเรียน – นักศึกษา เนื่องจาก MBK Center โฉมใหม่ ได้รวบรวมติวเตอร์กวดวิชามาไว้ในที่เดียวมากถึง 25 สถาบัน, คนทำงาน และนักท่องเที่ยว
– ชั้น G มีร้านอาหาร, ร้านคาเฟ่, ซูเปอร์มาร์เก็ต, ฟู้ดคอร์ท, ร้านเบเกอรี่, ร้านอาหารบริการด่วน เปิดให้บริการตั้งแต่ 7.00 น.
– ชั้น 2 มีร้านอาหาร และเครื่องดื่ม ตั้งแต่ร้านคาเฟ่, บุฟเฟต์, ร้านอาหารบริการด่วน ไปจนถึงร้านรูปแบบ Bar & Restaurant ที่ตอบโจทย์ Night Life เช่น สุกี้ตี๋น้อย เปิดให้บริการถึงตี 5, ร้าน Cat on the roof, Secret Chamber, ดองกิ ที่มาแทนห้างโตคิว
ทั้งนี้ในเบื้องต้น ดองกิจะเปิดบริการตั้งแต่ 10.00 – 24.00 น. จากนั้นจะประเมินสถานการณ์ หากเข้าสู่สภาวะปกติ ถึงเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมงตามแผนที่วางไว้ตั้งแต่แรก
นอกจากนี้บริเวณชั้น 2 ออกแบบพื้นที่ลาน Sky Walk สำหรับให้นั่งชิลกินดื่มรับบรรยากาศเมืองยามค่ำคืน และมีบางร้านขอดูภาพรวม Traffic รวมทั้งบรรยากาศหลังการเปิดให้บริการก่อน แล้วถึงตัดสินใจเปิดถึงเช้า ไปจนถึงตลอด 24 ชั่วโมง
– ชั้น 6 และ ชั้น 7 มีโซนร้านอาหาร
เหตุผลสำคัญที่ทำให้ “MBK” เพิ่มสัดส่วนร้านอาหารมากขึ้น และครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ร้านคาเฟ่, ร้านอาหารบริการด่วน, บุฟเฟต์ ไปจนถึงรูปแบบ Bar & Restaurant ที่เปิดให้บริการตั้งแต่เช้า จนถึงดึก นั่นเพราะ
1. ทุกวันนี้ร้านอาหาร กลายเป็นแม่เหล็กในการดึงคนมาศูนย์การค้า
2. ร้านอาหาร จะเป็นตัวดึงลูกค้าคนไทยเข้ามาใช้บริการ
จากก่อน COVID-19 ยอดลูกค้ามา MBK อยู่ที่ 80,000 คนต่อวัน และเคยแตะหลัก 120,000 คนต่อวันในช่วงปี 2556 โดยในจำนวนนี้เป็นชาวต่างชาติ 60% หรืออยู่ที่ 48,000 คน (จาก 80,000 คน) และคนไทย 40% หรือประมาณ 32,000 คน
ขณะที่เป้าหมายปี 2565 ตั้งเป้า Traffic 90,000 คนต่อวัน โดยปรับสัดส่วนคนต่างชาติ เหลือ 36,000 คน และลูกค้าไทย 54,000 คน
3. จะทำให้มี Traffic หมุนเวียนในศูนย์การค้าตลอดทั้งวัน ในหลากหลายกลุ่มลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นนักเรียน – นักศึกษาที่มาติว, คนทำงาน และนักท่องเที่ยว
