การเปิดตัวเมกะโปรเจกต์ของ “เซ็นทรัลพัฒนา” กับที่ดิน “แปลงพหลฯ” หรือโปรเจกต์ที่เรียกอย่างไม่เป็นทางการว่า เซ็นทรัล พหลฯ ให้เป็น 1 ใน 5 โปรเจกต์เมกะมิกซ์ยูส ที่ประกอบไปด้วย โรงแรม พื้นที่รีเทล ออฟฟิศ ฯลฯ ด้วยมูลค่าการลงทุน 20,000 ล้านบาท บนพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 350,000 ตร.ม. เทียบชั้นย่านกลางเมือง “เซ็นทรัล เวิลด์” ตามแผนใน 5-10 ปีของบริษัท เพื่อปลุกย่านเศรษฐกิจเมืองใหม่ให้เทียบชั้นมหานครโลกอย่างนิวยอร์ก โตเกียว และกรุงโซล
ขณะที่การรุกคืบของตลาดนัดอย่าง “จ๊อดแฟร์” บนพื้นที่แดนเนรมิตรเก่า และ “กรีนวินเทจ” ทำเลดีติดหัวมุมแยกรัชโยธินที่เตรียมเปิดให้บริการเร็วๆ นี้ กลายเป็นอีกหนึ่งกระแสสำคัญที่จุดชนวนพื้นที่ “ห้าแยกลาดพร้าว” กลายเป็นที่จับตามองในฐานะย่านเศรษฐกิจใหม่ หรือ New CBD เพราะด้วยจุดเด่นนอกจากจะมี “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว” คอยอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่อยู่ก่อนแล้ว การเข้ามาของผู้เล่นหน้าใหม่ที่มีมากขึ้น
แถมยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านถึง 2 เส้นทาง คือ รถไฟฟ้าสายสีเขียว และรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน โดยมีสถานีเชื่อมต่อคือ MRT สถานีพหลโยธิน และ BTS สถานีห้าแยกลาดพร้าว นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีกลางบางซื่อ หนึ่งในศูนย์กลางคมนาคมทางรางที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทยและของอาเซียนที่เข้ามาเป็นปัจจัยเสริมอีกด้วย
ส่องจุดเริ่มต้นความ “บูม” จาก “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สู่การปั้นเมืองใหม่ “ห้าแยกลาดพร้าว”
หากย้อนไปในอดีตเป็นที่รู้กันดีว่า “ห้าแยกลาดพร้าว” มีจุดเริ่มต้นของทำเลค้าปลีกชื่อดังอย่าง “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว” ในปี 2526 ก่อนจะตามมาด้วย “ศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์” ที่ก่อตั้งในปี 2549 และศูนย์ค้าอื่นตามมามากมายตลอดช่วงกว่า 20-30 ปีที่ผ่านมา
ทำให้ “ห้าแยกลาดพร้าว” กลายมาเป็นอีกหนึ่งจุดยุทธศาสตร์สำคัญของกรุงเทพโซนเหนือ หรือจะเรียกง่ายๆ ว่า เป็น “เมืองหลวงตอนเหนือ” ก็ไม่แปลกมากนัก เพราะหลายๆโปรเจกต์ยักษ์ของภาครัฐและเอกชน ล้วนแต่จับจ้องพื้นที่นี้ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ด้วยทำเลจุดตัดถนนสามเส้นหลัก ได้แก่ ถนนวิภาวดี รังสิต-ถนนพหลโยธิน-ถนนลาดพร้าว ที่ทุกเส้นล้วนแต่มีทราฟฟิกสูงทั้งสิ้น ทำให้ในย่านยังได้รับความนิยมจากนักลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มค้าปลีก อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ตลอดช่วงที่ผ่านมา
