งานเสวนากรุงเทพจตุรทิศ : Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม จัดขึ้นโดย prop2morrow ผู้ประกอบธุรกิจที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สรุปธุรกิจอสังหาฯ ในรอบ 10 ปี ไว้ดังนี้
1. บ้านใหม่เฉลี่ยปีละ 1 แสนยูนิต
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่าช่วง 10 ปีหลัง เริ่มตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นไป มีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เฉลี่ย 134,000 ยูนิตต่อปี และค่อยๆ ปรับตัวลดลงมาต่ำกว่าระดับ 1 แสนยูนิตต่อปี
ช่วงปี 2564 มาจนถึงปี 2566 ที่ผ่านมา มีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนอยู่ที่ 99,000 ยูนิต โดยได้รับปัจจัยกระทบจากมาตรการ LTV ที่เริ่มประกาศใช้เมื่อปี 2562 และช่วงปี 2563-2564 เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังเป็นช่วงขาลง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการชะลอตัวลง ทำในปีนี้คาดว่าจะมีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนเข้ามาในตลาดประมาณ 100,000 ยูนิตเท่านั้น
2. สินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง 8.9% ช่วงโควิดระบาดหนัก
ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมา มีมูลค่าสูงกว่า 5 แสนล้านบาทต่อปี และเคยทำยอดสูงสุดในช่วงปี 2561 มูลค่า 700,000 ล้านบาท ก่อนจะมีการปรับตัวลดลง 8.9% ใน ปี 2562 และ ช่วงปี 2563 – 2564 ลดลงมาอยู่ที่กว่า 610,000 ล้านบาท จากผลกระทบโควิด-19
ส่วนปี 2566 ที่ผ่านมา มีมูลค่ารวม 670,000 ล้านบาท และในปี 2567 นี้ประเมินว่ามูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจะอยู่ที่ 650,000 ล้านบาท ลดลง 4% จากปีก่อนหน้า ส่วนหนึ่งเกิดจากสภาพเศรษฐกิจและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
3. โควิดฉุดอสังหาฯเปิดตัวใหม่ร่วงหนักสุดรอบ10 ปี
ด้านตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 27 จังหวัด ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ปี 2557-2567) เฉลี่ยปีละ 100,000-130,000 ยูนิตต่อปี โดยเฉพาะในปี 2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 170,000 ยูนิต แต่ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างหนัก
ปี 2563-2564 จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมาต่ำกว่า 100,000 ยูนิตต่อปี และต่ำสุดในปี 2564 เหลือแค่ 76,000 ยูนิต ส่วนในปี 2566 ที่ผ่านมาปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเป็น 141,134 ยูนิต และภายในสิ้นปีนี้คาดว่าตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่จะอยู่ที่ 136,153 ยูนิต
ขณะที่มูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องอยู่ในระดับกว่า 400,000 – 600,000 ล้านบาทต่อปี โดยเฉพาะในปี 2567 นี้คาดว่ามูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่จะสูงกว่า 744,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าสูงถึง 785,350 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านมีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงผู้ประกอบการหันมาสร้างบ้านใหม่ในราคาที่แพงขึ้น
โดยตัวเลขยอดขายบ้านใหม่ในปี 2557 อยู่ที่ 127,797 ยูนิต และหลังจากนั้นค่อยๆ ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ก่อนจะขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับสูงสุดที่ 158,168 ยูนิตในปี 2561 และในปี 2566 ที่ผ่านมามีจำนวน 121,829 ยูนิต ลดลง 3.2% จากปีก่อนหน้า ส่วนปีนี้คาดว่าจะขยับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.2% หรือประมาณ 138,466 ยูนิต
4. ประชาชนซื้อบ้านได้ยาก เหตุรายได้โตตามราคาบ้านไม่ทัน
ส่วนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเทียบกับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการหารายได้ เทียบกับอัตราการเติบโตของราคาบ้าน สะท้อนให้เห็นว่า มีความเป็นไปได้ยากในการทำให้คนทั่วไปซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น เพราะราคาบ้านสูงเกินกว่าความสามารถในการหารายได้ของประชาชน
โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเทียบกับ GPP per Capita ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล CAGR 2557-2566 ของราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.4% และ CAGR 2557-2566 ของ GPP per Capita Income อยู่ที่ 1.4%
ดังนั้นรายได้ต่อหัวของประชากรในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 347,900 บาท หรือเดือนละ 30,000 บาท แต่ราคาบ้านอยู่ที่ 7 ล้านบาท ทำให้โอกาสที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นไปได้ยากมาก
เห็นได้จากตัวเลขหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ลดลง 13.8% ส่วนมูลค่าการโอนฯ ติดลบไป 13.4% ส่วนไตรมาส 2 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ฯ ลดลง 4.5% แม้ว่าภาครัฐได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ตั้งแต่วันที่ 9 เมษายน 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 เช่น ลดค่าโอน-จดจำนองบ้าน-คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ราคาประเมินฯและวงเงินจำนองต่อสัญญา เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน) ลดค่าจดทะเบียนโอนฯ จาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดทะเบียนการจำนองฯ จาก 1% เหลือ 0.01% การลดหย่อนภาษีฯ สำหรับผู้ปลูกสร้างบ้านเอง ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน เป็นต้น
