ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 เริ่มมีสัญญาณปรับตัวดีขี้น โดยอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดน้อยกว่าช่วงก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม เมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 3 อัตราการโอนกรรมสิทธิ์กลับลดลงอีก แม้รัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาฯ เช่น ลดค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% สำหรับคอนโดระดับราคา 3 – 7 ล้านบาท (ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง) ตั้งแต่ในช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมา โดยสัดส่วนของตลาดในระดับกลาง-ล่าง คิดเป็นร้อยละ 86 ของตลาดทั้งหมด ซึ่งตลาดกลุ่มนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มี่ความต้องการสินเชื่อยังคงประสบปัญหาการขอสินเชื่อ เนื่องจากเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง คนกลุ่มนี้จึงหันไปใช้สินเชื่ออื่นๆ เช่น บัตรเครดิต เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินชีวิตปัจจุบันมากกว่า ส่งผลให้ความต้องการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคนที่มีกำลังซื้อในกลุ่มนี้ลดลง จากปัญหาดังกล่าวทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสนี้ยังคงทรงตัว เนื่องจากมีอุปทานในตลาดที่ยังขายไม่หมดอยู่ประมาณ 30,000 หน่วยจากโครงการที่สร้างเสร็จ
อุปทาน (Supply)
อุปทานใหม่ในไตรมาสนี้มีจำนวนลดลงถึงร้อยละ 71.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 2,093 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการในระดับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขณะที่โครงการที่มีระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรมีเพียง 400 หน่วยเท่านั้น
สำหรับทำเลของอุปทานใหม่ ไตรมาสนี้มีการเปิดโครงการในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นร้อยละ 12.5 หรือ 263 หน่วย โครงการในบริเวณดังกล่าวมีจำนวนหน่วยขายในแต่ละโครงการที่น้อยลงและเน้นความเป็นส่วนตัวมากขึ้น เนื่องจากที่ดินค่อนข้างจำกัด ในขณะที่บริเวณรอบใจกลางเมืองครองสัดส่วนร้อยละ 28.6 โดยโครงการในพื้นที่นี้ส่วนมากมีระดับราคาตั้งแต่ 120,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้น ไป ส่วนโครงการในชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 58.9 และส่วนใหญมีระดับราคามากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร เช่นเดียวกับโครงการรอบใจกลางเมือง
การเปิดตัวอุปทานใหมในไตรมาสนี้ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการเจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง เพื่อช่วยลดความเสี่ยงด้าน Inventory และปัญหาการขอสินเชื่อในอนาคต
ส่วนอุปสงค์ในไตรมาสนี้ หน่วยขายใหม่และยอดจองในตลาดคอนโดมิเนียมแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัว โดยหน่วยขายใหม่มีเพียงร้อยละ 25 ของ 2,093 หน่วยที่เปิดขาย นอกจากนี้ หน่วยขายในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ลดลงเช่นกัน ซึ่งสะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงในไตรมาสนี้ ปัญหาเกิดจากหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) หลายคนก่อหนี้บัตรเครดิต ทำให้มีอุปสรรคในการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
สำหรับหน่วยขายใหม่ในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับเกรด B จำนวนประมาณ 7,000 หน่วย โดยมีกลุ่มผู้ซื้อที่สามารถซื้อในระดับราคา 3.5 – 7 ลา้นบาท ซึ่งมีกำลังในการผ่อนชำระ ส่วนโครงการในระดับราคา 2.5 – 3 ล้านบาทเป็นที่ต้องการรองลงมา ส่วนมากเป็นนักลงทุน ขณะที่ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่เองจะเลือกเช่ามากกว่า
ด้านราคาในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวลดลง โดยในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราคาเสนอขายอยู่ที่ประมาณ 239,504 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 4.10 ส่วนในเขตรอบศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ราคาอยู่ที่ประมาณ 123,216 บาทต่อตารางเมตร ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาส ก่อนหน้าที่ร้อยละ 3.3 ในขณะที่ในเขตชานเมือง ราคาคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 72,703 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
เมื่อคำนวณราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่ พบว่าราคาโดยรวมลดลงร้อยละ 0.8 สะท้อนถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับลดราคาเพื่อระบายหน่วยที่เหลือในตลาด
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดยังต้องเผชิญแรงกดดันในด้านกำลังซื้อ และการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อใหม่จะปรับลดลงร้อยละ 0.25 แต่ในภาพรวมถือว่ายังทรงตัวและคาดว่าตลาดจะยังคงชะลอตัวอยู่ แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในภาพรวมยังคงไม่ฟื้นตัวดีนักในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ สอดคล้องกับการสำรวจของธนาคารแห่งประเทศที่ระบว่าความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอีก 3 เดือนข้างหน้ามีแนวโน้มลดลง เมื่อเทียบกับปัจจุบัน
สำหรับ 6 เดือข้างหน้า รายได้ส่วนบุคคลอาจจะมีการฟื้นตัวขึ้น ส่งผลให้คาดว่าความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย สะท้อนจากการขยายตัวของสินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัว (อ้างอิงจากธนาคารแห่งประเทศไทย) รวมถึงความระมัดระวังการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินตามความเสี่ยงของเครดิตผู้กู้