หากย้อนเวลาไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา “Community Mall” (คอมมูนิตี้มอลล์) เป็นศูนย์การค้าขนาดย่อมที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วมาก โดยมีทั้งโครงการขนาดเล็ก ไปจนถึงโครงการขนาดใหญ่ ก่อนจะชะลอตัวลงและกลับมาบูมอีกครั้งในปัจจุบัน จะเห็นได้จากจำนวน Community Mall ที่ผุดขึ้นกันเป็นจำนวนมาก ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่การจะอยู่รอดและมีการเติบโตต่อเนื่อง “ไม่ง่าย” เพราะแค่มี “Location” อยู่ในทำเลดี ไม่ได้หมายความว่าจะดึงดูดให้คนมาใช้บริการเป็นประจำ
เราจึงได้เห็นหลายโครงการเงียบเหงา ร้างผู้คน จนต้องปิดตัวในที่สุด แต่หนึ่งใน Community Mall ที่สามารถแจ้งเกิด และมีพื้นที่เช่าเต็มถึงวันนี้คือ เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 ในเครือ เอ็ม บี เค และล่าสุดยังเดินหน้าปั้น Community Mall แห่งที่ 2 ในทำเลปทุมธานี กับโครงการ “เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์” บนพื้นที่กว่า 30,000 ตร.ม. อะไรที่ทำให้ เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 มัดใจร้านค้าและลูกค้าให้มาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง ตามมาดูเบื้องหลังวิธีคิดการพัฒนา Community Mall จาก คุณสมพล ตรีภพนารถ กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) พร้อมการปั้นเดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์ Community Mall แห่งแรกของไทยท่ามกลางวิวสนามกอล์ฟ
คุณสมพล ตรีภพนารถ กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน)
Community Mall สมรภูมินี้ทำง่าย แต่รอดยาก
ที่จริงแล้ว Community Mall เริ่มเป็นที่รู้จักมาตั้งแต่ปี 2540 โดยเป็นรูปแบบศูนย์การค้าแบบเปิดขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ในเมืองเล็กๆ ในต่างประเทศ เพื่อรองรับคนในชุมชมหรือคนที่อาศัยในย่านนั้นได้จับจ่ายซื้อสินค้าอย่างสะดวก โดยไม่ต้องเดินทางเข้าเมือง ในขณะที่ในประเทศไทย Community Mall เป็นที่รู้จักและกลายเป็นเซ็กเม้นต์ที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วเมื่อกว่า 10 ปีที่แล้ว
เพราะรูปแบบไม่เพียงสอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่มองหาสถานที่แฮงก์เอาต์ รับประทานอาหาร และจับจ่ายสินค้าหลังเลิกงานตอนเย็นๆ ในศูนย์การค้าใกล้บ้าน เพื่อหลีกหนีการจราจรติดขัด ยังตอบโจทย์ผู้ประกอบการที่มีที่ดินของตนเอง เพราะสามารถพัฒนาได้ในพื้นที่ไม่ใหญ่ แถมยังใช้เงินลงทุนไม่สูงเหมือนศูนย์การค้า ในช่วงเวลานั้นทั้งยักษ์ใหญ่ในวงการค้าปลีก นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ให้บริการสถานีบริการน้ำมัน หรือปั้มน้ำมัน จึงเข้ามารุกธุรกิจนี้กันเป็นจำนวนมาก
แม้คนส่วนใหญ่จะมองภาพ Community Mall เป็นศูนย์การค้าขนาดย่อมที่ผสมผสานการออกแบบระหว่าง Indoor และ Outdoor แต่คุณสมพลมอง Community Mall ต่างออกไป โดยเป็นจุดนัดพบปะสังสรรค์ของคนในครอบครัว และคนทำงานได้มารวมตัวกันได้สะดวก เพื่อพูดคุยและรับประทานอาหารกัน มากกว่าแค่การมาช้อปปิ้งเหมือนศูนย์การค้า นั่นจึงเป็นจุดเริ่มต้นให้ เอ็ม บี เค มองเห็นโอกาสใหม่ๆ และรุกสู่ธุรกิจ Community Mall ในชื่อ เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 เมื่อปี 2554 ภายใต้แนวคิด “Tropical Village” ที่ให้ความรู้สึกเหมือนมาเดินพักผ่อนในหมู่บ้านท่ามกลางธรรมชาติ