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต
5. กำลังซื้อต่างชาติ ตัวช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดฯ
ยังมีโอกาสใหม่ๆ จากความต้องการของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากขึ้น จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติใน ปี 2561 มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% แต่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 13.6% ดังนั้นทั้งภาครัฐ และภาคเอกชน ยังต้องหาคำตอบกันต่อไปถึงความเหมาะสมในการบริหารจัดการความต้องการซื้อที่แท้จริง และการซื้อผ่านตัวแทนในลักษณะนอมินี
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าตลาดอสังหาฯ มีโอกาสในการเป็นบ้านหลังที่ 2 ของชาวต่างชาติทั่วโลก จากความพร้อมด้านการรักษาพยาบาล การศึกษาที่มีโรงเรียนนานาชาติชื่อดังเปิดการเรียนการสอนทั้งในกรุงเทพฯและเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด พร้อมรองรับการย้ายครอบครัวของชาวต่างชาติ
โดยสิ่งที่จะต้องส่งเสริมคือการปรับกฎหมายสัดส่วนการถือครองที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติจากเดิมที่ให้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในสัดส่วน 49% เพิ่มเป็น 70 % และป้องกันการถือครองที่ดินโดยจำกัดที่ดินไม่ให้ส่งผลกระทบต่อที่ดินเกษตรกรรม ที่จะเป็นการป้องกันการเข้ามาอย่างผิดฎหมายและไม่ได้อยู่ในระบบ ทำให้ภาครัฐไม่ได้รับรายได้การจัดเก็บภาษีจากการเข้ามาของชาวต่างชาติ
คุณเผด็จ เผจิญศิวกรณ์
6. หนี้ครัวเรือนพุ่ง 90% ฉุดดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัย
คุณเผด็จ เผจิญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือ เครดิตบูโร กล่าวว่าตัวเลขจีดีพีไทยในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาเติบโตต่อปีต่ำกว่า 5% สวนทางกับตัวเลขสินเชื่อส่วนบุคคลที่เติบโตสูงต่อเนื่อง แม้ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็ยังเพิ่มขึ้นสูง เพื่อนำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เพราะภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศตกต่ำ และมีผลกระทบจากปัจจัยภายนอกรอบด้าน
ด้านดัชนีตัวเลขความเชื่อมั่นของผู้บริโภคช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาลดลงต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ที่ 57.7% ลดลง จากปีก่อนหน้าที่เติบโตสูงกว่า 60% เนื่องจากผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นในการบริหารงานของรัฐบาล การเมือง เศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์
ขณะที่ตัวเลขดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยปัจจุบันยังคงทรงตัวอยู่ที่ 2.5% หลังจากมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาหลายรอบช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมา ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง โดยเฉพาะในช่วงปี 2566-2567 นี้ ที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับตัวสูงขึ้น
ส่งผลกระทบให้ดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อลดลง เนื่องจากปัจจุบันคนไทยกำลังเผชิญกับปัญหารายได้กับรายจ่ายไม่สอดคล้องกัน โดยมีสัดส่วนหนี้เพิ่มมากกว่ารายได้เพิ่มถึง 46.4% ทำให้มีความกังวลว่า คนไทยจำนวนมากมีหนี้มากกว่ารายได้ ซึ่งเกิดจากปัญหาด้านเศรษฐกิจแทบทั้งสิ้น โดยคาดว่าปีนี้คนไทยจะมีภาระหนี้ครัวเรือนสูงเฉลี่ยกว่า 600,000 บาทต่อครัวเรือน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในชีวิตเพิ่มขึ้นแต่รายได้ขยับขึ้นเล็กน้อย
จากข้อมูลในเดือนเมษายน 2567 พบว่าค่าใช้จ่ายต่อครัวเรือนอยู่ที่ประมาณ 18,000 บาท แสดงให้เห็นว่าคนที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน จะมีค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตประจำวันสูงถึง 113.2% ส่วนอีก 25% นำไปใช้ชำระหนี้ ทำให้สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยล่าสุดสูงถึง 90.8% ต่อจีดีพี
7. กลุ่ม Gen Y ก่อหนี้สูงสุด
ทั้งนี้กลุ่ม Gen Y ถือว่าเป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้สูง มีทั้งหนี้ส่วนบุคคล หนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต รวมถึงหนี้ที่อยู่อาศัย ทำให้อนาคตคนไทยจะเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ยากขึ้น เพราะปัจจุบันคนไทยจะเลือกเป็นหนี้ส่วนบุคคล และหนี้ซื้อรถ ก่อนซื้อบ้าน ด้วยจำนวนมูลหนี้ที่เยอะ ขณะที่คุณภาพของลูกหนี้ลดลง
โดยข้อมูลของเครดิตบูโรพบว่ากลุ่มหนี้ที่ยังไม่เป็น NPL สามารถกลับไปเป็นหนี้ปกติหรือเป็นหนี้ NPL ได้ในอนาคต อันดับ 1 จะเป็นกลุ่ม SM ที่ค้างชำระตั้งแต่ 31 วัน แต่ไม่ถึง 90 วัน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะสินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรเครดิต อันดับ 2 คือ สินเชื่อบ้าน และอันดับ 3 สินเชื่อรถยนต์ ซึ่งเดิมคนจะผิดนัดชำระหนี้จากสินเชื่อส่วนบุคคลก่อน หลังจากนั้นจะเป็นบัตรเครดิต รถยนต์ และบ้าน
แต่ปัจจุบันเป็นปิรามิดกลับด้าน คนจะยอมจ่ายหนี้บัตรสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อบัตรเครดิตก่อน เพื่อนำเงินมาใช้จ่ายเลี้ยงชีพ จึงยอมจ่ายดอกเบี้ยแพง ทำให้ภูเขาหนี้ที่กระจุกตัวในคนกลุ่มเจน Y พบว่าสินเชื่อบ้านไม่ผ่านการอนุมัติ (Rejection Rate) กลุ่มนี้สูงถึง 80% มากกว่าปีที่แล้วเกือบเท่าตัว
ติดตามพวกเราได้ที่ LINE