โครงการมิกซ์ ยูส เซ็นทรัล พหลฯ ชื่อไม่เป็นทางการที่กำลังก่อสร้าง ตั้งอยู่ตรงข้ามพื้นที่แดนเนรมิตเก่า
เมื่อดูบริบทโดยรอบของทำเล ห้าแยกลาดพร้าว-พหลโยธิน พบว่า หากไล่เรียงรัศมีกว่า 10 กิโลเมตร (พื้นที่เป้าหมาย) โดยรอบ ตั้งแต่ต้นถนนลาดพร้าวเป็นต้นมา ไล่ยาวไปเรื่อยๆ ตลอดสายจะพบว่า มีบิ๊กซี (คาร์ฟูร์เก่า) ตรงมาอีกเรื่อยเมื่อเลี้ยวซ้าย จะไปบรรจบกับ “ถนนประดิษฐ์มนูญธรรม” ซึ่ง บริเวณ นั้น จะมี โฮมโปร ,โลตัส, คริสตัล ปาร์ค, เซ็นทรัล อีสวิลล์ ,ตลาดนัดกลางคืนกินพื้นที่โดยรอบอยู่ก่อนแล้ว
และหากเลี้ยวซ้ายมายังฝั่งถนนเกษตร-นวมินทร์ ยังมีที่ของ “คุณเจริญ สิริวัฒนภักดี” กว่า 100 ไร่ ตรงข้าม “นวมินทร์ ซิตี้” ที่เตรียมผุดโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสขึ้นมา รองรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณถนนเกษตร-นวมินทร์ จากพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้ 7 : 1
ต่อมาเมื่อเลี้ยวซ้ายอีกรอบ จะไปบรรจบกับ “ถนนพหลโยธิน” และจะเจอกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งหากลองวาดภาพจุดตัดของถนนทั้ง 4 เส้น (ลาดพร้าว-ประดิษฐ์มนูญธรรม-เกษตรนวมินทร์-หพลโยธิน) ซึ่งเป็นรัศมีของกลุ่มเป้าหมายหลักที่จะเข้าไปใช้บริการในพื้นที่ “ห้าแยกลาดพร้าว”จะพบว่าเป็นแผนที่รูปกล่องสี่เหลี่ยมที่มีพื้นที่ภายในประกอบกอบด้วยชุมชนที่มีความหนาแน่น เป็นชุมชนแบบดั้งเดิม มีกำลังซื้อสูง เพราะหมดภาระในการผ่อนบ้าน
ขณะเดียวกันยังมีออฟฟิศขนาดเล็ก-กลางมากมาย หรือที่เรียกว่าเป็นชุมชนลักษณะ SOHO หรือ Small Office -Home Office หนาแน่นไปด้วยชุมชน และออฟฟิศขนาดเล็ก โดยมีประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตลาดพร้าวกว่า 117,108 คน (จำนวนประชากรของกรุงเทพมหานคร จากสำนักทะเบียนราษฎร์) นี่ยังไม่นับประชากรแฝงที่เข้ามาภายในย่าน
นั่นทำให้รีเทลส่วนใหญ่ จะกระจุกตัวอยู่อยู่บน 2 เส้นทั้ง ถนนประดิษฐ์มนูญธรรม และลาดพร้าว ซึ่งแน่นขนัดอยู่แล้ว โดยยังเหลือพื้นที่ของเส้นถนนพหลโยธิน ที่ยังมีพื้นที่ว่างและรูปแบบรีเทลที่ยังไม่หลากหลายนักเป็นช่องว่างสำคัญให้ผู้ประกอบการได้ปักหมุดลงทุนเพื่อยึดลูกค้ากลุ่มดังกล่าว
ทำเลไฮไลท์ “เชื่อมรถไฟฟ้า-ทำเลต่อรถ” สู่การเข้ามาของกลุ่มทุนใหม่
อีกหนึ่งประเด็นที่หลายคนสงสัยว่าการเข้ามาของระบบรางทั้งรถไฟฟ้า MRT – BTS และสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นศูนย์กลางระบบรางที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคอาเซี่ยน จะเข้ามาเป็นปัจจัยสำคัญในการช่วยผลักดันให้ทำเล “ห้าแยกลาดพร้าว” บูมขึ้นมาจนกลายเป็นพื้นที่ทองคำฝังเพชรในอนาคตนั้น