4. พลิกโฉมภาพลักษณ์ของศูนย์การค้า MBK Center ให้ตอบโจทย์ความครบวงจรด้านไลฟ์สไตล์ ไม่ใช่แค่การเป็น Mobile & IT Destination และตลาดนัดติดแอร์
“เดิมทีศูนย์การค้า MBK Center จะเป็นศูนย์การค้าตกแต่งด้วยหินอ่อน แต่จากนี้เราเปลี่ยนแปลงแล้ว โดยต้องการเติมลูกค้าไทยเข้ามามากขึ้น ซึ่งการเพิ่มฐานลูกค้าไทย ศูนย์การค้าต้องมีสีสันมากขึ้น เรามีสถาบันติวย้ายมาอยู่กับ MBK Center 25 สถาบัน ครอบคลุมตั้งแต่ชั้น 4 – 5 – 6 ตั้งแต่เด็กเล็ก ถึงมหาวิทยาลัย
ดังนั้นเมื่อมีสถาบันติว ก็ต้องเติมร้านอาหาร จากวันหนึ่งมี 3 เวลาคือ เช้า กลางวัน เย็น แต่ MBK จะเติมเป็น 4 เวลาคือ เช้า กลางวัน เย็น และค่ำ รองรับทั้งนักเรียน นักศึกษา คนทำงาน และคนท่องเที่ยวยามค่ำคืน
เราต้องการพลิกโฉมศูนย์การค้า MBK โดยใช้ Food Destination เป็นตัวนำ และแฟชั่นเป็นตัวรอง เพราะจากประสบการณ์ปิดประเทศ และล็อกดาวน์ ไม่มีนักท่องเที่ยว กระทบกับเศรษฐกิจ และคนตกงาน ทำให้เห็นว่าคนงดซื้อสินค้าแฟชั่นได้ แต่อาหารเป็นสิ่งจำเป็นในชีวิตประจำวัน ดังนั้นเราจึงเน้นอาหารมาเป็นอันดับ 1” คุณสมพล ตรีภพนารถ กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) เล่าถึงทิศทางจากนี้
คุณสมพล ตรีภพนารถ กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน)
เปลี่ยนจากค่าเช่า Fixed Rent เป็นระบบ GP นำร่องธุรกิจร้านอาหาร
รายได้หลักของศูนย์การค้ามาจาก “ค่าเช่า” ร้านค้าต่างๆ โดยทางศูนย์การค้าสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่าด้วยยอด Traffic ลูกค้าเข้ามาใช้บริการ และทำเล
อย่างไรก็ตามในช่วงสถานการณ์ COVID-19 ร้านที่เปิดในศูนย์การค้าเจ็บหนัก เพราะต้องแบกต้นทุนต่างๆ เช่น ค่าเช่าพื้นที่, ค่าจ้างพนักงาน ฯลฯ ทำให้มีหลายร้านตัดสินใจต้องปิดร้าน/บางสาขาในศูนย์การค้า
อย่างร้านอาหารที่เปิดสาขาในศูนย์การค้า เมื่อเจอล็อกดาวน์ ทำให้ศูนย์การค้าต้องปิดให้บริการบางโซน ร้านอาหารไม่สามารถให้บริการส่วน Dine-in ได้ และผู้คนใช้ชีวิตอยู่กับบ้านมากขึ้น หันไปพึ่งพาบริการ Food Delivery ทำให้ยอด Traffic ของศูนย์การค้าต่างๆ ร่วงลงไปทันที!
