สะพัดในโซเชี่ยลมีเดียตลอดช่วงกว่าสัปดาห์ที่ผ่านมา กับข่าวการนับถอยหลังปิดกิจการ “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว” ในปี 2571 หลังทางเซ็นทรัลพัฒนา และ จีแลนด์ เจ้าของสัญญาเช่ายังไม่มีการขยายสัญญากับทางการรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ รฟท. ออกไป ทำให้หลายคนจับตามองถึงทิศทางในอนาคตของศูนย์การค้าเบอร์ต้นในย่านลาดพร้าวแห่งนี้
ขณะเดียวกันยังมีข่าวว่าทางค่ายเตรียมผุดโครงการมิกซ์ยูสหมื่นล้านบาท บริเวณเยื้องแดนเนรตมิตรเก่ากว่า 48 ไร่ รับการปรับเมืองใหม่ (สีนำ้ตาล) ที่จะมีขึ้นในปี 2567-2568 ขณะที่สัญญาเช่าที่ดินจาก รฟท. ของเซ็นทรัลลาดพร้าว จะหมดลงในปี 2571 และยังไม่มีการขยายสัมปทานในขณะนี้ ยิ่งประโคมข่าวการปิดตัวของ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ชัดเจนขึ้น
ทว่าล่าสุดทาง “เซ็นทรัลพัฒนา” ก็ออกมาชี้ผ่านช่องทางเฟซบุ๊ค Central Ladprao ว่า “จากที่มีการแชร์ข่าวลือใน Social Media เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดินของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้น ทางศูนย์ฯ ขอความร่วมมือไม่แชร์ข้อมูลที่ไม่ใช่ข้อเท็จจริงเพื่อไม่ให้เกิดความสับสนและเข้าใจผิดในวงกว้าง “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ยังคงมุ่งมั่นไม่หยุดนิ่ง ในการสร้างสรรค์ประสบการณ์ใหม่ที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าทุกท่าน โดยล่าสุด มีการลงทุนพลิกโฉมห้างสรรพสินค้า ปรับปรุงโซนต่างๆ และมีการนำเสนอบริการใหม่อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอกย้ำการเป็นแลนด์มาร์คอันดับหนึ่งในใจของทุกคน” ตอกย้ำถึงความสำคัญของพื้นที่แห่งนี้ ที่ทางค่ายไม่มีทางจะปล่อยไปง่ายๆ
BranBuffet พาทำความรู้จัก “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว” อีกหนึ่งสาขาเรือธงของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่สร้างรายได้เป็นอันดับต้นๆ ของทางค่าย กับกระแสจะไปต่อหรือพอแค่นี้ หลังปี 2571 พื้นที่ดังกล่าวทางเซ็นทรัล กำลังจะหมดสัญญาเช่ากับ รฟท.ในอีก 6 ปีข้างหน้า พร้อมวิเคราะห์สถานการณ์จากผู้รู้ ถึงทิศทางของทำเลย่านรัชโยธินในอนาคต
เซ็นทรัล ลาดพร้าว รายได้ Top 3 ของเครือ
จุดเริ่มต้นของ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” เกิดขึ้นในปี 2524 หลังเซ็นทรัลพัฒนาคว้าสัญญาเช่าที่ดินจาก การรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ รฟท. กว่า ย่านพหลโยธินเนื้อที่ 47.22 ไร่ ในนามบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ในเครือกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งขณะนั้นยังเป็นพื้นที่ทิ้งของเก่า ห่างไกลชุมชน และยังไม่มีการจัดระเบียบสีผังเมืองในขณะนั้น (ก่อนจะขึ้นผังเมืองสีเขียวตามมาภายหลัง)
ทำให้ขณะนั้นเซ็นทรัลพัฒนาผุดโปรเจ็กท์ “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว” ขึ้นและยังมี “โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์แอทเซ็นทรัลพลาซา” เกิดขึ้นในปี 2527 กลายเป็นความได้เปรียบ เพราะหลังจากนั้นก็มีการจัดระเบียบผังเมืองใหม่ ให้ไม่สามารถขึ้นตึกสูงและอาคารขนาดใหญ่ได้ กลายเป็นศูนย์การค้าและโรงแรมแห่งเดียวในย่าน
ก่อนที่จะเริ่มตั้งตัวได้ราวปี 2533-2535 หลังจากนั้น 41 ปีผ่านไป “เซ็นทรัลลาดพร้าว” กลายมาเป็นอีกหนึ่งสาขาหลักที่ทำเงินให้ “เซ็นทรัลพัฒนา” เป็นลำดับต้นๆ อยู่ในอันดับ Top 3 ในแง่ของรายได้ จากจำนวนสาขาทั้งหมดกว่า 38 ศูนย์การค้าทั่วประเทศ