“นักวิชาการค้าปลีก” รายหนึ่งวิเคราะห์ถึงกรณีดังกล่าวว่า การเข้ามาของระบบรางหรือจุดเชื่อมรถไฟฟ้าบริเวณห้าแยกลาดพร้าวถือเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตที่จะช่วยในเรื่องของทำเล ราคาที่ดิน และความสะดวกสบายเพิ่มสูงขึ้นตามมูลค่าการลงทุนและความทันสมัย ถือว่าจุดเด่นของการเดินทางระบบรางมาทีหลัง แต่จริงๆ พื้นที่ “ห้าแยกลาดพร้าว” แน่นมาตั้งนานแล้ว ระบบรางไม่ใช่ประเด็นหลักมากนัก
เพราะที่ผ่านมา “ห้าแยกลาดพร้าว” เป็นทำเลที่ดีที่เป็นทั้งจุดต่อรถ มีโรงเรียน มีหมู่บ้าน มหวิทยาลัย ออฟฟิศ โรงแรม สถานที่ราชการ ที่มีความหนาแน่นอยู่แล้วและเป็นจุดเชื่อมการเดินทางแบบเก่า ที่มีทั้งรถเมล์ รถตู้ ขนส่งสาธารณะต่างๆ อยู่แล้ว
แต่หากว่ากันตามจริงแล้ว ทำเล “ห้าแยกลาดพร้าว” มีความเป็น CBD มาก่อนทำเล “พระราม 9” ด้วยซ้ำไป แต่มีรูปแบบที่แตกต่างกัน เพราะว่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2526 ตรงนั้นเริ่มเป็นชุมชนมาตั้งแต่ก่อน “เซ็นทรัลพระราม 9” และ “ถนนรัชดาภิเษก” ที่ก่อตั้งขึ้นมาทีหลังในปี 2535 (ตอนนั้นเซ็นทรัลลาดพร้าวเกิดแล้ว) ในการเชื่อมประชาชนฝั่งลาดพร้าว ผ่านถนนรัชดาภิเษกเพื่อเข้าเมือง
ผลทำให้ทำเลบริเวณนี้ได้ถูกจับตาจากกลุ่มทุนที่ต้องการจะเข้ามาพัฒนาและลงทุนบริเวณนี้มานานแล้ว เพียงแต่รอให้ชุมชนมีความพร้อม และการปรับเปลี่ยนสีของผังเมืองให้สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ เพียงแต่รอโอกาส ผังเมือง และบริบทโดยรอบให้พร้อมเสียก่อน โดยสีผังเมืองปัจจุบันเป็นพื้นที่สีส้มที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สร้างได้ 5-6 เท่าของแปลงที่ดิน และมีจุดเล็กๆ เป็นพื้นที่สีแดงบริเวณศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ล่าสุดในปี 2567 หรืออย่างช้าในปี 2568 จะมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่จะมีผลบังคับใช้คลอดออกมา
พร้อมยกระดับบริเวณดังกล่าวเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากก่อสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน จากจตุจักรยาวไปจรดแยกรัชโยธินถือเป็นทำเลทองคำที่มีศักยภาพสูง
ด้วยทำเล พื้นที่ ราคาที่ดินของห้าแยกลาดพร้าวแน่นอนว่าระดับราคาที่พุ่งสูงราว 1.3- 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. (สำหรับราคาขายเฉลี่ยของคอนโด) ที่ปรับเพิ่มตามสีของผังเมืองในการพัฒนา มูลค่าการเช่าที่ดิน หรือจะซื้อมีมูลค่ามหาศาลตามไปด้วย ทำให้แต่ละกลุ่มทุนที่จะเข้ามายึดพื้นที่กลายเป็นกลุ่มทุนขนาดใหญ่แบบอัตโนมัติ ยกตัวอย่าง แดนเนรมิตร มีพื้นที่กว่า 30 ไร่ แน่นอนมูลค่าที่จะเข้าไปลงทุนก็พุ่งสูงตามไปด้วย เรียกว่าเป็นการสู่กันของกลุ่มทุนขนาดใหญ่อย่างแท้จริง
จากบิ๊กรีเทล สู่ “จ๊อดแฟร์-กรีนวินเทจ” ศึกท้าชนสู่บิ๊กตลาดนัดบนทำเลทอง
