หากถามถึงเป้าหมายของคนทำธุรกิจ แน่นอนว่าคำตอบที่ได้คงเป็นเรื่องการเติบโตของธุรกิจ หรือการได้เห็นแบรนด์ที่สร้างมาอยู่ในใจของผู้บริโภคทุกยุคสมัย เช่นเดียวกับ “นักลงทุน” ที่อยากเห็นเงินที่ลงทุนไปงอกเงยขึ้นเรื่อยๆ แต่ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ประกอบกับความไม่แน่นอน ทำให้ตลาดหุ้น รวมถึงคริปโตเคอร์เรนซี่งมีความผันผวนสูง จนนักลงทุนไม่กล้าเสี่ยงไปตามๆ กัน โดยเฉพาะนักลงทุนมือใหม่ เพราะกลัวลงทุนแล้วจะไม่เติบโต ส่วนบางคนก็หันไปมองหาการลงทุนรูปแบบใหม่ๆ หรือการลงทุนที่สามารถให้ผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่อง หนึ่งในนั้นคือ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือเรียกสั้นๆ ว่า “กองรีท” (REIT)
เพราะเป็นการลงทุนที่มีความผันผวนน้อยกว่า แถมยังไม่ต้องมีเงินทุนเยอะก็สามารถลงทุนได้ ซึ่งหลายปีมานี้ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล” หรือ “LHHOTEL” เป็นหนึ่งในกองรีทที่นักลงทุนให้ความสนใจ ด้วยการให้ผลตอบแทนที่ดีต่อเนื่อง และวันนี้กำลังต่อยอดการลงทุนใหม่ๆ
LHHOTEL คือใคร? และโดดเด่นอย่างไร Brand Buffet พามาคุยกับ ดร.ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ เพื่อทำความรู้จัก LHHOTEL ให้มากขึ้น พร้อมวิธีทำตลาด และแผนการเติบโตต่อจากนี้
ท่องเที่ยวไทยบูม จุดพลุ LHHOTEL สู่ตลาดกองรีท
หลายคนคงคุ้นเคยกับแบรนด์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไม่ได้มีแค่ธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมายังแตกไลน์ธุรกิจออกไปหลากหลาย ทั้งธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ธนาคาร โรงแรม ศูนย์การค้า Terminal 21 รวมถึง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล (LHHOTEL) โดยมี บลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บริษัทในเครือ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นผู้จัดการกองทรัสต์
โดย LHHOTEL ก่อตั้งขึ้นครั้งแรกในปี 2558 เป็นกองทรัสต์ที่เน้นลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมระดับ 5 ดาว เพราะมองว่าอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยมีการเติบโตต่อเนื่อง จากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นทุกปี และเป็นอุตสาหกรรมหลักที่สามารถสร้างรายได้ให้ประเทศมาโดยตลอด บางปีรายได้จากการท่องเที่ยวคิดเป็นสัดส่วน 20% ของ GDP เลยทีเดียว ซึ่งกลุ่มที่พักโรงแรมก็เป็นส่วนหนึ่งของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวเช่นกัน จึงมองเห็นโอกาสการเติบโตของกองทรัสต์ที่เข้าลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงแรม โดยในปีแรก LHHOTEL ได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21
“เมื่อ 8 ปีที่แล้ว ตลาดกองทรัสต์ยังเป็นเรื่องใหม่ แต่ด้วยทรัพย์สินโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 ที่มีความโดดเด่น โดยตั้งอยู่ในทำเลที่ดีใจกลางเมือง สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT อีกทั้งกองทรัสต์ได้ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและสูงกว่าเงินฝาก ส่งผลให้นักลงทุนตอบรับดีมาก ในปี 2560 LHHOTEL จึงเข้าลงทุนในโครงการที่ 2 ในโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ และในปี 2562 ได้ลงทุนเพิ่มเติมในโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 55” ดร.ณัฐกวิน กล่าว
3 เหตุผล ดัน LHHOTEL แตกต่าง และโตต่อเนื่อง
แม้ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะมีอยู่หลายกอง แต่สำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรม ดร.ณัฐกวิน บอกว่า มีเพียงไม่กี่กองเท่านั้น นอกเหนือจากนั้นจะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อจำกัดที่ไม่สามารถลงทุนเพิ่มเติมได้ LHHOTEL ถือเป็นกองรีทโรงแรมที่มีขนาดสินทรัพย์ใหญ่ที่สุดในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยภายหลังการลงทุนเพิ่มครั้งนี้จะมีมูลค่าสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นเท่าตัวกว่า 20,000 ล้านบาท และมีนโยบายการกระจายความเสี่ยงมากขึ้นทั้งในด้านโลเคชั่นโรงแรมและผู้มาเข้าพัก