ประกอบกับผู้ประกอบการร้านอาหารมองว่าในศูนย์การค้า เป็นโมเดลไม่ตอบโจทย์ Delivery เมื่อเทียบกับการเปิดร้านนอกศูนย์การค้า ที่ไรเดอร์สามารถวิ่งเข้ามา แล้วรับอาหารไปจัดส่งลูกค้าได้เลย นี่จึงทำให้ร้านอาหารหลายราย ตัดสินใจปิดบางสาขาในศูนย์การค้า
เมื่อเป็นเช่นนี้ ทำให้เริ่มเห็น Retail Developer บางรายในไทย นำเสนอทางเลือกให้กับผู้ประกอบการ จากระบบเก็บค่าเช่าร้านรูปแบบ Fixed Rent ที่คิดราคาตามจำนวนพื้นที่เช่า ไปใช้ระบบ “GP” คิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายของร้าน โดยค่า GP เริ่มตั้งแต่ 5 – 35% ของยอดขาย แตกต่างกันขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์, ขนาดพื้นที่, ทำเล
ทั้งนี้ การเก็บค่าเช่าแบบ Fixed Rent เป็นโมเดลที่ Landlord ได้อัตราค่าเช่าตามสัญญาที่กำหนดไว้ เช่นเดียวกับฝั่งผู้เช่า ต้องจ่ายตามอัตราค่าเช่าที่ตกลงในสัญญา
แต่สำหรับระบบ GP จะผันแปรไปตามยอดขายของร้านค้า หากร้านค้าสามารถทำยอดขายได้ดี นั่นหมายความว่า Landlord ก็จะได้ค่าเช่าสูงตามไปด้วย และอาจสูงกว่าการเก็บแบบ Fixed Rent แต่หากเจอสถานการณ์ที่ทำให้ธุรกิจต้องหยุดชะงัก เช่น กรณี COVID-19 ส่งผลต่อร้านค้า ฝั่ง Landlord ก็จะได้ค่าเช่าน้อยตาม
ดังนั้น Landlord จึงต้องทำการตลาด, อีเว้นท์, แคมเปญส่งเสริมการขาย, การสื่อสาร เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคมาที่ศูนย์การค้า เพื่อให้มี Traffic ซึ่งจะส่งผลต่อร้านค้าต่างๆ ภายในศูนย์การค้า
ยกตัวอย่างเช่น เช่าแบบ Fixed Rent ขนาดพื้นที่ร้าน 100 ตารางเมตร ค่าเช่าอยู่ที่ 120,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ถ้าใช้ระบบ GP อยู่ที่ 10% ของยอดขาย นั่นหมายความว่าหากยอดขายดี ทางร้านต้องจ่าย GP มากกว่าค่าเช่าแบบ Fixed Rent เช่น ร้านมียอดขาย 10 ล้านบาทต่อเดือน เท่ากับว่าร้าน/แบรนด์นั้นต้องจ่าย GP ให้กับศูนย์การค้า 1 ล้านบาท
ล่าสุด “ศูนย์การค้า MBK Center” จากเดิมที่เก็บค่าเช่ารูปแบบ “Fixed Rent” มาโดยตลอด ได้นำระบบ “GP” มาใช้ มีตั้งแต่ 5 – 15% และ 15 – 35% นำร่องกับ “ธุรกิจร้านอาหาร” ก่อน ทั้งร้านเดิม และร้านใหม่ที่ยังมีความกังวลต่อสถานการณ์ความไม่แน่นอน จึงอยากจ่ายด้วยระบบ GP มากกว่าแบบ Fixed Rent โดยเริ่มสัญญาใหม่ปี 2565 และคาดว่าต่อไปจะนำไปใช้กับธุรกิจแฟชั่น
“อัตราค่าเช่าวันนี้เราเน้นระบบ GP มากขึ้น โดยเป็นครั้งแรกที่ MBK คิดค่าเช่ารูปแบบ GP เริ่มจากกลุ่มร้านอาหารก่อน มีทั้งร้านเดิม และร้านใหม่ สืบเนื่องจากเกิด COVID-19 ร้านไม่สามารถให้บริการนั่งรับประทานที่ร้านได้ ต้องลดจำนวนโต๊ะ เพราะฉะนั้นร้านอาหารเสียเปรียบ ทำให้เขาไม่กล้าลงทุน และไม่ค่อยมั่นใจที่จะเช่าพื้นที่
