ผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 นอกจากจะส่งผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภค ยังเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่คอนโดไปด้วย เพราะคนกังวลต่อการอยู่อาศัยร่วมกับคนจำนวนมาก จึงฉุดตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเติบโตลดลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ในปี 2566 แม้สถานการณ์โควิด-19 จะคลี่คลาย คนกลับมาใช้ชีวิตปกติเหมือนเดิม แต่สภาพเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้อาจจะยังไม่คึกคัก โดย “ไนท์แฟรงค์” เผยตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 2 ปี 2566 ยังคงทรงตัว ส่วนครึ่งปีหลัง ยังน่าห่วง
คอนโดฯ เปิดใหม่ พุ่ง 80% กระจุกตัวย่านชานเมือง
ในปี 2566 เป็นปีแห่งความหวังของตลาดคอนโดมิเนียมว่าจะกลับมาคึกคัก แต่ผ่านมาครึ่งปีดูเหมือนว่ายังเจอมรสุมท้าทายใหญ่หลายอย่าง ทั้งกำลังซื้อ ต้นทุนที่พุ่งขึ้น รวมถึงการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้แนวโน้มการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้อาจจะไม่คึกคักอย่างที่หวัง โดย “บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด” ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บอกว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 ยังคง “ทรงตัว” โดยในแง่คอนโดฯ เปิดใหม่ (Supply) ใหม่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่หากเทียบกำลังซื้อที่กลับมาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ทำให้การฟื้นตัวของอุปสงค์ตามไม่ทันอุปทาน
สะท้อนจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการในระดับราคาต่ำที่ยังมีเพิ่มขึ้นในตลาด เพราะกลุ่มผู้ซื้อโครงการดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง ทั้งยังมีสภาพคล่องทางการเงินต่ำ จึงเป็นเหตุผลให้กลุ่มผู้ซื้อโครงการเหล่านี้มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าผู้ซื้อโครงการในกลุ่มอื่น
แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงเปิดโครงการใหม่เข้ามาในตลาด เนื่องจากผู้ประกอบการต่างหวังว่า การเปิดประเทศอย่างเต็มตัวและภาคอุตสาหกรรมการท่องที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจะส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติจะช่วยบรรเทาอุปทานที่มีอยู่และเปิดใหม่ได้มากกว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่ยังมีกำลังซื้ออ่อนแอ
โดยไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 11,930 หน่วย คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลงร้อยละ 21.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 88 ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ในส่วนบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 12 ซึ่งในไตรมาสนี้ไม่มีอุปทานเกิดใหม่บริเวณใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ยังคงอยู่ในกลุ่มระดับเกรดบี คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 52 ในส่วนของเกรดซีคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 38 รองลงมาเป็นเกรด A คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 9 และระดับซูเปอร์ไพร์มมีเพียงร้อยละ 1 เท่านั้น
กำลังซื้อหดตัว คนซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน
ขณะที่ฝั่งความต้องการซื้อ (Demand) ในไตรมาส 2 จากข้อมูลพบว่า ค่อนข้าง “หดตัว” เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อมีไม่เพียงพอ ที่จะทำให้ตลาดใหม่คึกคักได้ โดยอุปสงค์ของอุปทานใหม่ที่เปิดขาย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,324 หน่วย จากอุปทานใหม่ที่ 11,930 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 27.9 อัตราการขายลดลงจากไตรมาสที่แล้วอยู่ที่ร้อยละ 14.5 แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว
ปัจจัยหลักที่ทำให้กลุ่มเรียลดีมานด์ไม่ตอบสนองต่อตลาดคอนโดมิเนียมเนื่องจากกลุ่มเรียลดีมานด์ในตลาดส่วนใหญ่คือ กลุ่มช่วงวัยที่อยู่ในสถานะที่กำลังสร้างตัว ซึ่งมีรายได้ในระดับปานกลางไปจนถึงระดับเริ่มต้น อีกทั้งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมจึงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มเหล่านี้ลดน้อยลงไป
ขณะที่กลุ่มนักลงทุนกลับให้ความสนใจคอนโดมิเนียมในตลาด “มือสอง” มากขึ้น เพราะเมื่อพิจารณาในทำเลที่ยังคงนิยมตามแนวรถไฟฟ้า อีกทั้งขนาดของห้องรวมถึงราคาที่เหมาะสม ทำให้โครงการตลาดมือสองเกิดความคึกคักในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ จากปัญหาหนี้สินของกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่สามารถชำระสินเชื่อต่อได้ ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องยึดสินทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดหรือที่เรียกว่าหนี้เสีย (NPL) ทำให้เกิดสินทรัพย์เหล่านี้เพิ่มมาในตลาดและอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดมือสองมีแนวโน้มเป็นบวก
ราคาคอนโดพุ่งขึ้นทุกโซน
แม้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมจะไม่คึกคัก แต่ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 กลับปรับราคา “เพิ่มขึ้น” ทุกพื้นที่ โดยราคาเสนอขาย เฉลี่ยรวมทุกพื้นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเล็กน้อยที่ร้อยละ 2.2 จากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการไม่สามารถตั้งราคาขายที่ต่ำลงได้โดยเฉพาะในโครงการที่เปิดขายใหม่และอยู่ระหว่างการก่อสร้างส่งผลให้ราคาขายจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพิ่มขึ้น
สำหรับราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 248,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 1.72 ขณะที่ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 121,300 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 1.85 ส่วนราคาคอนโดมิเนียมบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 68,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 3.0
ประเมินครึ่งปีหลัง 66 คอนโดยังไม่คึก
ไนท์แฟรงค์ คาดว่า ในครึ่งปีหลังตลาดคอนโดมิเนียมยังมีทิศทาง “ทรงตัว” อยู่ เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มากขึ้นอาจส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องทางการเงินที่เปราะบาง สะท้อนได้จากที่ธนาคารยึดทรัพย์มากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ธนาคารยังระมัดวังในการปล่อยสินเชื่อให้กลับกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าว
นอกจากนี้ ชาวต่างชาติที่เข้ามาส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่เน้นท่องเที่ยวมากกว่าเข้ามาลงทุน โดยกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติขยายตัวได้ดีในบางพื้นที่ และมองหาทำเลใหม่ๆ ในการอยู่อาศัยมากขึ้น อาทิ ทำเลย่านชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าและต่างจังหวัด
ส่วน ตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง เป็นตลาดที่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติให้ความสนใจ โดยพิจารณาทำเลที่อยู่แนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่เป็นทรัพย์ NPL ก็ได้รับความสนใจไม่น้อยเพราะมีราคาเป็นที่ดึงดูด