ส่วนฝั่งห้างสรรพสินค้า ที่ดูแลโดยเซ็นทรัล รีเทล ก็มีพื้นที่กว่า 50,000 ตรม. ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว มีลูกค้ากลุ่ม Wealth มากเป็นอันดับที่ 2 รองจากสาขาชิดลม หรือประมาณ 50,000 คน เซ็นทรัล ลาดพร้าว เพิ่งปรับโฉมใหม่ ด้วยงบประมาณกว่า 600 ล้านบาท ทางเซ็นทรัลคาดการณ์ว่า การรีโนเวท New Look ครั้งนี้จะทำให้เรามีลูกค้าเพิ่มขึ้น 35% และมียอดขายต่อเดือนเพิ่มขึ้น 40% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
นั่นทำให้หลายฝ่ายต่างจับตาว่า หลังจากหมดสัญญาในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ทางค่ายจะทำอย่างไรต่อไป กับพื้นที่ทองคำแห่งนี้ หลังกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์อีกหนึ่งแห่งในการเชื่อมระบบรางของกรุงเทพ
โอกาส 50:50 เป็นไปได้ทั้งไปต่อ หรือ ทิ้งพื้นที่เดิมหันไปพัฒนาที่ใหม่ใกล้เคียง
ต่อข้อสงสัยที่ว่าหากหมดสัญญากับ รฟท. ที่กำลังจะครบกำหนดสัญญาวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ทาง “เซ็นทรัลพัฒนา” จะขยายสัญญาหรือไม่ “แหล่งข่าวระดับสูงในวงการค้าปลีกรายหนึ่ง” วิเคราะห์โอกาสและความเป็นไปได้ในครั้งนี้คือ 50:50 เป็นไปได้ทั้งไปต่อ หรืออาจจะเทพื้นที่เซ็นทรัลลาดพร้าวทิ้ง และหันไปลงทุนในพื้นที่ของตัวเองอย่างพื้นที่เยื้องกับแดนเนรมิต เนื้อที่ 48 ไร่ (Universe เก่า ) แทนที่ได้ทางเซ็นทรัลได้มาเมื่อกว่า 20 ปีก่อนแทน
ไม่ได้พูดให้ดูสวย แต่เพราะสถานการณ์ตอนนี้ยังชี้ขาดไม่ได้ เพราะหลังจากทำเลบริเวณย่านกลายเป็นจุดตัดของระบบราง ที่ประกอบไปด้วย รถไฟฟ้าสายสีเขียว,สายสีน้ำเงิน โดยในอนาคตจะมีสายสีเหลืองเข้ามาเติมเต็ม มีส่วนต่อขยายที่สามารถรับ-ส่งผู้โดยสาร ผ่านลาดพร้าวเข้าถนนรัชดาฯ เชื่อมกับพหลโยธินอย่างสายสีเขียว กลายเป็นทำเลยุทธศาสตร์ใหม่รองจากกรุงเทพฯ ชั้นใน นอกจากนี้ห้าแยกลาดพร้าว ยังเป็นจุดตัดของถนนสายสำคัญอย่าง วิภาวดีรังสิต – พยลโยธิน – ลาดพร้าว ทำให้ในแง่ของ “ทำเล” เซ็นทรัลน่าจะต่อสัญญา ส่วนเรื่องราคาหรือคู่แข่งนั้นก็เป็นอีกเรื่อง
“ถ้าราคาไม่แรงมากจนเกินไป และไม่มีคู่แข่งเข้ามาเสียบ อย่างไรเสียเซ็นทรัลก็ต้องยื่นขอสัมปทานต่อไม่ทิ้งพื้นที่นี้อย่างแน่นอน แต่ก็ต้องยอมรับว่าขณะนี้พื้นที่ทำเลดังกล่าวราคารุนแรงไปมาก ทำเลดี ระบบขนส่งดี แน่นอนย่อมมีคู่แข่งสนใจเข้ามาร่วมหลายเจ้า หากมีสักรายยอมจ่ายมากกว่า และหากทาง “เซ็นทรัลพัฒนา” มองแล้วว่าเม็ดเงินมหาศาลที่จ่ายไปอาจจะไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ก็อาจถอยและหันไปพัฒนาพื้นที่ใกล้เคียงที่เป็นที่ดินว่างเปล่าของตัวเองอย่างจริงจัง เพราะตอนนี้เซ็นทรัลก็มีทางเลือกมากขึ้น”
เพราะหากคิดง่ายๆ ที่ผ่านมา รฟท.ได้ค่าเช่าจากเซ็นทรัล ระหว่างปี 2551-2564 เป็นวงเงินกว่า 10,000 ล้านบาท เหลืออีกประมาณ 10,000 ล้านบาท ที่จะทยอยจ่ายไปจนถึงปี 2571 เฉลี่ยๆ ก็ราวๆ ปีละตั้งแต่กว่า 1.3-1.7 พันล้านบาท หากเซ็นทรัลจะลงทุนพัฒนาอาจจะต้องเพิ่มเงินมากขึ้น เพราะด้วยศักยภาพของทำเลที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้สัญญาใหม่ต้องอยู่บนพื้นฐานราคาใหม่อย่างแน่นอน ที่ต้องจ่ายมากกว่าครั้งที่ 2 ที่จ่ายผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 20 ปี (19 ธ.ค.2551-18 ธ.ค.2571) เป็นเงินกว่า 21,298 ล้านบาท