จากปัจจัยทั้งระบบขนส่ง ผังเมืองที่เปลี่ยนไปให้สามารถขึ้นโครงการขนาดใหญ่ได้ ทำให้หลายกลุ่มทุนเดินหน้าเข้ามาพัฒนาทำเลศักยภาพนี้อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่บิ๊กอสังหาริมทรัพย์ แสนสิริ , AP, SC Asset, Major Development ฯลฯ ที่เข้ามาจับจองพื้นที่รับการขยายตัวของเมืองและชุมชนในอนาคต นี่ยังไม่นับรวมโครงการมิกซ์ยูส อื่นๆ อาทิ
“Ratchayothin Hills” ของเออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป (Urban Hospitality Group : UHG) หรือยูเอชจี ผู้ลงทุนและบริหารโรงแรมระดับ 4 ดาว รายใหญ่ในกรุงเทพฯ ภายใต้งบประมาณกว่า 3,000 ล้านบาท ประกอบด้วยโรงแรมจำนวน 228 ห้อง สูง 32 ชั้น พร้อมฟิตเนสคลับ สระน้ำ รูฟท็อป คลับเฮาส์หรู และห้องประชุม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก รวมประมาณ 12,000 ตารางเมตร บนที่ดิน 3 ไร่ครึ่ง ถนนพหลโยธิน บริเวณสี่แยกรัชโยธิน ติดกับสถานีรถไฟฟ้าสถานีพหลโยธิน 24 โดยคาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ในปี 2567 หรือในอีก 2 ปีข้างหน้า
“Mochit Complex” อีกหนึ่งโครงการยักษ์บริเวณพื้นที่ใกล้เคียงอย่าง “หมอชิต” กับโครงการ Mixed – Use ใหม่ติดถนนพหลโยธิน จาก หมอชิตแลนด์ เดินทางสะดวกไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า BTS หมอชิต เป็นอีกหนึ่งโครงการที่ช่วยเพิ่มความคึกคักและพัฒนาทำเลจตุจักรให้เป็นแหล่งธุรกิจ มีพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า และร้านค้าให้จับจ่ายใช้สอยมากขึ้น
และที่สร้างแรงกระเพื่อมได้ไม่น้อยไปกว่า “การขยายอาณาจักรเซ็นทรัล” คือการพัฒนาโปรเจกต์ตลาดนัด “จ๊อดแฟร์” (JODD FAIRS) บนพื้นทีกว่า 33 ไร่ บนพื้นที่แดนเนรมิตเดิม ทำให้มีฉากหลังเป็นปราสาทที่ผู้คนในย่านนี้คุ้นเคยกันมาตลอด และตลาด “กรีนวินเทจ” (Green Vintage) อีกหนึ่งตลาดกลางคืนขนาดใหญ่แห่งใหม่ 23 ไร่ที่จะเข้ามาเป็นส่วนผสมสำคัญบนถนนพหลโยธิน
เริ่มกันที่ ตลาดนัด “จ๊อดแฟร์” (JODD FAIRS) ของเจ้าพ่อไนท์มาร์เก็ต “คุณโรจน์-ไพโรจน์ ร้อยแก้ว” ผู้ก่อตั้งตลาดนัดรถไฟและ JODD FAIRS ที่ล่าสุดก็เตรียมเปิด JODD FAIRS แห่งใหม่ในวันที่ 28 เมษายน 2566 นี้ บนพื้นที่ 33 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งเดิมของสวนสนุกแดนเนรมิต (พื้นที่ตรงข้ามโปรเจกต์เซ็นทรัล แปลงพหลฯ) ในชื่อ “JODD FAIRS แดนเนรมิต” ในคอนเซ็ปต์ของ “ม่อนจ๊อด” จ.เชียงใหม่ แหล่งท่องเที่ยวอันโด่งดังของชาวเชียงใหม่ ที่จะมาในธีมยุโรปวินเทจ และตลาดนัดกลางคืน ภายในประกอบไปด้วย ทั้งร้านอาหาร เครื่องดื่ม คาเฟ่ บิวตี้ ของสะสม สินค้าวินเทจ งานคราฟท์&แฮนด์เมด สตรีท แฟชั่น เสื้อผ้า สินค้าทั่วไป และร้าน Hang out ฯลฯ