แต่เมื่อเราหันมาใช้ GP สัญญา 3 ปี ทำให้ผู้ประกอบการรู้สึกว่าเราไปด้วยกันกับเขา ได้ก็ได้ด้วยกัน เสียก็เสียด้วยกัน ซึ่งในฐานะ Landlord มีหน้าที่ทำระบบการตลาดของเราในการเชิญชวนให้ผู้บริโภคมาใช้บริการที่ศูนย์การค้า มากิน มาดื่มที่นี่
ตอนนี้ Retail Developer ปรับเป็น GP มากขึ้น เพราะมีเขา มีเรา ถ้าเขาอยู่ไม่ได้ เราก็อยุ่ไม่ได้ เราจึงเปลี่ยนแผน ต้องมีเขา มีเรา ต้องไปด้วยกัน เมื่อเขาอยู่ได้ เราก็อยู่ได้ นี่จะทำให้สังคม Landlord กับผู้เช่าอยู่ร่วมกันได้
อย่างไรก็ตามมีบางร้านที่ไม่เอาระบบ GP ถ้าร้านไหนมั่นใจว่าขายดีแน่นอน จะไม่ยอมใช้ระบบ GP เพราะจะทำให้ทางร้านต้องจ่ายมากกว่าค่าเช่าแบบ Fixed Rent”
เล็งร่วมทุน “ร้านอาหารดังในต่างจังหวัด” 4 – 5 แบรนด์ เพื่อสร้างพอร์ตโฟลิโอธุรกิจร้านอาหาร
เมื่อร้านอาหาร คือ แม่เหล็กดึงคน ทำให้ “MBK” ต้องการปั้น Business Portfolio กลุ่มธุรกิจร้านอาหารของตนเอง เพื่อนำเข้ามาเติมเต็มในโครงการศูนย์การค้า และคอมมูนิตี้มอลล์ในเครือ ด้วยการใช้โมเดล “ร่วมทุน” โดยมองไปที่ “ร้านอาหารชื่อดังในต่างจังหวัด” เนื่องจากต้องการร้านที่แตกต่างจากร้านที่มีสาขาไปในทำเลต่างๆ เพื่อทำให้ผู้บริโภคนึกถึง ถ้าจะมารับประทานอาหารร้านนี้ ต้องมาที่ศูนย์การค้า – คอมมูนิตี้มอลล์ในเครือ MBK เช่น เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9, เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์
“ผมได้คุยกับบอร์ดบริหารว่า อยากเปลี่ยนแปลง MBK ไม่อยากได้ร้านอาหารที่อยู่ในปั๊มน้ำมัน หรือไปเดินที่ไหนก็เจอ แต่อยากได้ร้านที่ทำให้ผู้บริโภครู้สึกว่าต้องมาที่นี่ ถึงจะได้รับประทานร้านนี้ นี่คือจุดเริ่มต้นที่คิดใหม่
โดยตามแผน จะดึงร้านอาหารที่อยู่ในต่างจังหวัด เป็นสตรีทฟู้ดชื่อดัง มาร่วมทุนกับเรา โดยเราอยากถือ 51% ซึ่งขณะนี้ติดต่อไป 4 – 5 ร้านแล้ว มีทั้งร้านอาหารจีน, ร้านอาหารประเภทก๋วยเตี๋ยว, ร้านสเต็ก อยู่ทั้งในฉะเชิงเทรา, เชียงใหม่ รวมทั้งกรุงเทพฯ ขณะนี้มี 2 ร้านที่ตอบรับ และส่งงบการเงินมาให้เราดูแล้ว คาดว่าในปี 2565 จะได้เห็นดีลสำเร็จ 1 – 2 แบรนด์
เราอยากได้ร้านอาหารขนาดเล็กทั่วไป แล้วมาสร้างให้เติบโต โดยใช้โมเดลร่วมทุน เพราะจะทำให้เราได้ Know How จากผู้ประกอบการ ขณะที่ผู้ประกอบการได้เงินทุน และการขยายสาขา ซึ่งทั้งเรา และเจ้าของร้านอาหารนั้นๆ จะเติบโตไปด้วยกันอย่างยั่งยืน และอนาคตอยากปั้นธุรกิจร้านอาหารให้เป็นอีกหนึ่งกลุ่มธุรกิจ เพื่อเติมเต็มธุรกิจค้าปลีกของเรา” คุณสมพล สรุปทิ้งท้าย
ศูนย์การค้าเดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์