แนวโน้มเศรษฐกิจปี 2567 สิ่งที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มที่อยู่อาศัย คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือน ยังน่าเป็นห่วง ปี 2566 อยู่ที่ 90% ปีนี้คาดตัวเลขอยู่ที่ 91.8% นอกจากนี้ยังมีปัจจัยต้นการผลิตสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยสูง และปัญหาสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate)
“ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย” ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร สรุปแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2566 และทิศทางปี 2567 ดังนี้
– ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังเจอกับความท้าทาย จากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลคอนโดราคาต่ำ 3 ล้านบาท ที่จับตลาดแมส มียอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงกว่า 50% จากสถานการณ์นี้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวพัฒนาพัฒนาคอนโดราคามากว่า 3.5 ล้านบาทขึ้นไป ในตลาดกลาง-บน มากขึ้น เพื่อจับกลุ่มกำลังซื้อที่ไม่มีปัญหาด้านสินเชื่อ
– สรุปภาพรวมตลาดคอนโดปี 2566 มีจำนวนเปิดขายที่ 745,335 ยูนิต ขายไป 527,067 ยูนิต คิดเป็น 70.7% โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 145,000 บาทต่อ ตร.ม. และหากดูยอดขายโครงการเปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสพบว่าทำยอดขายไปได้กว่า 30% เท่านั้น ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ยังไม่กลับไปแตะระดับ 40% เหมือนที่เคยทำได้ในช่วงต้นปี 2566
– ตลาดคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกมาจำนวนมาก โดยมีคอนโดเปิดใหม่ ราคา 1.9-2.8 ล้านบาท เปิดตัวเฉลี่ย 43% เป็นตลาดที่มีความเสี่ยงจากกำลังซื้อถดถอย จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นทำให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อ นอกจากนี้โครงการเดิมที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังเหลือค้างในระบบอีก 50% ของโครงการที่เหลือขายทั้งหมด
– ขณะที่ตลาดคอนโดระดับราคา 10-15 ล้านบาท ยังสามารถทำยอดขายได้ดี จากข้อมูลพบว่าผู้ซื้อในตลาดราคาระดับนี้ไม่ได้มีความรู้สึกว่าต้องรีบซื้อ แต่ก็สามารถปิดยอดขายได้ 80% หรือราว 7,000 ยูนิต
ตลาดบ้านหรูยอดขายพุ่ง
– สำหรับตลาดบ้านหรู ปี 2566 มีอัตราขายได้กว่า 90% ในกลุ่มบ้านราคา 71-99 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มราคา 21-30 ล้านบาท ไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น และมีความเสี่ยงต่ำจากลูกค้ามีความมั่งคงทางการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงหันมาพัฒนาบ้านในกลุ่มนี้มากขึ้น
– ช่วงครึ่งปีหลัง 2566 โครงการบ้านหรูเปิดใหม่
ราคา 21-30 ล้านบาท สัดส่วน 46%
ราคา 10-20 ล้านบาท สัดส่วน 29%
ราคา 31-40 ล้านบาท สัดส่วน 10%
ราคา 41-50 ล้านบาท สัดส่วน 10%
ราคามากกว่า 50% สัดส่วน 5%
– บ้านลักชัวรี่ที่มีอัตราขายสูงสุดในปี 2566
ราคา 71-99 ล้านบาท ขายได้ 90%
ราคา 31-40 ล้านบาท ขายได้ 84%
ราคา 10-20 ล้านบาท ขายได้ 78%
ราคามากกว่า 100 ล้านบาท ขายได้ 78%
ลุ้นนโยบายรัฐกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2567
– แนวโน้มปี 2567 คอนโดที่อยู่ระหว่างการขายหรือสร้างเสร็จคาดว่าจะไม่ปรับราคาขึ้นมากนัก ส่วนคอนโดเปิดใหม่ในปีหน้ามีแนวโน้มราคาขายสูงขึ้นทุกกลุ่ม จากราคาที่ดินแพง ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ดอกเบี้ย ยังมีทิศทางอยู่ในอัตราสูง
– ตลาดคอนโดกลุ่มกลางและล่าง จะฟื้นตัวช้ากว่ากลุ่มอื่น จากปัจจัยความเสี่ยงด้านกำลังซื้อถดถอย จากการถูกปฏิเสธสินเชื่อยังมีอัตราสูง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจทำให้ยื่นสินเชื่อได้วงเงินน้อยกว่าราคาซื้อขาย
– นโยบายรัฐด้านการท่องเที่ยวของต่างชาติ โดยเฉพาะ “จีน” อาจช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดให้ระบายสต็อกได้ ลูกค้าจีน สนใจคอนโดสร้างแล้ว
– แนวโน้มบ้านลักชัวรี่ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีทิศทางเป็นบวกในปีนี้ เพราะไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ส่วนปัจจัยหลักตัดสินใจซื้ออยู่ที่ทำเลใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เดินทางเข้าเมืองง่าย บริการหลังการขายดี ฟังก์ชันบ้านตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัย
มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่าปี 2567 มองเห็นถึงแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องจากการลงทุนเอกชนที่ขยายตัว และการบริโภคภาคเอกชนเติบโตจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมถึงนโยบายภาครัฐที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าครองชีพ และกระตุ้นการใช้จ่าย ผ่านโครงการ Easy E-Receipt