อย่างไรก็ดีแม้ทางเซ็นทรัล จะเคยหารืออย่างไม่เป็นทางการเมื่อราว 2 ปีที่ผ่านมา ถึงความสนใจในพื้นที่ดังกล่าว แต่จนแล้วจนรอดขณะนี้ก็ยังไม่มีความคืบหน้าการขยายสัมปทานจาก รฟท.แต่อย่างใด โดย “แหล่งข่าวจากเซ็นทรัลพัฒนา” ระบุว่า
ตอนนี้สถานการณ์การทำธุรกิจและสาขาดังกล่าวยังปกติ ที่ยังไม่ต่อสัญญาเพราะทาง รฟท.ยังไม่มีการเรียก ซึ่งหากมีการขยายสัญญาออกไปเราก็พร้อมจะเข้าเจรจาทันที
ภาพจาก Facebook:Central Ladprao
จับตายึดดินแดนลาดพร้าว ปั้นเมืองใหม่อาณาจักรเซ็นทรัล
ทั้งนี้เมื่อมองย้อนมาที่พื้นที่ 48 ไร่ เยื้องแดนเนรมิตรเก่า คืออีกหนึ่งพื้นที่ๆ ทางค่ายได้มาเมื่อ 20 ปีก่อน โดยปัจจุบันมีจุดเด่นคือใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวสถานีพหลโยธิน 24 เพียงแต่รอเวลาการปรับผังเมืองใหม่ให้สามารถขึ้นอาคารสูงได้ โดยสีผังเมืองปัจจุบันเป็นพื้นที่สีส้มที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สร้างได้ 5-6 เท่าของแปลงที่ดิน และมีจุดเล็กๆ เป็นพื้นที่สีแดงบริเวณศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว
ล่าสุดในปี 2567 หรืออย่างช้าในปี 2568 จะมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่จะมีผลบังคับใช้คลอดออกมา พร้อมยกระดับบริเวณดังกล่าวเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากก่อสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน จากจตุจักรยาวไปจรดแยกรัชโยธินถือเป็นทำเลทองคำที่มีศักยภาพสูง
และนั่นคือเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาพื้นที่เยื้องแดนเนรมิตรเก่าของทางค่าย ที่รอเวลาการปรับผังเมืองใหม่มานาน และพร้อมจะเดินหน้าลงทุน และโครงการมิกซ์ยูสมูลค่ากว่า 1.1 หมื่นล้านบาท ซึ่งภายในโครงการจะมีทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม ที่มีข่าวออกมาว่าจับคนละกลุ่มเป้าหมายกับ “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว” อย่างชัดเจน คือบทพิสูจน์แล้วว่าทางค่ายแค่รอเวลา เพื่อบริหารจัดการให้ดีที่สุด
ขณะที่แนวรถไฟฟ้าพาดผ่านทั้งเส้นวิภาวดี ผ่านรัชโยธินโอบล้อมกันอยู่ กลายเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้ทาง “เซ็นทรัล” น่าจะเดินหน้าพัฒนาทำเลดังกล่าวมากขึ้น ไม่แน่อาจจะไม่ใช่แค่มิกซ์ยูสหรือศูนย์การค้า แต่อาจจะหมายการพัฒนา พร้อมยึดทำเลหลักในย่าน สู่อีกหนึ่งเขตเศรษฐกิจสำคัญก็ได้
อีกฟากความเห็นจากวงการค้าปลีก บอกว่า “จริงๆ หลักการนี้ก็คล้ายกับการของซีคอนฯ ศรีนครินทร์ ที่มีพื้นที่ด้านหลังเป็น 100 ไร่ แต่ยังไม่มีการพัฒนาเพียงแค่รอเวลาความได้เปรียบได้ทำเล การคมนาคม และผังเมืองก็จะเดินหน้าทันที”
อย่างไรก็ตามย้อนไปเมื่อปี 2555 ทางเครือเซ็นทรัลเคยต้องเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าวอย่างการต่อสัญญา “โรบินสันรัชดา” ที่เคยมีไม่สามารถต่อสัญญากับกลุ่มของรัชดาพาเลซได้ ทำให้ต้องตัดใจทิ้งสาขารัชดาภิเษก ที่ทำรายได้สูงสุดเฉลี่ย 1,200 ล้านบาทต่อปี หลังหมดสัญญาในปี 2556 จากการเจรจาเจ้าของที่ดินไม่สำเร็จ พร้อมเดินหน้าผลักดันสาขา พระรามเก้าเป็นแฟลกชิปสโตร์แทน
ก่อนที่ในปี 2559 พื้นที่ดังกล่าวจะกลายมาเป็นสตรีตมอลล์แนวใหม่ ชื่อว่า “The Street รัชดา” ภายใต้การนำของตระกูลเบียร์ช้าง อย่างบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ในที่สุด
น่าจับตาว่าจากนี้ไปอีก 6 ปี “เซ็นทรัลพัฒนา” จะเดินหน้าอย่างไรกับ “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว” ที่แน่ๆทางค่ายออกมาชี้แจงพร้อมประกาศชัดเจนในการเดินหน้าพื้นที่นี้ต่ออย่างแน่นอน
อ่านเพิ่มเติม