คุณสมพลบอกว่า ปัญหาหลักของ Community Mall ที่ไม่ประสบความสำเร็จคือ ไม่สามารถดึงลูกค้าให้มาจับจ่ายได้ทุกวัน ซึ่งในช่วงแรก เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 ก็เจอปัญหานี้เช่นกัน เพราะคนส่วนใหญ่เป็นกลุ่มครอบครัว ซึ่งนิยมมาเดินเฉพาะวันเสาร์-อาทิตย์ จึงต้องปรับพื้นที่ใหม่ ด้วยการเติมออฟฟิศสำนักงานและคอนโดมีเนียมในเครือเข้าไป เพื่อสร้างกลุ่มลูกค้าให้รองรับในช่วงวันจันทร์-ศุกร์ จนมี Traffic ลูกค้าเข้ามาใช้บริการต่อเนื่องเฉลี่ย 10,000 คนต่อวัน และผู้เช่าร้านค้าเต็ม 100%
“Community Mall เปิดง่าย แต่อยู่รอดยาก เพราะไม่ใช่แค่มีที่ดิน 10 กว่าไร่ ตั้งอยู่ในทำเลดี ใจกลางเมือง แล้วจะทำ Community Mall ไปใส่เพื่อสร้างความเจริญให้กับชุมชน เพราะคนในชุมชนอาจจะไม่ได้มาเดินทุกวัน ยิ่งมีไฮเปอร์มาร์เก็ตหรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่มาตั้งอยู่ใกล้ๆ ยิ่งยาก แล้วใครจะหล่อเลี้ยง Community” คุณสมพล เล่าถึงโจทย์สำคัญของการทำ Community Mall
กลุ่มเป้าหมายต้องมี แม่เหล็กดึงคนต้องมา
คุณสมพล ย้ำว่า หัวใจสำคัญของการทำให้ Community Mall ประสบความสำเร็จ มีหลักง่าย ๆ อยู่ที่การทำให้ ร้านค้าอยู่ได้ เราก็อยู่ได้ โดยเริ่มจากการหา กลุ่มเป้าหมายให้เจอก่อน หรือต้องรู้ว่าใครบ้างจะมาเดิน Community Mall เพราะถ้าไม่มี “คน” Community Mall ก็อยู่ไม่ได้ ฉะนั้น หากย่านนั้นไม่มีชุมชน ผู้ประกอบการต้องเติมคนเข้าไปก่อน แต่ถ้าหากย่านนั้นมีคนในชุมชนอยู่แล้ว ก็สามารถสร้างได้เลย ยกตัวอย่าง โลเคชั่นเดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 ที่ตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยกว่า 30 หมู่บ้าน และเอ็ม บี เค ยังสร้างอาคารสำนักงานติดกับโครงการ และมีบริษัทต่างๆ ในย่านพระราม 9 จึงมีคนที่ใช้ชีวิตอยู่โดยรอบโครงการ
นอกจากการมีคนในชุมชนแล้ว คุณสมพลบอกว่า การดึงคนให้เข้ามาใช้บริการตลอด 7 วัน เป็นอีกปัจจัยความสำเร็จที่จะช่วยให้ร้านค้าอยู่ได้ โดยวิธีการที่เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 ใช้เป็นแม่เหล็กดึงดูดคนมาใช้บริการทั้งวันจันทร์-ศุกร์ และวันเสาร์-อาทิตย์คือ ร้านอาหาร ซึ่งจะเน้นความหลากหลาย เพื่อสร้างความหลากหลายให้กับคนทำงาน รวมถึงการจัดกิจกรรมต่อเนื่องเพื่อสร้างประสบการณ์ใหม่ๆ ให้กับคนในชุมชน และทำให้คนใช้เวลาในคอมมูนิตี้มอลล์มากขึ้น
จากทั้ง 2 ปัจจัยดังกล่าวนี่เอง จึงทำให้เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 เติบโตตลอด 10 ปีที่ผ่านมา กระทั่งกลายเป็นเลือกอันดับต้นๆ ของผู้อยู่อาศัยในละแวกนั้น จนเป็นที่มาของการต่อยอดปั้น Community Mall แห่งที่ 2 ในชื่อ “เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์” ด้วยงบประมาณกว่า 500 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 30,000 ตารางเมตร ในพื้นที่อาณาจักร Riverdale District (ริเวอร์เดล ดิสทริค)
ต่อจิ๊กซอว์ปั้น “เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์” โตตามรอย เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9
แม้จะประสบความสำเร็จจากเดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 แต่ก่อนจะปักหมุด เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์ ต้องมีคอนเซ็ปท์ให้ชัด รวมทั้งต้องศึกษาตลาดและพฤติกรรมผู้คนในย่านนี้อย่างหนักทีเดียว โดยคุณสมพล อธิบายให้ฟังว่า การเลือกทำเลติวานนท์เป็นเพราะตอบโจทย์ 2 ข้อ คือ
1. มีคนในชุมชนใช้ชีวิตอยู่โดยรอบ ทั้งที่พักอาศัย นิคมอุตสาหกรรม โรงแรมทินิดี โฮเต็ล แอท บางกอก กอล์ฟ คลับ สนามกอล์ฟริเวอร์เดล กอล์ฟ คลับ และสนามกอล์ฟบางกอก กอล์ฟ คลับ รวมถึงที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ โครงการเดอะริเวอร์เดล
