“4.4 ล้านล้านบาท” คือมูลค่าของ “ธุรกิจค้าปลีก” ในประเทศไทย หนึ่งในเซกเมนต์ที่ฉายแววการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้เพิ่งผ่านวิกฤติการณ์โควิดมาได้ไม่นาน แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการฟื้นตัวและความแข็งแกร่งของธุรกิจดังกล่าว จากปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน เช่น การเติบโตของประชากร การขยายตัวของชนชั้นกลาง การเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยว และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เช่น รถไฟฟ้า และมอเตอร์เวย์ จะช่วยเชื่อมโยงเมือง และกระตุ้นการเติบโตของธุรกิจค้าปลีกในจังหวัดและภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วประเทศ โดยศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ไทยพาณิชย์ (SCB EIC) คาดการณ์กลุ่มธุรกิจค้าปลีกในปี 2567 เติบโตได้ 3% ต่อเนื่องไปในปี 2568
“โลตัส” ภายใต้ ซีพี แอ็กซ์ตร้า ผู้นำธุรกิจค้าปลีก ที่มีสาขาครอบคลุมทั่วประเทศ
อานิสงส์การเติบโตของธุรกิจค้าปลีกส่งผลกระทบเชิงบวกต่อ บมจ.ซีพี แอ็กซ์ตร้า (CPAXT) ผู้นำธุรกิจค้าส่งและค้าปลีกระดับเอเชีย ในเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือกลุ่มซีพี ที่ดำเนินธุรกิจค้าส่งภายใต้ชื่อ “แม็คโคร” (Makro) และธุรกิจค้าปลีก ภายใต้ชื่อ “โลตัส” (Lotus’s) ทำรายได้ในปี 2566 รวม 489,949 ล้านบาท เติบโต 4.4% กำไรสุทธิ 8,599 ล้านบาท เติบโต 11.9% จากปีก่อนหน้า ส่วนช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ทำรายได้ 378,417 ล้านบาท เติบโต 4.7% กำไรสุทธิ 6,588 ล้านบาท เติบโต 23.9% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน โดยมีมูลค่าสินทรัพย์รวม 531,808 ล้านบาท ตอกย้ำสถานะผู้นำค้าส่งค้าปลีกที่คนไทยรู้จักกันเป็นอย่างดีมากว่า 30 ปี ด้วยจุดแข็งของเครือข่ายสาขา 2,600 แห่งทั้งในและต่างประเทศ พร้อมการพัฒนาพื้นที่ศูนย์การค้ารูปแบบใหม่อย่างต่อเนื่อง สู่ SMART Community Center ที่รองรับการใช้ชีวิตแบบสมาร์ทของคนทุกวัยได้อย่างลงตัว
รู้จักกองทรัสต์ AXTRART ลงทุนสินทรัพย์โลตัส 23 สาขา
จากแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจค้าปลีกและโอกาสการขยายตัวของแบรนด์โลตัสในอนาคต นำไปสู่การเปลี่ยนแปลงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท หรือ LPF กองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นในปี 2555 เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย
ปัจจุบันลงทุนในสินทรัพย์ไฮเปอร์มาร์เก็ตและพื้นที่ศูนย์การค้าโลตัสส์ 23 สาขา กระจายอยู่ทั่วประเทศ มีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 340,000 ตารางเมตร สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการมากกว่า 2,800 ล้านบาทต่อปี
โดยการเปลี่ยนสถานะจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) มาเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท Real Estate Investment Trust (REIT) เป็นอีกหนึ่งทางเลือกของการลงทุนที่ได้รับความนิยม ซึ่ง LPF จะเปลี่ยนเป็น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แอ็กซ์ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้ (กองทรัสต์ AXTRART) ในปลายปี 2567 นี้ โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณาของสำนักงาน ก.ล.ต. ในการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ เพื่อการดำเนินการจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “AXTRART”
ความน่าสนใจของกองทรัสต์นี้คือ แปลงสภาพมาจากกองทุนรวม LPF ที่มีประวัติการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ เป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนที่ต้องการรายได้แบบ Passive Income ประกอบกับการมี ซีพี แอ็กซ์ตร้า เป็นสปอนเซอร์หลัก ทำให้มีโอกาสเติบโต และนำมาซึ่งผลตอบแทนที่ดีขึ้น และมั่นคงมากขึ้น