ถัดไปอีกนิดบริเวณแยกรัชโยธิน กับเนื้อที่ 2 แปลงรวมกว่า 23 ไร่ โดยแปลงแรกเนื้อที่ 15 ไร่ เยื้องกับเมเจอร์ ส่วนอีกแปลงเป็นที่ดินใกล้กับตึกช้าง เนื้อที่ประมาณ 7-8 ไร่ ที่จะกลายมาเป็นตลาดนัดกลางคืน “กรีนวินเทจ” เจ้าของเดียวกับตลาดกรีนวิลเลจ รัชดา หรือเดอะสตรีท รัชดา มีร้านค้าทั้งหมด 1,400 ร้าน ลานจอดรถกว่า 1,000 คัน นี่ยังไม่นับรวม “เมเจอร์ รัชโยธิน” ที่มีทั้งพื้นที่รีเทล โรงหนัง และอเวนิว ที่ห่างกันเพียงข้ามแยกเท่านั้น
จากราชประสงค์-พระราม9-สู่ห้าแยกลาดพร้าว จุดเชื่อมเศรษฐกิจใหม่กรุงเทพมหานคร
อย่างไรก็ดีหากมองแนวทางการพัฒนาผังเมืองคร่าวๆของกรุงเทพมหานคร จะพบว่าโครงการพัฒนากรุงเทพของภาครัฐ เน้นพัฒนาขึ้นไปในทางโซนเหนือ (ลาดพร้าว) และโซนตะวันออก (บางนา) เป็นหลัก ดังนั้นการจะเห็นเมืองใหม่ที่เป็นย่านเศรษฐกิสำคัญบริเวณห้าแยกลาดพร้าว จึงเป็นเรื่องที่หลายฝ่ายมีการประเมินกันไว้แล้ว โดยเฉพาะภาครีเทล ที่บรรดายักษ์ใหญ่ต่างยึดทำเลแต่ละหัวมุมเมือง เพื่อปั้นย่านเศรษฐกิจโดนมีห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าเป็นศูนย์กลางเพื่อเชื่อมจากเมืองเศรษฐกิจยุคแรก ที่ไล่มาตั้งแต่สำเพ็ง-เยาวราช ลากไปจนถึงสีลม ต่อมาที่ราชประสงค์ ราชปรารภ-ประตูน้ำ สู่การขยายจตัวมายัง
ทั้งนี้หากจะประเมินให้เห็นภาพชัดถึงความสำคัญของทำเล “ห้าแยกลาดพร้าว” ในอนาคต 3-5 ปีข้างหน้า จะเป็นการพัฒนาที่ประกอบไปด้วยทำเล 3 ก้อนใหญ่ๆ ในการเชื่อมเขตเศรษฐกิจใหม่ ไล่เรียงมาตั้งแต่ทำเลในเมือง (ราชประสงค์)-พระราม9-ห้าแยกลาดพร้าว ที่ลากยาวจากกลางเมืองไปจนถึงกรุงเทพโซนเหนือ
โดยอาศัยจุดเด่นของถนนลาดพร้าวที่ถูกออกแบบมาให้เป็นถนน East-West หรือเชื่อมผู้คนจากกรุงเทพฝั่งตะวันออกเข้ามาใจกลางเมืองอยู่แล้ว มาเป็นตัวเชื่อมเส้นทางเศรษฐกิจ และเมืองใหม่ตลอดสาย
ขณะที่นักวิชาการค้าปลีกอีกท่านวิเคราะห์ว่า “พฤติกรรมของคนส่วนไทยใหญ่ มักจะซื้อบ้านใหม่ที่ออกมาในโซนเดิมที่อยู่อาศัย ยกตัวอย่าง ชุมชนเยาวราช สำเพ็ง ก็จะย้ายมาแถว ปิ่นเกล้า กัลปพฤกษ์ โดยที่ไม่ข้ามโซน เช่นเดียวกันกับย่านลาดพร้าว หากประชาชนจะซื้อบ้านใหม่ ส่วนใหญ่ก็จะซื้อขยายออกไปในโซนเดิม หรือทำเลเดิม นั่นทำให้โอกาสของกรุงเทพโซนเหนือย่างลาดพร้าว ยังมีแนวโน้มขยายตัวอีกมาก นั้นจึงเป็นที่มาของโครงการยักษ์ต่างๆมากมาย ทั้งโปรเจกต์ที่อยู่อาศัย คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ที่เริ่มขยายตัวออกไปในโซนนี้มากขึ้น ทำให้ทำเลดังกล่าวน่าจับตามอง”
การจะปั้น “ห้าแยกลาดพร้าว” ที่เป็นเมืองอยู่แล้ว หากจะเทียบราชประสงค์ หรือย่านเศรษฐกิจใหม่ยังนับว่ายาก เพราะเป็นเขตเศรษฐกิจคนละประเภท เพราะแถวลาดพร้าวล้วนเป็นชุมชน ที่อยู่อาศัยมากกว่าการเป็นย่านเศรษฐกิจ อย่าง ราชประสงค์ สีลม สาทร ซึ่งการเกิดขึ้นของเมืองเศรษฐกิจใหม่ย่านลาดพร้าวจะเป็นลักษณะของ “เมืองเศรษฐกิจใหม่” ที่ครบครัน มากกว่า
อ่านเพิ่มเติม