ไม่เพียงจุดเด่นในเรื่องขนาดสินทรัพย์ ทว่าโรงแรมแต่ละแห่งที่ LHHOTEL เข้าไปลงทุนยังตั้งอยู่ในทำเลโดดเด่น ทั้งอโศก ทองหล่อ และราชดำริ ซึ่งเป็นย่านทำเลทองทางธุรกิจในกรุงเทพฯ ที่มีดีมานด์ด้านการท่องเที่ยวสูง และเดินทางสะดวก ทั้งยังเป็นที่รู้จักของคนไทยและชาวต่างชาติเป็นอย่างดี รวมถึงคุณภาพการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน เรียกได้ว่าบริหารโดยกลุ่มบริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด (LHMH) ซึ่งเป็นทีมบริหารมืออาชีพ ที่มีประสบการณ์ทั้งในธุรกิจโรงแรมและศูนย์การค้ามายาวนาน ในขณะที่โรงแรมก็เป็นแบรนด์ที่มีคุณภาพในการให้บริการมากว่า 15 ปี ภายใต้แบรนด์ “แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์”
จากจุดเด่นที่แตกต่างนี้ จึงส่งผลให้ 8 ปีที่ผ่านมา LHHOTEL สามารถสร้างการเติบโตของพอร์ตลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยที่ผ่านมามีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยในระดับสูงอยู่ที่ประมาณ 90% และให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดย ดร.ณัฐกวิน บอกว่า ในช่วง 4 ปีแรก กองทรัสต์ LHHOTEL ให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 0.93, 0.97, 1.10 และ 1.11 บาท/หน่วย/ปี และ 8 เดือนครึ่งของปี 2566 สามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.88 บาท/หน่วย ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงระยะเวลาเดียวกันก่อนเกิดโควิด-19 ส่วนรายได้ของโรงแรมที่ LHHOTEL ลงทุนอยู่ในปัจจุบันเติบโตสูงกว่าที่เคยทำได้ในช่วงก่อนโควิด-19
“แม้ว่าในปี 2563 และ 2564 ผลการดำเนินงานของกองทรัสต์จะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระบาดหนัก แต่โรงแรมยังคงเปิดให้บริการและไม่มีนโยบายการเลิกจ้างพนักงาน ทางกองทรัสต์มีการทำงานกับผู้บริหารโครงการในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ ตลอดจนปรับปรุงทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพเหมาะสมเพื่อรองรับผู้เข้าพักตลอดเวลา แต่อย่างไรก็ตามหลังจากสถานการณ์คลี่คลาย ในปี 2565 มีการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ไตรมาส 3 ปีที่ผ่านมาและดีอย่างต่อเนื่องจนทำให้อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของทรัพย์สินปัจจุบันใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด-19 ที่ประมาณ 90% ”
ส่วนวิธีการเลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพเข้ามาลงทุนในกองทรัสต์นั้น ปัจจัยสำคัญที่ดร.ณัฐกวินพิจารณาคือ สินทรัพย์ต้องอยู่ในทำเลที่ดี นอกจากนี้พิจารณาจากผลการดำเนินงานในอดีต เช่น อัตราการเข้าพักและค่าห้องพักที่เหมาะสม อันสะท้อนถึงศักยภาพในการหารายได้ในระยะยาวของสินทรัพย์ที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน รวมถึง Timing ในการลงทุน เพราะถึงสินทรัพย์จะดี แต่ถ้าอยู่ในช่วงสถานการณ์ไม่ปกติ เช่น โควิด-19 รายได้ก็อาจจะไม่แน่นอน
ศักยภาพพัทยาสูง สร้างการเติบโตบนน้ำน่านใหม่
เมื่อประสบความสำเร็จจากการลงทุนในสินทรัพย์ในทำเลกรุงเทพฯ แล้ว มาปีนี้ LHHOTEL จึงวางแผนบุกในทำเลต่างจังหวัดมากขึ้น โดยเลือก “พัทยา” เป็นทำเลแรก โดย ดร.ณัฐกวิน บอกว่า เหตุผลที่เลือกบุกพัทยา เพราะเป็นเมืองที่มีความผันผวนของหน้าการท่องเที่ยวต่ำเมื่อเทียบกับพื้นที่ท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น สมุย ภูเก็ต ทำให้ผลตอบแทนของสินทรัพย์กลับมาที่กองทรัสต์สม่ำเสมอ อีกทั้งฐานลูกค้ายังหลากหลาย ทั้งชาวต่างชาติ และชาวไทย ซึ่งครอบคลุมทั้งกลุ่มครอบครัว และองค์กร เนื่องจากทำเลใกล้กรุงเทพฯ จึงเดินทางสะดวก รวมถึงยังมีปัจจัยหนุนจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา หรือการทำรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งจะทำให้พัทยาคึกคักจากคนที่เข้าในพื้นที่เพิ่มมากขึ้น
“การเข้าลงทุนในครั้งนี้ถือเป็นน่านน้ำใหม่ของเรา ซึ่งการที่เรามีฐานลูกค้าในกรุงเทพฯ และฐานลูกค้าอีกกลุ่มในพัทยา จะช่วยกระจายความเสี่ยง ส่งผลให้ความผันผวนในเรื่องรายได้น้อยลง และจ่ายปันผลให้กับนักลงทุนได้สม่ำเสมอ ทั้งยังช่วยให้เราสร้างการเติบโตได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต”