เรซิเดนส์ โครงการพาร์ค ริเวอร์เดล ศูนย์ประมูลรถยนต์มือสองแอพเพิล ออโต้ ออคชั่น และริเวอร์เดล มารีน่า ท่าเรือยอร์ช จุดเช็คอินแห่งใหม่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้กำลังซื้อในย่านนี้มี 2 กลุ่ม ทั้งกลุ่มคนทำงานและกลุ่มครอบครัวที่พักอาศัยและมาเล่นกอล์ฟ
2.ในละแวกนี้ยังไม่มี Community Mall เกิดขึ้น มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพียง 1 แห่ง นอกนั้นเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ทำให้การแข่งขันไม่สูง และมีโอกาสสำหรับ Community Mall
โดยความพิเศษของ เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์ คือ การเป็นโมเดิร์น ไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์แบบ Open-air แห่งแรกของไทยที่สร้างขึ้นในคอนเซ็ปต์ Neighborhood Backyard ความสุขใกล้บ้าน ที่สามารถมาเดินเล่น รับประทานอาหาร และแฮงค์เอ้าต์ ท่ามกลางวิวพาโนรามาของสนามกอล์ฟ
แม้ว่าในย่านติวานนท์จะมีชุมชนอาศัยอยู่โดยรอบ แต่การจะดึงคนเหล่านี้ให้มาใช้บริการตลอด 7 วันนั้น นับเป็นโจทย์ที่ต้องคิดและวางแผนเช่นกัน โดย เอ็ม บี เค ยังคงใช้โมเดลเดียวกับเดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 ด้วยการใช้ “ร้านอาหาร” เป็น Key Magnet ดึงคนเข้ามาใช้บริการ แต่สิ่งที่แตกต่างไปจากโครงการแรกคือ ประเภทร้านอาหาร ซึ่งจะมีทั้งอาหารไทย อาหารฮาลาล อาหารญี่ปุ่น อาหารใต้ หรือบุฟเฟ่ต์ชาบู ซึ่งแต่ละประเภทเป็นร้านอาหารแนวหน้าชื่อดัง อย่าง ร้านสุกี้ตี๋น้อย ร้านเนื้อแท้ ร้านชินคันเซ็น ซูชิ (Shinkanzen Sushi) และเริ่มเปิดที่นี้เป็นสาขาแรก เช่น ร้านอาหารใต้ พริกคั่วกะปิหอม ร้านอาหารสไตล์บาร์แอนด์บิสโทร อาหารแนวฟิวชั่น เบอร์ดี้ แอนด์ บูซ (Birdies & Booze) ร้านอาหารญี่ปุ่นพรีเมียมสไตล์อิซากายะ ทานาเบะ (TANABE) ร้าน ผัดผัด โคตรปู ร้านอาหารทะเลเจ้าดังจากเชียงใหม่ สู่สาขาแรกในกรุงเทพและปริมลฑล หรือร้านคาเฟ่ คลับอันดา (Club Anda)
“ก่อนที่เราจะเลือกร้านอาหารมาเปิดในโครงการ เราได้สำรวจความต้องการของลูกค้าในย่านนี้ว่าอยากได้อะไร รวมถึงต้องการรับประทานอาหารแนวไหน ทำให้เราพบว่า คนในย่านนี้มีความต้องการหลากหลาย ทั้งยังมีคนญี่ปุ่น คนมุสลิมอยู่ค่อนข้างมาก ร้านอาหารที่นี่จึงมีหลากหลายสไตล์เพื่อตอบความต้องการของคนในย่านนี้ทุกกลุ่ม โดยแบ่งสัดส่วน 80% เป็นร้านอาหาร และ 20% เป็นร้านค้าบริการต่างๆ”
ปัจจุบัน เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์ ได้เปิดให้บริการมาเกือบ 1 ปี มีผู้เข้ามาใช้บริการอยู่ที่ 8,000 คนต่อวัน และมีร้านค้าเช่า พื้นที่ 99% แล้ว โดยในอนาคตวางเป้าหมายอยากให้ เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์ ประสบความสำเร็จ เหมือนเดอะไนน์ พระราม 9 โดยมีผู้เข้ามาใช้บริการอย่างน้อย 10,000 คนต่อวัน ทำให้กลยุทธ์นับจากนี้ คุณสมพลบอกว่า ต้องจัดกิจกรรมอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างความคึกคักและดึงให้ลูกค้าประจำกลับมาใช้บริการต่อเนื่องมากขึ้น
นอกจากนี้ ในอนาคตยังมีแผนจะสร้างโรงพยาบาลและโรงเรียนนานาชาติ เพื่อรองรับคนในย่านนี้ด้วย ขณะนี้อยู่ระหว่างการมองหาพาร์ทเนอร์ที่มีความเชี่ยวชาญ และหากทำได้จะเป็นอีกแม่เหล็กสำคัญที่เติมคนเข้ามาใน Community Mall รวมไปถึงต่อจิ๊กซอว์ให้อาณาจักร Riverdale District มีความครบเครื่องมากขึ้น
งานนี้จึงเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของ เอ็ม บี เค ในยุคที่หลายธุรกิจหันมาเปิด Community Mall มากขึ้น โดยเฉพาะปลายปี 2565 ต่อเนื่องถึงปี 2566 คุณสมพลมองว่าจะได้เห็น Community Mall ผุดขึ้นอีกหลายแห่งทีเดียว
#THENINECENTERTIWANON #เดอะไนน์เซ็นเตอร์ติวานนท์ #NeighborhoodBackyard #ความสุขใกล้บ้าน