คุณสานต่อ มุทธสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอ็กซ์ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้ พร็อพเพอร์ตี้ รีท จำกัด (AXTRARM) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ AXTRART กล่าวว่า เราเห็นโอกาสขยายการลงทุนในอนาคต ผ่านเงื่อนไขของกองทรัสต์ที่สามารถเพิ่มเงินทุนจดทะเบียน และใช้เงินกู้ยืมในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้ จึงเป็นที่มาของการเดินหน้าขออนุมัติการแปลงสภาพจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ LPF สู่กองทรัสต์ AXTRART เพื่อสร้างโอกาสการเติบโตอย่างยั่งยืนและสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ผู้ถือหน่วยในระยะยาว
สรุปข้อดีของกองทรัสต์ AXTRART ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
1. สินทรัพย์คุณภาพสูง ในเชิงห้างสรรพสินค้าที่มีพื้นที่เช่าขนาดใหญ่และดำเนินธุรกิจภายใต้แนวคิด “SMART Community Center” ศูนย์รวมการใช้ชีวิตแบบสมาร์ทของคนทุกวัยในชุมชน ที่พร้อมรองรับการเปลี่ยนแปลงของเทรนด์ผู้บริโภคได้ตลอดเวลา
2. ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพที่กระจายตัวทั่วประเทศ ทำเลที่หลากหลายในจุดยุทธศาสตร์สำคัญทั่วประเทศไทย
3. แบรนด์ “Lotus’s” ที่แข็งแกร่ง เป็นหนึ่งในผู้นำธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย เพิ่มความสามารถในการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่
4. รายได้คงที่จากการเช่า มาจากสัญญาเช่าระยะยาวกับ “Lotus’s” ในฐานะผู้เช่าหลัก และมีพาร์ทเนอร์ผู้เช่าจากหลากหลายแบรนด์ดัง มีสัดส่วนของสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่สูงกว่า 8 ปี และมีจำนวนผู้เช่าที่ต่อสัญญา ผู้เช่าเดิม และผู้เช่ารายใหม่อยู่ที่ 549 รายในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา จึงมอบผลตอบแทนระยะยาวให้นักลงทุนได้อย่างมั่นคงมาโดยตลอด
5. ผู้จัดการกองทรัสต์ที่เชี่ยวชาญ ภายใต้การดูแลของ บริษัท แอ็กซ์ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้ พร็อพเพอร์ตี้ รีท จำกัด หรือ “AXTRARM” ซึ่งเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะด้านค้าปลีก จึงมั่นใจได้ว่าสามารถกำหนดกลยุทธ์ และวางแผนรับมืออุปสรรคได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างผลตอบแทนสูงสุดแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
จุดแข็งของกองทรัสต์ AXTRART
AXTRART กองทรัสต์หนึ่งเดียวของ ซีพี แอ็กซ์ตร้า มีมูลค่าสินทรัพย์รวมกว่า 32,000 ล้านบาท และมีมูลค่าตลาดติดอันดับ 1 ใน 4 ของดัชนี PF&REIT ประเทศไทย ประกอบด้วยโลตัส 23 สาขา ด้วยสัดส่วนกรรมสิทธิ์ Freehold 80% และ Leasehold 20% ทำให้กองทรัสต์สร้างรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอและมั่นคงในระยะยาว โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการต่อสัญญา ปัจจุบันมีอัตราการเช่าสูงถึง 97% สะท้อนถึงการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ พร้อมโอกาสในการปรับเพิ่มค่าเช่าและขยายพื้นที่ให้เช่าในอนาคต
จากผลการดำเนินงานย้อนหลังของกองทุนรวม LPF ที่ผ่านมา ปี 2564/2565 รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 2,304.70 ล้านบาท ปี 2565/2566 รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 2,687.10 ล้านบาท และปี 2566/2567 รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 2,815.43 ล้านบาท
โดยช่วงไตรมาส 2 สิ้นสุดวันที่ 31 สิงหาคม 2567 กองทุนรวม LPF มีรายได้รวม 724.10 ล้านบาท และมีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 557.68 ล้านบาท ที่ผ่านมากองทุนรวม LPF มีประวัติการจ่ายปันผลสม่ำเสมอไม่น้อยกว่า 4 ครั้งต่อปี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของกองทุนรวม
สำหรับการแปลงสภาพจากกองทุนรวมเป็นกองทรัสต์ คาดว่าจะมีการเพิกถอนหน่วยลงทุนของกองทุนรวม LPF จากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และผู้จัดการกองทรัสต์จะดำเนินการให้หน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ AXTRART เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปลายปี 2567