สำหรับกลยุทธ์การลงทุนบนน่านน้ำใหม่ LHHOTEL จะเข้าลงทุนในทรัพย์สิน 2 แห่ง คือ โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา แม้จะเป็นโรงแรมใหม่ที่เพิ่งเปิดดำเนินงานเมื่อปี 2565 แต่ปัจจุบันได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติอย่างมาก และโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา ซึ่งอยู่ในอาคารเดียวกับศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา เปิดดำเนินการเมื่อปี 2561 โดยทั้ง 2 โครงการอยู่ในทำเลพัทยาเหนือ ซึ่งเป็นทำเลที่ถือเป็นจุดศูนย์กลางของเมืองพัทยา และใกล้แหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญมากมาย
จากวิธีคิดและกลยุทธ์การทำตลาดตลอด 8 ปีที่ผ่านมา ทำให้ LHHOTEL เป็นอีกทางเลือกของการลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการกระจายความเสี่ยงนอกจาการลงทุนในหุ้น ซึ่งจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเที่ยวในไทยเพิ่มขึ้น โดยในครึ่งปีแรกมีนักท่องเที่ยว 13 ล้านคน บวกกับภาครัฐออกมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยว เช่น Visa Free และทิศทางดอกเบี้ยที่ใกล้ถึงจุดสูงสุดแล้ว ทำให้ ดร.ณัฐกวิน มองว่า แนวโน้มตลาดกองทรัสต์ในไทยช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปีนี้ต่อเนื่องถึงต้นปี 2567 จะเติบโตต่อเนื่อง และได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น
แต่การลงทุนกับกองทรัสต์เป็นการลงทุนระยะยาว ดร.ณัฐกวิน แนะว่า นักลงทุนต้องคำนึงว่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าไปลงทุนนั้นจะสามารถหารายได้หรือสร้างผลกำไรได้ในระยะยาว และเติบโตอย่างต่อเนื่องหรือไม่
โดยในครั้งนี้ LHHOTELจะเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน เพื่อลงทุนใน 2 โรงแรมที่พัทยาที่กล่าวไปข้างต้น พร้อมประมาณการผลตอบแทนภายหลังการเพิ่มทุนสูงถึง 10.5%/1
รายละเอียดช่วงเวลาและช่องทางการจองซื้อสำหรับนักลงทุนรายย่อย/2,3
1. ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจองซื้อ/4,5
1.1 ช่วงเวลาจองซื้อ: ระหว่างวันที่ 16 –20 ตุลาคม 2566
1.2 ช่องทางการจองซื้อ: ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ผ่านทุกสาขาทั่วประเทศและเว็บไซต์ kasikornbank.com/kmyinvest โทร 02-888-8888 ต่อ 819 และธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ผ่านทุกสาขาทั่วประเทศและแอปพลิเคชัน SCB EASY โทร. 02-777-6784
2. ประชาชนทั่วไป/5
2.1 ช่วงเวลาจองซื้อ: ระหว่างวันที่ 24 – 27 ตุลาคม 2566
2.2 ช่องทางการจองซื้อ: ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ กรุงไทย เอ็กซ์สปริง จำกัด บริษัทหลักทรัพย์ พาย จำกัด (มหาชน) และบริษัทหลักทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
หมายเหตุ:
- อ้างอิงประมาณการผลตอบแทนของกองทรัสต์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2567 ตามที่ได้ระบุไว้หนังสือชี้ชวน บนสมมติฐานราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 10.5 บาทต่อหน่วย
- การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย เงื่อนไขการจัดจำหน่ายเป็นไปตามที่กำหนดในร่างหนังสือชี้ชวน
- ผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ขอสงวนสิทธิ์ที่จะปฏิเสธการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในกรณีที่ผู้จองซื้อเป็นสัญชาติอื่นใดที่มิใช่สัญชาติไทย อย่างไรก็ดี รายชื่อสัญชาติของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ไม่ได้รับการเสนอขายหน่วยทรัสต์จะถูกประกาศผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยก่อนวันจองซื้อหน่วยทรัสต์
- ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีรายชื่อในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ณ วันที่ 27 กันยายน 2566
- ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่จะมีการประกาศในวันที่ 9 ตุลาคม 2566 และประชาชนทั่วไปจองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้ายที่จะมีการประกาศในวันที่ 20 ตุลาคม 2566 ทั้งนี้ จะมีการคืนส่วนต่างหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด
ทั้งนี้ผู้สนใจสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.lhhotelreit.com
และศึกษารายละเอียดได้จากแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนที่ https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=528011&lang=th
คำเตือน : ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน